Развитая инфраструктура, в том числе наличие поблизости офисных и торговых объектов – важный аспект для покупателя при выборе новостройки в Петербурге и Ленобласти. Особенно это актуально для новых микрорайонов и проектов комплексного освоения территорий.
Не случайно сегодня практически во всех многоэтажных домах первые этажи отводятся под коммерческие помещения – там размещаются магазины, салоны красоты, банки т.д. Это связано еще и с тем, что на первых этажах квартиры хуже продаются.
По оценкам экспертов, процент новостроек, имеющих встроенные помещения коммерческого назначения, составляет до 95% от общего объема предлагаемого жилья.
Объекты торговли в новостройках
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», коммерческая недвижимость сегодня востребована в новостройках любого сегмента – от эконом- до премиум-класса.
Директор строительной компании «Ойкумена» Павел Бурцев отметил, что расположенные на первых этажах коммерческие помещения в основном и обеспечивают строящиеся жилые комплексы и микрорайоны требуемыми объектами торговли и предприятиями повседневного обслуживания, наличие которых должно соответствовать заявленным нормам и закладываться при проектировании. Особенно это характерно для крупных жилых комплексов, где не имеет значения расположение помещения – будь то первая линия или дом, расположенный во дворе.
В большинстве случаев проектируются помещения площадью 50-400 кв. м. Их назначение различное - некоторые проектируются специально под спортивный клуб, другие - под супермаркет, но чаще всего по умолчанию они имеют офисное назначение. При комплексном освоении территории в состав проекта входит строительство продовольственного гипермаркета или торгового комплекса. Также в проектах КОТ застройщики предусматривают обеспечение будущих жильцов спортивными комплексами, кафе и ресторанами, развлекательными клубами и т. д.
По опыту ИСК «Отделстрой», наиболее востребованы коммерческие помещения площадью 20-100 кв. м под парикмахерские, продовольственные магазины, зоомагазины, промтовары, бытовые услуги. Другой сегмент арендаторов – крупные сетевые магазины, интересующиеся площадями 200-1000 кв. м.
«В среднем на 1000 жителей приходится 500 кв. м коммерческих площадей, но это очень общая цифра»
Роман Евстратов, Rusland SP
Приобретая то или иное коммерческое помещение, инвестор сам оборудует его под свои нужды, по необходимости выполняет перепланировку или докупает дополнительную мощность электроэнергии. Наиболее востребованы среди инвесторов дома в спальных районах города рядом со станциям метрополитена, расположенные на оживленной улице или проспекте. Такие коммерческие помещения никогда не пустуют, а интерес к ним появляется уже на старте продаж жилого комплекса.
По словам Сергея Цинбарева, специалиста по маркетингу и продажам EKE Group, назначение коммерческих помещений в проекте во многом зависит от его класса. Например, компания ЕКЕ Group на первом этаже ЖК «Две Эпохи», помимо традиционных супермаркета, аптеки и банка, планирует разместить также SPA-салон.
«Охотно заключают договоры аренды или купли-продажи новых коммерческих помещений компании, реализующие товары для ремонта и обустройства интерьера квартиры, рассчитывая на значительный потенциальных спрос со стороны новоселов»
Арсений Васильев, ГК «УНИСТО-Петросталь»
Государственные нормативы
Государственные нормативы по обеспечению квартала коммерческой инфраструктурой, конечно, есть. Но отсутствует механизм, который закреплял бы функциональное использование тех или иных помещений. Как использовать площади, решает собственник – он может разместить там аптеку или, например, клуб. Сегодня некоторые компании пытаются изначально предусматривать функционал помещений, ведя диалог с потенциальными арендаторами еще на стадии проектирования, чтобы учесть их индивидуальные требования к помещению.
При проектировании коммерческих помещений в ЖК учитываются потребности не только жителей конкретного объекта, но и его окружение. В новых проектах комплексного освоения территории, где, как правило, строительство объектов социальной и коммерческой инфраструктуры отстает от ввода в эксплуатацию жилья, встроенные коммерческие помещения могут быть хорошей альтернативой для жильцов, пока в районе не заработают крупные торговые и сервисные объекты. Кроме того, коммерческие помещения в точечных проектах на первой линии в окружении панельных домов 70-80-х годов постройки будут пользоваться повышенным спросом у ритейлеров, так как в торговой зоне уже проживают тысячи жителей, в шаговой доступности у которых нет ни магазинов, ни предприятий сервиса.
Так что строительные компании и проектировщики торговых площадей ориентируются, в первую очередь, на потребности рынка. Застройщик принимает решение о целесообразности проектирования коммерческих помещений, принимая во внимание, что наличие торговой инфраструктуры - это один из важных факторов при приобретении жилья покупателем. Это повышает привлекательность проекта и дает возможность увеличить прибыльность за счет продажи или аренды коммерческих помещений.
Более 90% девелоперов предпочитают коммерческие помещения продавать, а не сдавать в аренду. Это наиболее выгодный вариант, позволяющий быстро получить прибыль и завершить проект. В этом случае застройщик никак не влияет на целевое использование проданного помещения, и новый собственник может вести любой законный бизнес.
Однако далеко не всегда интересы жильцов дома и предпринимателей совпадают. Поэтому в новостройках довольно распространенное явление – обилие аптек, магазинов дверей, салонов красоты, магазинчиков продуктов 24 часа, при том не самых дешевых.
Такая ситуация сложилась в одном крупном жилом комплексе Приморского района. Здесь присутствовало в 2013 году несколько аптек, парикмахерских, несколько мелких продуктовых, два алкогольных супермаркета, цветочных магазинчиков, но в то же время ни одного отделения банка, продуктового супермаркета, хозяйственного магазина, детского сада, медицинского центра. В другом крупном проекте на юго-западе Петербурга долгое время работал лишь магазин плитки.
.jpg "Девелопер может отказаться от встроенных помещений по разным причинам")
Новостройки без торговых помещений
Генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина отметила, что девелопер может отказаться от встроенных помещений по разным причинам. Например, если плотность населения в ближайшем окружении небольшая, место не обладает высокой проходимостью, и коммерческое помещение не будет востребовано. В таком случае квартиру (стоимость квадратного метра которой традиционно ниже) будет проще реализовать.
Местоположение проекта определяет перспективность размещения там объектов коммерческой инфраструктуры. Если проект реализуется в свободной локации в границах развитого квартала, то часто квартиры на первых этажах будут более востребованы на рынке, чем коммерческие помещения.
Удаленность от основных транспортных магистралей, пешеходных потоков может затянуть реализацию коммерческих помещений и снизить их цену.
Также отсутствие торговых помещений характерно для малоэтажного строительства и для загородного сегмента таунхаусов и коттеджей. В таких комплексах торговые помещения возводятся отдельно стоящими зданиями.
«Жильцы элитных домов часто негативно относятся к присутствию внешних посетителей, поэтому застройщики стараются обустраивать отдельные входы для коммерческих помещений, оставляя входную зону приватной. На первых этажах таких домов обычно возникают премиальные магазины, бутики, дизайнерские бюро и прочие объекты с невысокой проходимостью»
Елена Беседина, «О2 Недвижимость»
В частности, в элитном клубном доме «Венеция» на Крестовском острове коммерческие помещения не предусмотрены (в цоколе располагаются кладовые помещения для владельцев квартир), а крупный комплекс «Парадный квартал» в Центральном районе, напротив, имеет высокую обеспеченность коммерческими площадями: здесь есть и рестораны, и магазины, и офисы.
Жилые комплексы с коммерческой инфраструктурой
В составе микрорайона «Новый Оккервиль» предусмотрено 50 000 кв.м коммерческих площадей (в пристроенных помещениях и на первых этажах домов). В настоящий момент разрабатывается концепция торгового центра площадью около 20 000 кв.м, который будет располагаться на въезде в квартал.
ИСК «Отделстрой», изучив развитие торгово-бытовой инфраструктуры в новых жилых комплексах, приняла решение не продавать, а сдавать в аренду торговые помещения в ЖК «Новый Оккервиль». Арендаторы подбираются таким образом, чтобы учесть и потребности жителей квартала, и интересы бизнеса.
«Благодаря этой политике в «Новом Оккервиле» уже открыты отделение Сбербанка, 3 аптеки, 2 супермаркета, медицинский центр, пекарни, участковый пункт полиции, рестораны, магазин детских товаров, свежих фермерских продуктов, товаров для дома и строительный магазин. В сентябре 2013 года открылся Центр общей врачебной практики, оказывающий бесплатные услуги взрослым и детям по полису ОМС, а также бесплатная стоматология»
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
В ЖК «Граффити» от компании «Ойкумена» в Приморском районе предусмотрены нежилые помещения на первых и вторых этажах домов, причем они полностью изолированы от жилой зоны. В другом объекте этой же компании, ЖК «Янтарный», в том же Приморском районе, открылся зоосалон.
Компания «Строительный трест» ежегодно реализует порядка 10 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Приобрести или арендовать их можно в жилых комплексах «Невский стиль» в Приморском районе, «Капитал» в Кудрово. В Выборгском районе это ЖК «Сергей Есенин» и ЖК «Лиственный». В Калининском районе - ЖК «Ломоносов» и «Золотое сечение». На Васильевском острове - ЖК «Адмирал Нахимов».
По словам Романа Евстратова, партнера Rusland SP, первый проект в городе, полностью обеспеченный качественными коммерческими помещениями – ЖК «Морской Фасад» на Васильевском острове. В состав ЖК входят не только торговые помещения и рестораны, но и помещения для фитнеса, офисные площади, выполняющие образовательные и прочие функции. Фактически это ЖК, в котором есть все для жизни. Из новых проектов роскошный набор торговых и сервисных функций будет в ЖК «Платинум». Там заявлены детский сад, фитнес, SPA-салон, банки, магазины и т.д.
Сергей Цинбарев, специалист по маркетингу и продажам EKE Group, по обеспеченности коммерческими помещениями отмечает проект «Северная Долина». Здесь все очереди, за исключением первой, имеют большое количество торговых площадей. Уже функционирует Сбербанк, аптеки, супермаркет, зоомагазин, цветочный магазин.
Дата публикации 24 июля 2014
