Налог на недвижимость: что нужно знать покупателям новостроек Петербурга

Основным нововведением наступающего года станут поправки в Налоговый кодекс РФ. С 1 января 2015 года согласно закону «О налоге на имущество физических лиц», ставка налога существенно вырастет. Дело в том, что за находящуюся в собственности квартиру, гражданам теперь придется платить, ориентируясь не на ее инвентаризационную стоимость, как сейчас, а на кадастровую, которая всего на 15-20% ниже рыночной.  

То же самое гласит закон и в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Теперь ставка налога на недвижимость будет составлять:

- для объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей включительно – 0,1%;

- для объекта с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн рублей включительно – 0,15%;

- для объекта с кадастровой стоимостью от 20 до 50 млн рублей включительно – 0,2%;

- для объекта с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей включительно – 0,3%;

- для объекта с кадастровой стоимостью свыше 300 млн – 2%.

Законом предусмотрен налоговый вычет – 20 кв. метров. Если же у собственника есть несколько квартир, он сам будет решать, в отношении какой из них воспользоваться вычетом. 10 кв. метров – налоговый вычет для владельцев комнаты и 50 кв. метров – для домов.

Властями также предусмотрен 5-летный переходный период, в течение которого все регионы России должны перейти на новый расчет налога. За пять лет цифра налога будет постепенно расти на 20% в год, т.к. сейчас кадастровая стоимость ниже рыночной. Однако за это время они сравняются, полностью сумму налога россиянам придется платить с 2020 года. 

Инструкция по применению

Тем не менее, уже сегодня на сайте Росреестра можно ознакомиться с кадастровой стоимостью вашей квартиры или дома. Для этого нужно кликнуть на опцию «Найдите ваш объект и узнайте его кадастровую стоимость», ввести свой адрес и получить кадастровый номер, а по нему стоимость.

Аналитики компании «ОПИН» привели пример расчета ставки налога.

Вот он:

1. Допустим, кадастровая стоимость вашей квартиры – 8 млн рублей. Разделите стоимость вашей квартиры на ее площадь, которая там указана (площадь ОКС). Например, 8 млн рублей делим на 56,7 = 141 093. Кадастровая стоимость одного квадратного метра вашей квартиры стоит 141 тысячу рублей.

2. Теперь нужно посчитать налоговую базу для начисления налога. Налоговая база равняется площади квартиры минус 20 кв. м (имущественный вычет при расчете налога), умноженную на кадастровую стоимость одного метра. Итак, 56,7 кв.м. – 20 кв.м. = 36,7 кв.м. 36,7 Х 141 093 = 5 178 113 рублей 10 копеек.
5 178 113 рублей 10 копеек – это ваша налогооблагаемая база.

3. Теперь нужно умножить эту сумму на 0,1%. 5 178 113 Х 0,1% = 5178 рублей - это полная сумма, исходя из кадастровой стоимости на сегодняшний день. Однако в полном объеме налог будет взиматься только в 2020 году, а до этого времени будет поэтапное повышение.

Эта схема относится к объектам недвижимости стоимостью до 10 млн рублей. Если ваша квартира дороже, налог будет выше.

Кому придется платить больше?

Важный момент: местные органы власти будут определять налоговые ставки в зависимости от применяемого порядка. Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», члена Клуба лидеров при Президенте РФ, считает, что сегодня преждевременно говорить о каких-либо конкретных цифрах по будущему налогу, исходя из оценки ГУИОН.

«Эти нормативы изначально должны принять власти Петербурга, а потом сказать, какой процент от кадастровой стоимости мы будем отчислять из своих доходов в качестве налога, - говорит эксперт. - Стоит также отметить, что на уровне субъекта РФ (в том числе Санкт-Петербурга) может быть принят закон, который уменьшит размер коэффициента».

По данным компании «АРИН», на сегодняшний день в Петербурге средняя кадастровая цена 1 кв. м - 56,1 тыс рублей. Самое дорогое жилье находится в Приморском и Выборгском районах (средняя кадастровая стоимость – 60-63 тысячи рублей за кв. метр), а самыми дешевыми оказались Адмиралтейский и Центральный районы (44,6-45 тысяч рублей). Порядок цен останется схож и после принятия поправок.

А вот по мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», в первую очередь, ощутить на себе нововведения смогут жители центральных районов Петербурга, где стоимость земли достаточно высока, цена реализации недвижимости является самой высокой в городе.

«Сегодня вследствие того, что налогооблагаемой базой является инвентаризационная стоимость квартиры, а она напрямую зависит от возраста недвижимости, налог на квартиры в самом центре Санкт-Петербурга составляет несколько сотен рублей. При ведении новой системы налогоисчисления платежи за такие квартиры возрастут в несколько раз», - подчеркивает эксперт.

Андрей Тетыш добавляет, что однозначно сегодня можно сказать одно: по налогообложению выиграют вновь построенные объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости. «Так как их реальная стоимость будет максимально близка к кадастровой. Для владельцев объектов с историей налоговая нагрузка окажется более очевидной и весомой», - уточняет специалист. Именно поэтому для владельцев элитных квартир в старинных домах новая ставка налога может оказаться неприятным сюрпризом, ведь сумма налога может вырасти в 20 раз.

Что касается рынка новостроек Петербурга, то эксперты не прогнозируют падение спроса, а также уменьшения инвестиционных сделок. «Повышение налога на недвижимость не является фактором, который сможет в значительной степени повлиять на количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости, - говорит Арсений Васильев. - Инвесторы смогут реализовать свою недвижимость еще до оформления собственности, а соответственно, избежать налогообложения.  Граждане, которые приобретают квартиры для подрастающих детей, в большинстве случаев сдадут пока пустующие квартиры в аренду, увеличив арендную плату на сумму ежегодного налога».