• Статьи
  • Маркетинговая ипотека – завуалированная скидка или дешевый кредит?
28 июля

Маркетинговая ипотека – завуалированная скидка или дешевый кредит?

Ипотека всегда была драйвером роста рынка новостроек, а в условиях кризиса она фактически спасла отрасль. Однако условия у всех банков оказались практически идентичными, поэтому, чтобы привлечь покупателей, застройщики принялись субсидировать часть процентной ставки, так появилась маркетинговая ипотека.

Итоги полугодия 

«Клиенты с живыми деньгами предпочитают выбирать компанию из ТОП-5 застройщиков, назвать которые не имеет смысла. Они и так у всех на слуху»

Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент» 

Количество ипотечных сделок в первом полугодии 2016 года значительно увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост составил 58% - так с января по июнь 2015 года Россреестром в Петербурге было зарегистрировано порядка 11,5 тысяч ДДУ, в этом году – уже практически 18 тысяч. В структуре продаж, по данным ГК «Доверие», доля ипотечных сделок достигла 50-60%.

В ипотечном агентстве «Итака», отмечают, что доля ипотечных сделок у разных застройщиков составляет от 30% до 60%. «Есть компании, которые делают ставку в основном на ипотечных покупателей – как правило, это застройщики, продающие жилье в секторе масс-маркет», - говорит заместитель директора ипотечного агентства «Итака» Оксана Викулова.

ЖК «Новомосковский»

В компании «ПОБЕДА-девелопмент» доля ипотечных сделок с момента начала кризиса только увеличивается. Причем популярностью стали пользоваться ипотечные продукты, в которых первый взнос принимается материнским капиталом. Это говорит о том, что покупателю не скопить необходимую сумму денег или же он начинает поиски квартиры еще без первоначального взноса.

За первое полугодие доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ЖК «Триумф Парк» составила 64%, что на 18% больше, чем годом ранее. В малоэтажном жилом комплексе «Неоклассика» с помощью ипотеки приобретается порядка 30% квартир, и до конца года эта цифра скорее всего останется на текущем уровне. Доля квартир, приобретенных у «ЛСР. недвижимость – Северо-Запад» с привлечением ипотечного кредита, во втором квартале составила 33%.

«Сегодня застройщики не нуждаются в дополнительном стимулировании продаж: в начале июня Центробанк снизил ипотечную ставку до 10,5% годовых, вслед за этим в середине июля банки снизили ставки по программе государственной поддержки»

Катерина Соболева, NAI Becar

В рамках субсидирования процентной ставки по ипотеке условия банков стандартные: максимальная сумма кредита – 8 млн рублей, первоначальный взнос - от 20% от стоимости квартиры, срок - 25-30 лет. Процентная ставка начинается от 11,4% годовых. Кстати, снижение ставок произошло не так давно – Сбербанк, а затем и ВТБ объявили о том, что в связи с понижением ключевой ставки ЦБ они снижают ставки по своим продуктам.

Тем не менее, конкуренция на рынке строящегося жилья высока, а значит девелоперы ищут стимулирующие спрос инструменты. Одним из них является субсидирование застройщиком ипотечной ставки – маркетинговая ипотека.

Завуалированная скидка 

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела», поясняет, что сегодня достаточно много банков снизили ставку по госпрограмме. Но, как правило, она все равно превышает 11% годовых. Субсидирование ставки застройщиком позволяет снизить ее более значительно – до 10% годовых и ниже.

Суть маркетинговой ипотеки заключается в том, что банк предоставляет кредит на стандартных условиях, однако застройщик дает скидку на квартиру, которая фактически покрывает часть процентов в течение одного-трех лет. То есть, скажем, первые три года покупатель платит не 12% годовых, а 10%, затем начинают действовать 12%.

«Срок, на который обычно распространяется маркетинговая ставка, ограничен датой сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. После этого в силу вступает стандартное банковское предложение со ставкой в 13-14% годовых»

Антон Банин, ГК «Доверие»

Фактически маркетинговая ипотека представляет собой завуалированную скидку – в течение 2-3 лет действия этой акции затраты застройщика составляют до 500 тыс. рублей в зависимости от суммы займа, что является вполне приемлемой финансовой нагрузкой. Более того, подобные предложения редко распространяются на весь пул объектов девелопера, а действуют только на отдельные жилые комплексы.

ЖК «Панорама 360»

Эксперты убеждены, что маркетинговая ипотека – не попытка реализовать неликвидные квартиры, а просто один из инструментов стимуляции продаж. «Застройщик преследует цель привлечь внимание к проекту: это всегда повод поговорить об объекте дополнительно, продемонстрировать свою лояльность к покупателю, выделиться в условиях огромной конкуренции, - поясняет Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент». -  Мы все уже привыкли к этой формуле: в настоящее время рынок функционирует как рынок покупателя, предложение очень широкое».

В целом субсидирование ипотечной ставки застройщиками оказывает поддерживающий эффект и может увеличить продажи на 5-10%. Однако следует учитывать, что сегодня основной способ приобретения недвижимости – это привлечение ипотечного займа. Таким образом, решение о покупке квартиры с помощью кредитных средств принимается вне зависимости от рекламного посыла того или иного девелопера. Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», считает, что подобные акции в текущих экономических реалиях в большей степени имеют маркетинговый и рекламный эффект и направлены скорее на привлечение покупателя.

«Ипотека под 8, 9, 11 процентов, а где-то даже и под 7 - вызывает интерес и входящие обращения в отдел продаж. Перерастают ли они в сделки - это вопрос качества работы с клиентом. Условия на рынке у всех примерно одинаковые. Равно как и объекты все достаточно однотипны», - говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация». 

«Для покупателя рисков нет, только надо внимательно читать договор и определить для себя: на какой период времени действует льготная ставка - на весь период кредитования или на первые год-три-пять»

Елена Валуева, Mirland Development Corporation

Светлана Денисова считает, что программа субсидирования ставки по ипотеке, которая действует на протяжении 1-2 лет кредита – это не вполне добросовестное поведение застройщика. По ее словам, очень многие люди испытывают стресс во время приобретения квартиры, а если такая сделка сопровождается еще и получением ипотечного кредита, то вдвойне трудно разобраться во всех нюансах, не обладая экономическим образованием. «К сожалению, тот факт, что субсидированная ставка действует ограниченное количество времени, проходит мимо сознания людей, поэтому такие завуалированные, не вполне прозрачные ходы мы считаем некорректными, - говорит Светлана. - Сейчас появляется очень много хлестких рекламных лозунгов таких, как квартира за полцены или почти даром. Вся финансовая нагрузка, которая ложится на покупателей, остается за рамками внимания».

В то же время, наличие у застройщика очень выгодных предложений по ипотеке не должно беспокоить покупателя – ненадежные застройщики, как правило, не получают аккредитацию серьезных банков, и уже тем более банк не станет соглашаться на совместную акцию (каковой, по сути, и является маркетинговая ипотека) с застройщиком, в репутации которого он не уверен.

Предложения от застройщиков

В силу того, что показатели по ипотеки растут, можно говорить о том, что она востребована, в связи с этим бума предложений по маркетинговой ипотеке на рынке новостроек Петербурга сейчас нет. Субсидировать процентную ставку готовы немногие, а кто-то просто предпочитает договориться с банком о более выгодных условиях по кредиту.

ЖК "Новый Оккервиль"

Например, банк «Глобэкс» снизил ставки до 10% годовых при покупке квартиры в ЖК «Юнтолово» и ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб». В жилом комплексе «Новый Оккервиль» действует льготная процентная ставка по ипотеке банка «Глобэкс». Кредит выдается в рамках программы «Ипотека с господдержкой», процентная ставка по которой при стандартных условиях - 12% годовых. Однако для клиентов «Отделстроя» ставка за пользование кредитом составляет 10,9% годовых, именно она и указывается в кредитном договоре. Разницу в ставке застройщик компенсирует банку в рамках заключенного соглашения.

В ЖК «Неоклассика» можно приобрести квартиру в ипотеку от банка «Глобэкс» по ставке 9,5% годовых. При этом ставка фиксируется в кредитном договоре на весь период кредитования, который составляет до 30 лет.

Благодаря специальной партнерской программе между АКБ «Абсолют Банк» и ГК Setl Group, в большинстве жилых комплексов класса «масс-маркет» от девелопера Setl City действует ипотека от 7,7% годовых.

В целом банки уже сегодня предоставляют ипотеку под 11,5% годовых. Список подобных кредитных организаций достаточно широк: Газпромбанк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк, Дельтакредит, Райффайзен, ЮниКредит Банк и некоторые другие. 

Другие материалы про Mirland Development
Другие материалы про NAI Becar
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября