Как правило, мы не покупаем квартиру каждый год, скорее всего, это происходит один-два раза в жизни. Соответственно впервые оказавшись на процедуре передачи квартиры в новостройке, новоиспеченный собственник может растеряться. Чтобы с вами этого не произошло, портал Novostroy-SPb.ru предлагает шпаргалку в помощь.
Юридически квартира считается переданной застройщиком дольщику после подписания акта приема-передачи. Но предшествовать этому светлому моменту может множество подводных камней. И первый из них, не удивляйтесь, может подкинуть… «Почта России».
Как отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, у некоторых покупателей сложилось мнение, что уведомление должно производиться в форме почтового отправления. Но почта не гарантирует 100% доставки. К счастью, большинство застройщиков предлагает дольщикам явиться в назначенное время через публикацию графиков передачи квартир в открытых источниках, на своих официальных сайтах. Поэтому если вы когда-то подписали договор долевого участия и не получили ключи от квартиры, стоит заходить на сайт своего застройщика, чтобы не пропустить дату первого свидания со своим уже готовым жильем. Хотя, конечно, менеджеры большинства строительных компаний сами обзванивают дольщиков, чтобы пригласить их на осмотр, после чего уже на месте подписывается уведомление. Почтовые отправления используются только в том случае, когда дольщики уклоняются от приемки квартиры либо по каким-либо причинам оказываются вне доступа современных коммуникаций, и уведомить их путем телефонного звонка не удается.
Итак, вас тем или иным способом пригласили на осмотр квартиры. Подводный камушек номер два – на осмотре должны присутствовать все дольщики, включая детей, достигших 14-летнего возраста. Если кто-то из дольщиков не может прийти на процедуру, его интересы должен представлять другой человек, например, супруг или супруга, но только обязательно с нотариальной доверенностью, позволяющей это делать. Все дольщики должны явиться с паспортами и договором долевого участия.
Но вот тот сладкий миг настал, и вы заходите в готовую квартиру. На что обращать внимание? К счастью, времена, когда квартиры сдавались с щелями между стенами в палец толщиной и с дырами в полу, остались в прошлом – представители застройщика осматривают каждую квартиру еще до приглашения дольщиков, и «все самое страшное устраняется до визита дольщика на осмотр», уточняет руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент» Дмитрий Ермышев. Эксперт советует в первую очередь обращать внимание на мелочи: «Смотрят все на кривизну стен, а все самые большие проблемы могут крыться в коммуникациях: то слив не работает, то вода не течет».
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов отмечает, что если квартира без отделки, то при осмотре помещения будущий собственник в первую очередь должен обратить внимание на то, качественно ли установлены окна, наличие и целостность их фурнитуры, в осенне-зимний сезон проверить как работают батареи, не течет ли полотенцесушитель.
В квартире с отделкой надо быть более внимательным. Собственник должен проверить все возможные дефекты: насколько качественно установлены двери, поклеены обои, уложены ламинат, плитка, плинтуса. Очень важный момент – на него обращает внимание руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» Юлия Жалеева - на процедуру осмотра дольщик имеет право пригласить представителя компании, оказывающей услуги по приемке квартир. Такой специалист поможет выявить дефекты, которые не бросаются в глаза, и которые обычный человек может не заметить.
По словам президента группы компаний E3 Group Анастасии Тузовой, более 30% квартир за последний год принимались покупателями с замечаниями. Что делать, если вы хотите высказать замечания?
«Все претензии анализируются застройщиком, исходя из действующих СНИПов, продолжает Анастасия Тузова. - И если дефекты действительно имеют место, согласно госстандартам, то застройщик в течение трех месяцев обязан их исправить или выплатить денежную компенсацию покупателю на самостоятельный ремонт. Максимум через три месяца приемка осуществляется повторно. Если после этого качество квартиры покупателя снова не устроило, он имеет право подать в суд на возврат денежных средств. Но такие ситуации на практике встречаются очень редко. Если какие-то дефекты всплывают после подписания акта приема-передачи, то застройщик также обязан их компенсировать в течение действия срока гарантии. Для договора ДДУ этот период составляет 5 лет. Для других схем приобретения квартир срок гарантии отдельно прописывается в договоре».
