• Статьи
  • Проблемы с эксплуатацией квартиры в новостройке: кто виноват и что делать
09 октября 2014

Проблемы с эксплуатацией квартиры в новостройке: кто виноват и что делать

Вы купили жилье в новостройке, дождались ключей, пережили кучу хлопот с переездом, въехали в долгожданную квартиру. Можно ли дальше жить спокойно? Практика показывает, что не всегда. Иногда возникают проблемы с эксплуатацией готовой квартиры.

Проблемы с эксплуатацией

Традиционно первичный рынок недвижимости любят за то, что это новые дома, собственно под этим подразумевается сразу и то, что коммуникации в домах тоже новые, а еще качественные строительные материалы, технологии возведения и прочее. Список можно продолжать долго, потому как у каждого покупателя свои ожидания. Но все они сходятся в одном – говоря о новостройке, ожидают комфортный и качественный объект. На деле же, достаточно часто приходится сталкиваться с небольшими проблемами, которые могли возникнуть либо по вине строителей, либо по не зависящим он них обстоятельствам.

Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС», считает, что самой распространенной проблемой считаются перебои в работе инженерных систем. Не всегда это брак оборудования или использование некачественных материалов. Чаще всего дело в изношенности тех коммунальных систем, к которым подключают новое здание. Здесь уже мало что зависит от застройщика, потому как в действительности системы могут элементарно не выдерживать появившейся дополнительной нагрузки. В любом случае, ответственность за исправление таких неполадок ложится на плечи управляющей компании.

Наиболее часто проблемы, о которых идет речь, связаны с водоснабжением (например, протечка, отсутствие или слабый напор воды, подача воды с температурным отклонением и т.д.). С электричеством могут возникать следующие трудности: регулярное «выбивание» пробок и, как следствие, отключение электричества в квартире, возгорание проводки, частое перегорание лампочек. Возникают и проблемы с несущими конструкциями здания (непропорциональная усадка, приводящая к деформациям; неплотное закрытие дверей).

Как действовать

При возникновении проблемы сначала нужно установить причину: были ли это строители, недобросовестные соседи или кто-нибудь еще. Поиск причины занимает много времени. Более того, этот процесс может быть очень затратным.

Сантехника в новостройке

Неполадки могут возникнуть по вине собственника квартиры или подрядчика. К примеру, собственник жилья самостоятельно установил некачественную батарею, из-за которой со временем лопнула труба и «затопила» соседей. К аналогичному результату приводит и несоблюдение подрядной организацией угла наклона трубы при выполнении монтажных работ. Неплотное закрытие дверного полотна может быть вызвано неестественной усадкой дома, вследствие нарушения технологии строительства, либо несанкционированной перепланировкой квартиры собственником.

Георгий Доденгефт, управляющий директор FM NAI Becar отмечает, что наиболее частые проблемы связаны с недоработкой. Кроме того, эксплуатационные проблемы зачастую возникают и по вине самих собственников из-за несанкционированного изменения инженерных систем (например, в одной квартире установили систему «теплый пол», а потом у всего этажа нет электричества). Все это нужно согласовывать, например, через ТСЖ, а ТСЖ согласовывает это с эксплуатирующей организацией.

Евгений Якушин, генеральный директор «УК Система» рекомендует для решения проблем, связанных с эксплуатацией, несколько довольно действенных вариантов – способ «трех бутылок коньяка».

Первый способ: взять бутылку коньяка и пойти в свою эксплуатирующую компанию. Нужно искать главного техника, познакомиться с ним и, в целом, завести дружеские отношения. Необходимо убедить человека, что ваши просьбы являются приоритетными. Очевидно, что ведущую роль у таких договоренностей должен играть человеческий фактор. Если у вас возникли какие-то проблемы, то эффективнее всего их решать через конкретного человека, а не организацию.

Второй способ – пойти с бутылкой коньяка к юристу. Можно получить хорошую юридическую консультацию, но, скорее всего, ваша юридическая подкованность на решения и действия УК не повлияет. Этот способ может работать, если вы примете решение идти до конца через суд.

Возможна и комбинация двух предыдущих способов – самый эффективный ход, но требующий больших материальных и временных затрат.

«В целом, рекомендую первый год после покупки недвижимости страховаться от материального ущерба. Но выбор страховой компании – мероприятие довольно серьезное. Здесь не обойтись без «трех бутылок коньяка» и вдумчивой беседы с грамотным страховым агентом с последующей протекцией и рекомендациями»

Евгений Якушин, «УК Система»

Эксплуатация новостройки

Георгий Доденгефт, управляющий директор FM NAI Becar, рассказал о гарантийных и негарантийных поломках. Гарантийные случаи отражены в СНиП. К негарантийным относятся поломки, вызванные действиями жильцов или произошедшие по окончанию гарантийного срока. В случаи возникновения эксплуатационных неполадок собственнику необходимо написать заявление в управляющую компанию. Если УК отказывается устранить проблему, новоселу требуется провести экспертизу (для установления вины застройщика). По результатам экспертизы жилец может обратиться в суд, либо в общество по защите прав потребителей.

Важные аспекты

Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС», отмечает, что многие перечисленные проблемы  можно устранить до вселения в квартиру, при подписании акта приема-передачи указать дефекты и обратиться к застройщику, чтобы их устранили.

В случае постоянных перебоев с теплом, водой и электричеством специалисты советуют взять управление домом в собственные руки, сменив управляющую компанию. Если в доме некачественные инженерные сети, жалобы необходимо предъявлять застройщику. В 214-ФЗ и уставе кооператива прописаны сроки гарантии на жилой дом. Следующим этапом при отказе застройщика исправлять недоделки является суд.

Можно отметить, что чаще всего проблемы с эксплуатацией возникают в домах тех застройщиков, которые предлагают квартиры по цене ниже рыночной, а также задерживают сдачу дома.

Визуально покупатель жилья не сможет определить возможные скрытые дефекты квартиры. Эксперты рекомендуют изучить интернет-отзывы о качестве уже реализованных объектов данной строительной компании.

«Чтобы обезопасить себя от проблем с эксплуатацией, я бы посоветовал будущему собственнику посидеть на форумах. Время, потраченное на это занятие, казалось бы, впустую, даст представление о продавцах жилой недвижимости. Проблемы бывают у всех строительных компаний - вопрос в том, как минимизировать свои риски»

Георгий Доденгефт, NAI Becar
 

Другие материалы про NAI Becar
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября