Если первый этап выбора новостройки – это поиск по базам риэлторских компаний и просмотр объявлений, то сам процесс покупки начинается со знакомства с компанией-застройщиком и проектом нового дома. Число, площадь и цена квартир, наличие паркинга, планирование придомовой территории – вот вопросы, которые интересуют будущего новосела в первую очередь. Но характеристики, заявленные в проекте, по ходу строительства могут корректироваться. И нередко результат заметно отличается от того, что было обещано.
ЖК «Европа Сити»
Квартирография
Параметр, который подвергается изменениям чаще всего. Квартирография напрямую связана с местоположением проекта и его позиционированием. Если речь идет о точечной застройке у метро, в жилом комплексе будут преобладать студии и однокомнатные квартиры (в расчете на преимущественно одиноких инвесторов без детей). Проект, ориентированный на семьи с детьми, подразумевает увеличение числа «двушек» и «трешек».
| |
Изменения в квартирографию могут вноситься вследствие переориентации проекта, исходя из изменившейся рыночной ситуации района застройки, устаревания проекта.
Маркетолог-аналитик компании «БФА-Девелопмент» Юлия Троицкая
|
В свое время на квартирографии многих проектов сказался кризис. Застройщики стали увеличивать число студий путем разделения двух- и трехкомнатных квартир. За счет небольших площадей студии стоили дешевле и продавались быстрее, и это позволяло компании получить максимально возможную в сложных экономических условиях прибыль.
| |
В ЖК «Классика» была проведена оптимизация квартирографии с целью адаптации к спросу: трехкомнатные квартиры больших метражей делились на более скромные по площадям студии и однокомнатные квартиры.
Заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов
|
Высотность
Тоже один из лидеров «рейтинга корректировок» в ходе строительства. В Санкт-Петербурге после принятия высотного регламента изменилась этажность многих новостроек, причем некоторые привлекли внимание властей уже на высокой стадии готовности. Жилой комплекс «Монблан», например, остался без предусмотренной проектом верхней части. Выяснилось, что шпиль здания нарушил бы вид исторического центра Петербурга.
ЖК «Монблан»
Сроки
Самый болезненный вопрос для девелоперов и покупателей. Окончание работ может переноситься по разным причинам – из-за финансовых проблем застройщика, задержек в процессе согласования строительства с властями, из-за изначально неадекватно заявленных дат.
| |
В целом, если комплекс строится со всеми разрешениями, то никаких изменений быть не должно, поскольку проект дома согласовывается с городом
Директор департамента долевого строительства Home Estate Галина Санамян
|
Помимо перечисленных аспектов, в процессе строительства, то есть с момента утверждения проекта и до завершения работ, могут добавляться или, наоборот, убираться некоторые опции. Обычно это связано с состоянием финансов застройщика. За счет таких действий повышается (или понижается) класс новостройки. Пример – паркинг, о строительстве которого было заявлено вначале, не строится вообще или оказывается меньше по вместимости.
Но все упомянутые варианты корректировки – мелочи в сравнении с ситуацией, когда в корне меняется функциональное назначение объекта или же когда девелоперы вынуждены решать спорные вопросы в суде. В Петербурге за последние годы было несколько подобных случаев.
«Набережная Европы» («ВТБ-Девелопмент»)
Решение о реализации проекта приняли в 2006 году, к 2017-му на Петроградской стороне должны были появиться элитный жилой квартал, Дворец танца и объекты инфраструктуры. Но против редевелопмента земель Государственного института прикладной химии выступил Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. Финансирование строительства на территории в 10 га было приостановлено.
К этому времени компания «ВТБ-Девелопмент», первоначально выступавшая инвестором проекта, провела демонтаж построек и частичную рекультивацию. Позже было решено разместить на территории между Биржевым и Тучковым мостами комплекс зданий для Верховного и Высшего арбитражного суда. Переезд запланирован на 2016-й. Все расходы инвестора государство обещает компенсировать.
ЖК «Юнтолово» («Главстрой-СПб»)
Девелопер купил два земельных участка площадью 437 га в Юнтолово в 2007 году на торгах Фонда имущества. Компания заключила с городом договор аренды, в рамках которого должна была в 2011-м передать Смольному объекты инженерной инфраструктуры. В 2012-м власти подали в арбитраж иск о расторжении договора и взыскании штрафа за срыв сроков выполнения обязательств. В компании назвали претензии властей необоснованными. Иск был удовлетворен лишь частично. В результате судебных разбирательств строительство было приостановлено.
ЖК «Европа Сити» (бывший «Электрик Сити»; ЛСР, «Возрождение Санкт-Петербурга»)
Еще до кризиса группа ЛСР планировала построить на территории бывшего завода «Электрик» на проспекте Медиков бизнес-квартал (340 тысяч кв. метров недвижимости, из которых 70% отводилось под офисы класса «А+»). В 2010-м концепция проекта изменилась, и здесь строится жилой комплекс площадью около 180 тысяч кв. метров (где 12 тысяч кв. метров – коммерческие помещения). На данный момент построено уже четыре корпуса высотой по 13 этажей.
Вторая очередь ЖК «Эланд» (NCC)
Компания NCC намеревалась построить в Мурино около 150 тысяч квадратных метров жилья, 60 из них – во второй очереди. В связи с принятием новых региональных нормативов застройки градостроительный план земельного участка под вторую очередь был скорректирован. Проект пересмотрели, но изменения коснулись только планировки участка.
ЖК «Эланд»
Планы застройщиков и градостроительная политика
Вопросы высотности зданий, плотности застройки, освоения промышленных территорий, архитектурного облика исторических кварталов – все это непосредственно влияет на ситуацию на рынке новостроек Петербурга. Особенно актуальны эти темы для границ города и Ленинградской области, где в связи с пересмотром норм у застройщиков часто возникают трудности.
| |
На изменение концепции влияет множество факторов, начиная рыночной ситуацией и заканчивая изменившейся градостроительной нормативной базой. К примеру, застройщик планировал построить жилой комплекс, но по принятому градостроительному плану территория относится к промышленной застройке, соответственно, реализовать проект в первоначальном виде невозможно.
Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш
|
В Петербурге некоторые проекты приостанавливаются из-за того, что дом предполагается возводить на месте сквера или сада. По нескольким проектам сейчас между администрацией и строителями идут переговоры о понижении высотности. А вообще власти, как говорят эксперты, в последнее время стали более ответственно подходить к вопросам соблюдения норм застройки и обеспеченности новых микрорайонов инфраструктурой.
Дата публикации 01 августа 2013