Впрочем, некоторые недочеты можно устранить сразу, во время первичного осмотра квартиры покупателем. Для этих целей осмотр осуществляется с представителем застройщика. Например, в ГК «УНИСТО Петросталь» представителем компании выступает прораб. По словам Светланы Денисовой, строительные бригады тут же устраняют недочеты, если они имеются: где-то дверь не открывается, нет заглушек и т.д. Мелочи всегда возможны, поскольку речь идет о массовом строительстве. Но они исправляются в присутствии дольщика. Как говорит, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, самая распространенная проблема – завышенные ожидания дольщиков. Часто люди оказываются не готовы к тому, что, покупая квартиру в эконом-сегменте, получают отделку эконом-класса. Также, следует понимать, что, приобретая квартиру в проектах комплексного освоения территории (КОТ), некоторое время придется жить в условиях стройки и отсутствия всей заявленной в проекте инфраструктуры. Мысль Арсения Васильева продолжает Светлана Денисова - если дольщик приобрел квартиру в масс-маркете, рассчитывать, что у него будет венецианская штукатурка - неразумно. Впрочем, к счастью для застройщиков, в большинстве случаев дольщики предъявляют адекватные требования. Пример из практики приводит Дмитрий Ермышев: «Мы обещали сделать на балконах панорамное остекление, а сделали его наполовину. Но только по причине того, что в России устаревшие СНИПы и по-другому нам дом просто было бы не сдать. Объяснив это людям, мы избежали конфликтов».
Если выявленные недостатки невозможно устранить в вашем присутствии, не подписывайте акт приема-передачи. Все замечания необходимо указать в акте осмотра. Если застройщик его не подписывает, готовьте официальное письмо и пригрозите обращением в суд, советует Дмитрий Ермышев. Но такие случаи - исключения, застройщики соглашаются с обоснованными замечаниями, в течение трех месяцев устраняют недостатки и приглашают на повторный осмотр.
Еще один подводный камень может крыться в метраже квартиры в новостройке. Площадь квартиры при сдаче зачастую не соответствует заявленной при подписания ДДУ. Для квартир масс-маркета, по словам Светланы Денисовой, отклонение как правило колеблется в пределах 1 кв. метра. «Обмеры квартир производит лицензированная организация, застройщик в этом не участвует, его дело выбрать лицензированную организацию, оплатить ее услуги и принять работу. Влиять на результаты обмеров застройщик не может. Во-первых, для этого нужна специальная квалификация, во-вторых, официальные цифры, которые указаны в ведомостях по обмеру, фиксируются в акте ввода объекта в эксплуатацию. Оспорить их можно только в судебном порядке после приемки квартиры», - говорит Светлана Денисова.
Анастасия Тузова также отмечает, что небольшая разница между реальной площадью квартиры и заявленной в договоре – обычное дело. Этот момент прописывается в договоре, и обычно покупатель обязан доплатить за «лишние» квадратные метры, а застройщик обязан компенсировать деньги за недостающие. У крупных застройщиков стоимость доплаты или, наоборот, компенсации соответствует стоимости квадратного метра на момент покупки квартиры. Бывают случаи, когда застройщик требует доплатить рыночную стоимость, то есть соответствующую стоимости квадрата в доме на момент его сдачи. Разумеется, в таком случае, стоимость может быть на 20-30% выше, поэтому этот момент следует тщательно изучить на этапе подписания договора. Обычно расхождение проектной и реальной площади квартиры незначительно и составляет 1-2 кв. м. То есть покупатель в среднем доплачивает 100-200 тыс. руб. На доплату «лишней» площади застройщик может выдать покупателю рассрочку.
А вот отказываться от уже построенной квартиры не стоит – по договору ДДУ вы, покупая ее на этапе строительства, наверняка заплатили за нее меньше, чем недвижимость стоит сейчас. Если квартира вас не устраивает категорически – лучше ее продать, в накладе не останетесь.
Дата публикации 05 августа 2016
