Малоэтажная застройка в городе и его окрестностях: есть ли в Петербурге альтернатива многоквартирным домам?

Насколько выгодна, с точки зрения девелопера, малоэтажная городская застройка? И каковы перспективы этого сегмента на рынке Санкт-Петербурга?

В соответствии с генеральным планом строить высотные дома в исторической части Петербурга запрещено. Казалось бы, это должно стимулировать развитие малоэтажного сроительства в пределах города. Однако эксперты утверждают: не все так просто. 

Малоэтажные объекты можно условно разделить на несколько групп: коттеджные поселки, таунхаусы и дома индивидуальной жилой застройки. С ИЖС все более или менее понятно: участки под индивидуальные жилые дома в центральной части Петербурга не продаются; их можно купить в пригородах, в ходе торгов Фонда имущества Петербурга. Следует отметить, что в 2011-м площадь проданных под ИЖС участков составила почти 9 га. 

Комплексная малоэтажная застройка: что мешает девелоперам?

В центре Петербурга участки под комплексную малоэтажную застройку (коттеджи, таунхаусы, клубные дома) можно выкупить у частных владельцев или у предприятий. При этом одной из проблем, с которыми сталкиваются девелоперы, являются инженерные коммуникации. Если вопрос с отоплением и горячим водоснабжением решается за счет постройки автономных котельных, то для электроснабжения приходится докупать дополнительные мощности, а стоит это недешево.

Но даже это – не самое важное препятствие на пути развития городского малоэтажного строительства. По словам девелоперов, земля в Петербурге стоит настолько дорого, что возводить на ней малоэтажные дома попросту нерентабельно. Чтобы вернуть себе стоимость участка и получить хотя бы минимальную прибыль, следует строить высотные дома. Себестоимость такого строительства гораздо ниже, а за счет числа квартир доход застойщика намного существеннее. Сегодня в большинстве случаев стоимость земли и стоимость дома приблизительно равны, и нередки ситуации, когда участок обходится даже дороже строительства в целом.

С другой стороны, окупаемость малоэтажного строительства быстрее, чем окупаемость возведения «высоток», в силу коротких сроков. Сегодня построить быстровозводимый дом на подготовленном фундаменте можно за месяц, учитывая отделочные работы. А на то, чтобы выстроить высотный жилой комплекс, понадобится в лучшем случае пара лет.

Спрос на малоэтажные дома сегодня нельзя назвать высоким. В них и квадратный метр стоит дороже, и эксплуатационные расходы выше. Известно, что, чем масштабнее проект, тем разумнее установленные для его жильцов расценки на коммунальные услуги. В малоэтажных и индивидуальных домах, по причине ограниченного количества владельцев, эта статья гораздо более расходна. В элитных клубных домах ежемесячные выплаты могут составлять до 40 тысяч рублей. К слову, все расходы по проведению капитального ремонта и устранению неисправностей в работе различных систем владельцы также берут на себя. Да и общий уход за коттеджем или таунхаусом не сравнить с хлопотами по содержанию городской квартиры.

Что строят?

Если анализировать сегмент малоэтажных домов в целом, то коттеджные поселки – самый популярный у российских покупателей вариант. Любят коттеджную застройку и девелоперы: в сравнении с таунхаусами, коттеджи пользуются неизменой любовью клиентов в силу наличия пусть и небольшого, но собственного участка земли. Именно поэтому большинство людей, располагающих необходимой суммой, предпочтет коттедж таунхаусу. Хотя не стоит забывать и о том, что застройщику выгоднее построить и продать как можно больше квадратных метров, и в этом смысле таунхаусы оказываются более предпочтительным вариантом. Самые дальновидные девелоперы реализуют комбинированные проекты – поселки, в пределах которых есть и таунхаусы, и коттеджи, и двух- и трехэтажные малоквартирные дома.

В малоэтажном строительстве используется более широкий спектр строительных материалов, чем в традиционном. Применяют каркасные, монолитные технологии; нередко встречается комбинированный принцип (например, применение монолита, кирпича и газобетона). Реже всего сегодня строят деревянные дома; исключение составляют зоны отдыха, где из бруса возводят гостевые коттеджи, бани и сауны.

Где строят?

Успех любой комплексной застройки во многом зависит от транспортной доступности; малоэтажные проекты Петербурга не составляют исключения. По словам специалистов, если в коттеджном поселке планируется возвести несколько сотен домов, то близость станции метро будет оптимальным вариантом. Если же речь идет о небольшом элитном закрытом поселке, это условие соблюдать не обязательно, поскольку собственники таких домов, как правило, имеют в своем распоряжении по несколько автомобилей на семью. Важно также учитывать заинтересованность покупателей в объектах инфраструктуры. Многие девелоперы в том случае, если строительство планируется вести в районе с недостаточным числом объектов социальной значимости, предусматривают строительство школ, детсадов и медцентров в пределах жилых комплексов.

Самые востребованные с точки зрения малоэтажной застройки районы Петербурга – Озерки, Коломяги, Курортный, Приморский. Малоэтажные элитные комплексы и клубные дома строят в пределах Крестовского и Каменного островов, встречаются подобные объекты и в окрестностях города к югу от центра (например, в Пушкине). Вместе с тем, эксперты отмечают, чо свободного места под застройку в пригородах остается все меньше, и сегодня внимание девелоперов обращено к районам области, находящимся на расстоянии от 3 до 15 км от границ города. Причем многие из них за счет благоприятной экологии и хорошей транспортной доступности имеют довольно радужные перспективы.