Дефицит инфраструктуры на застраиваемых территориях – одна из ключевых проблем города и области. В то время, как одни застройщики стараются по возможности максимально сократить количество детсадов и школ в своих проектах, а то и вовсе избежать их возведения, другие объединяют усилия и строят качественные объекты инфраструктуры вместе, чтобы обеспечить жителям комфортные условия.
Наиболее остро проблема нехватки социальной инфраструктуры ощущается в пригороде Санкт-Петербурга, который активно застраивается последние несколько лет. Мурино, Кудрово – данные территории относятся к Ленинградской области, но благодаря наличию станции метро «Девяткино», многие петербуржцы переезжают сюда, так как квартиры в местных новостройках стоят значительно дешевле, чем в городе. При этом темпы строительства детских садов, школ и поликлиник отстают от темпов строительства жилых домов, отсюда и дефицит «социалки».
Novostroy-SPb.ru уже не раз писал об этой проблеме, и как ранее сообщали в АН «Итака», в районе станции метро «Девяткино» не хватает школ и детских садов, поскольку расчет необходимой социальной инфраструктуры производится, исходя из требований к сельским населенным пунктам, но объемы строительства в данной локации не уступают городским. Кроме того, запланированные в рамках проектов жилых комплексов детские сады и школы возводятся чаще всего в последнюю очередь, а с уже с построенными социальными объектами нередко возникают сложности на этапе передачи их на баланс области.
Между тем, есть не только отрицательные, но и положительные примеры, когда застройщики строят в рамках проектов и детсады, и школы в достаточном объеме, чтобы покупатели квартир могли получить уровень жизни не хуже, чем в развитых районах Петербурга. Например, два детских сада на 110 мест каждый в ЖК «Новое Мурино» от ГК «ЦДС» уже успешно функционируют, ведется строительство большой общеобразовательной школы, она откроется в 2017 году; компанией Setl City были сданы встроенные детские сады на 100 и 140 мест в ЖК «GreenЛандия» и т.д.
«Возведение сопутствующей инфраструктуры совместными усилиями группы девелоперов позволяет уменьшить одну из наиболее капиталоемких статей бюджета проекта – строительство социальных объектов, дорог или инженерных сетей»
Дмитрий Крутов, ГК «Доверие»
Одна из тенденций на строительном рынке – объединение компаний, которые реализуют проекты на соседствующих площадках, для совместного возведения инфраструктуры. С появлением проектов комплексного освоения территорий вопрос строительства детских садов, школ, дорог встал особенно остро, так как жилые комплексы начали возводится по сути в чистом поле. Стоимость инфраструктурных объектов достаточно высока, поэтому кооперация застройщиков – это логичный шаг, позволяющий оптимизировать затраты.
Как рассказала маркетолог-аналитик компании «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева, первые объединения застройщиков для решения проблем строительства инфраструктуры появлялись именно в проектах КОТ. Коллективное участие в реализации инфраструктурных проектов помогает снизить финансовую нагрузку на каждую компанию в отдельности. «Самые известные объединения застройщиков для строительства совместной инфраструктуры – в Кудрово и Мурино, – поясняет Екатерина. – Ведь только на территории Мурино реализуют свои проекты более 20 застройщиков. Здесь просто необходимо их объединение для решения вопросов дорожной сети во избежание транспортного коллапса. К тому же, кризисные явления на рынке недвижимости делают такое объединение застройщиков необходимым в первую очередь для повышения привлекательности своих проектов для покупателей. Ведь без решения проблем транспортной и социальной инфраструктуры, которые сопровождают большинство проектов КОТ, такие проекты не будут конкурентоспособными».
Партнерство позволяет реализовывать достаточно дорогостоящие проекты инфраструктурного строительства, не балансируя на грани убыточности. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» считает, что помощь властей в согласовании вопросов подключения коммуникаций, выделения земельных участков очень важна и полезна для успешного взаимодействия и сотрудничества в таких проектах.
Действительно, основная трудность – высокие затраты и длительные сроки подключения к сетям, с этим согласны все участники рынка. Совместными усилиями – административными и финансовыми – можно гораздо быстрее решить столь сложные вопросы, без чего жилые комплексы было бы сложно реализовывать, ведь современный покупатель очень требователен даже в эконом-классе.
«Объединение застройщиков возможно тогда, когда их проекты относительно небольшие и расположены по соседству, – говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация». – Если проект крупный, то ему нужна собственная инфраструктура, которой смогут пользоваться только жители жилого комплекса, к тому же, как правило, экономика больших жилых комплексов позволяет построить дороги, школы и детсады самостоятельно».
В целом стоит отметить, что подобные совместные проекты требуют финансовой устойчивости всех участников. В противном случае могут быть значительно нарушены темпы возведения объекта.
К сожалению, объединение застройщиков для решения проблем с инфраструктурой происходит не всегда гладко. Ведь не существуют единых механизмов взаимодействия, и становится неясным, что делать в условиях, когда какой-то участник проекта выйдет из сотрудничества.
«Не всегда застройщикам удается договориться, ведь у каждого есть свои сроки вывода и реализации проекта, свои особенности финансирования. Оттого могут возникать столкновение интересов»
Екатерина Беляева, «БФА-Девелопмент»
В качестве примера Екатерина приводит ситуацию, когда в проектах КОТ ряду застройщиков удается договориться об общих условиях, а кто-то не желает участвовать в финансировании, зато результатами деятельности других не преминет воспользоваться. Поэтому в данной ситуации крайне важна четность и прозрачность механизмов взаимодействия, в которых сложно будет обойтись без централизованного управления. А вот директор по развитию ГК «Доверие» Дмитрий Крутов замечает, что решение одного из участников покинуть проект зачастую трудно реализуемо. «Для санации подобных рисков на этапе заключения соглашения о совместной работе создается новое юридическое лицо с долями ответственности», – поясняет Дмитрий.
Компания «Отделстрой» совместно со «Строительным трестом» застраивает территорию севернее реки Оккервиль – мкр «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал». Оба проекта реализуются комплексно в рамках единой концепции. «С самого начала для решения общих инфраструктурных задач, строительства дорог и социальных объектов два застройщика создали компанию «Кудрово-Град», которая финансируется нами в равных долях, – поясняет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – С 2008 года совместными усилиями построены подъездные и внутриквартальные дороги, инженерные сети, обеспечивающие функционирование всего микрорайона, спорткомплекс, детский сад, школа на 1600 учащихся, благоустроен парк Оккервиль».
В самом застраиваемом «заКАДье» в Мурино у метро «Девяткино» застройщики возводят жилые комплексы комплексно и, как правило, каждый имеет в своих планах собственную социальную инфраструктуру. Дело в том, что выгода здесь очевидна: они действуют в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги». Однако есть примеры, когда застройщики могут действовать сообща. Так для жителей своих проектов «Мой город» и «Солнечный» компании «Полис Групп» и «Арсенал-недвижимость» возведут школу на 1000 мест.
Кстати, после введения в Ленобласти программы «Соцобъекты в обмен на налоги» застройщики стали охотнее включатся в возведение в своих кварталах именно социальных объектов. Ведь так у них появляется возможность вернуть часть средств, потраченных на строительство. Затраты на каждый детский сад зависят от его размеров и в среднем составляют 1,4 млн рублей на одного ребенка, то есть детсад на 180 мест обойдется порядка 250 млн рублей. Для школ эта цифра на человека немного меньше – порядка 1,1 млн рублей, значит строительство средней школы на 850 мест стоит 1 млрд рублей.
Екатерина Беляева замечает, что проблемы финансирования строительства дорог и инженерной инфраструктуры по-прежнему остаются достаточно весомым обременением для застройщиков. Поскольку транспортные проекты требуют существенного финансирования, застройщики охотнее объединяются именно для таких проектов.
ГК «ЦДС» совместно с другими застройщиками строит в Кудрово новый въезд в район со стороны проспекта Большевиков, а также выезд с Центральной улицы на Мурманское шоссе. Также примером партнерства может служить проект реконструкции дороги Санкт-Петербург – Матокса. Это автомобильная дорога, строительство которой планируется в обход населенных пунктов Мурино и Новое Девяткино в рамках развития транспортной инфраструктуры строящихся здесь жилых комплексов. В проекте участвует более 7 строительных компаний.
«По мере того как власти города и области сокращают участие в подготовке инфраструктуры сотрудничество девелоперов будет все более частым явлением»
Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест», убежден, что в ближайшем будущем будет все чаще востребован такой вид партнерства, чему способствует развитие проектов комплексного освоения. Например, в поселке Новоселье, где компания реализует проект жилого квартала «NEWПИТЕР», совместно с партнером ЗАО «Северный Научно-Исследовательский Институт Гидротехники и Мелиорации» развивает инженерные сети и инфраструктуру. «Мы и ЗАО «СевНИИГиМ» четко разделили обязанности. ЗАО «СевНИИГиМ» занимается решением глобальных вопросов источников энергоресурсов. Мы, в свою очередь, ведем строительство внутриквартальных дорожных сетей, домов и социальной инфраструктуры. При этом все происходит при полной поддержке властей района» - говорит Анзор.
Читайте также:
Дороги за счет девелоперов: цены на жилье растут, интерес к строительству падает
Дата публикации 22 июня 2016
