• Статьи
  • Обзор новостроек у метро за КАД: особенности локации и цены
26 июня 2014

Обзор новостроек у метро за КАД: особенности локации и цены

Главная локация с новостройками возле метро за КАД - «Девяткино - Новое Девяткино – Мурино». Это очень активно развивающаяся территория во Всеволожском районе Ленобласти. Сейчас здесь много недорогих новостроек, так как многие из проектов стартовали недавно. Как правило, это крупные объекты, реализация которых осуществляется в рамках комплексного освоения территорий.

Особенности проектов

Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм» отмечает, что все новостройки в локациях вблизи КАД относятся к жилью класса масс-маркет. В этот термин включается жилье как эконом-, так и комфорт-класса. В случаях, когда речь идет о панельных строениях без отделки – это 100% «эконом». Застройщики, которые стараются выделить свой проект за счет тех или иных конкурентных преимуществ на фоне ближайшего окружения – наличие инфраструктуры внутри проекта, отделка квартир, привлекательный архитектурный облик – позиционируют подобные проекты в классе «комфорт», выставляя повышенную стоимость относительно среднерыночной.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» на июнь 2014 года, в локации «Мурино - Новое Девяткино» представлено 24 жилых комплекса класса масс-маркет. Преимущественно здесь расположены объекты подкласса «эконом». В этой локации присутствуют жилые комплексы от компании Setl City, O2 Development, «Полис групп», «Арсенал-Недвижимость», «Мавис», «ЦДС». Большую известность получил концерн NCC, возводящий здесь свой проект «Эланд».

Ближайшими к станции метро «Девяткино» являются такие объекты, как: ЖК «Мечта» и ЖК «Виктория» («Мавис»), ЖК «Мой Город» («Полис Групп»), ЖК «Девятый Вал» («Лидер Групп»), ЖК «Эланд» (NCC).

Состояние инфраструктуры

Специалисты отмечают, что социальная инфраструктура в Мурино оставляет желать лучшего. Здесь наблюдается дефицит поликлиник, детских садов и школ. Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg отметила, что в этом новом, бурно развивающемся районе на данный момент девелоперы  нацелены только на возведение жилых домов. Поэтому вопрос инфраструктурных объектов стоит очень остро.

«Особенностью данной территории является большая плотность высотной застройки, что приведет к значительному росту населения в ближайшие три года. На фоне дефицита объектов инфраструктуры я разделяю точку зрения многих экспертов рынка недвижимости, обоснованно выражающих озабоченность, что при сохранении текущих темпов освоения локации «Мурино – Девяткино» и без обеспечения проектов нового строительства необходимым и достаточным количеством объектов соцкультбыта, район может превратиться в «гетто»

Алексей Берников, «Группа Прайм»

Эксперты считают, что стоит надеяться на недавно скорректированную градостроительную политику, которая исправит ситуацию с инфраструктурой. Требования по обеспечению своих объектов детскими садами и школами в соответствии с нормами, будут предъявляться к самим застройщикам. В противном случае проект планировки территории не будет утвержден.

В последнее время ведутся обсуждения того, чтобы переложить на плечи девелоперов еще и решение транспортного вопроса, перепоручив им проектирование и развитие дорожной сети на осваиваемых территориях.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», ряд застройщиков, возводящих жилые комплексы именно в «Мурино – Девяткино», включились в программу «Социальные объекты в обмен на налоги».

Компания становится на налоговый учет в области, платит налоги в консолидированный бюджет региона, возводит за свой счет социальные объекты. Администрация перечисляет муниципалитету, где построен социальный объект, субсидии на его выкуп, таким образом, застройщику  возвращается стоимость строительства. Цена при этом не должна превышать определенный Минрегионом РФ уровень и должна составлять не более 70% от уплаченных налогов.

Цены на квартиры

Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм» отметил, что несмотря на крайне плотную застройку и, как следствие, острейшую конкуренцию среди девелоперов в локации «Мурино – Девяткино», разброс цен здесь необычайно велик – от 48 000 до 100 000 рублей за кв.м.

По состоянию на II-й квартал 2014 г. в указанной локации средние цены на новостройки в активной стадии строительства (исключая котлован, а также высокую степень готовности и сданные дома) выглядят следующим образом*:

- без отделки – 63 000 рублей/кв.м;

- предчистовая отделка – 65 000 рублей/кв.м;

- чистовая отделка – 72 000 рублей/кв.м.

*По данным ЗАО «Группа Прайм»

За 12 месяцев (с мая 2013 года по май 2014 года) средняя цена квадратного метра в Мурино увеличилась на 9%.

Минимальная цена, которая позволяет приобрести в Мурино квартиру-студию:

- с предчистовой отделкой - от 1,4 млн руб. (ЖК «Силы природы» от «О2 Delelopment», класс «эконом»);

- с чистовой отделкой - от 2,3 млн руб. (ЖК «GreenЛандия» от компании Setl City, класс «комфорт»).

На сегодняшний день средняя цена квадратного метра в перечисленных локациях несколько выше, чем в среднем по рынку пригородных территорий. Это объясняется близостью метро и относительно благоприятной транспортной доступностью.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar отметила, что за первые полгода стоимость квадратного метра в проектах, расположенных на границе с Петербургом, выросла приблизительно на 5-7% в зависимости от расположения проектов. С учетом того, что в данных локациях в основном расположены объекты эконом- и комфорт-класса, на текущий момент средняя стоимость квадратного метра в них составляет около 70 000 руб. Разумеется, цена может сильно колебаться в зависимости от характеристик объекта, удаленности от метро и инфраструктурной обеспеченности района.

Фактор цены для приграничных к городу районов хоть и занимает первое место по значимости для потребителя, но не является единственным для принятия решения о покупке. Потенциальные новоселы тщательно изучают информацию об объекте: кто выступает продавцом, кто является застройщиком, связаны ли они между собой; активно ли ведется строительство на площадке; каковы условия приобретения жилья и т.д. Только изучив и сравнив все эти данные, покупатель выбирает наилучший вариант по соотношению цена/качество в рамках бюджета покупки.

Прогнозы специалистов

По словам Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, имеющиеся в структуре предложения тенденции вызывают отчетливое расслоение спроса в сегменте масс-маркет. Параметры целевой аудитории новостроек за КАД определяет преобладающая мотивация – минимальный бюджет покупки. Первоначально главным для строительства на окраинах был посыл к здоровому образу жизни и экологичности. Сейчас же все сменилось акцентом на стоимость самой дешевой квартиры. Эту цифру обычно изображают самым крупным шрифтом на рекламных носителях.

Серьезную конкуренцию пригородной застройки создает редевелопмент в приближенных к центру районах. Ценовая картина такова, что в черте города тоже вполне возможно приобрести квартиру, так что нельзя говорить о том, что покупатели стремятся в пригород только из экономических соображений. Существующий уровень цен на квартиры в городе создает довольно высокую конкуренцию, и это сдерживает ценовой рост. Эта тенденция, скорее всего, сохранится в ближайшей и среднесрочной перспективе.

Потенциал для роста объема продаж и цен в проектах, находящихся за чертой города, даже в ближнем радиусе, ограничен. Оживление, наблюдавшееся в данном сегменте в последнее время, станет пиковой точкой. Ограничивают приток покупателей в пригородные объекты прежде всего нарастающий траффик и проблемы с инфраструктурой.

По словам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, в проекте находятся станции метро в Янино и в Шушарах. Часть проектов в этих локациях начала реализовываться несколько лет назад. Так что в ближайшее время количество новостроек за КАД и в пешей доступности от метро будет увеличиваться.

Другие материалы про Knight FrankSt Petersburg
Другие материалы про NAI Becar
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября