• Статьи
  • Квартальная застройка – настоящее и будущее первичного рынка Петербурга и Ленобласти
25 июня 2015

Квартальная застройка – настоящее и будущее первичного рынка Петербурга и Ленобласти

Квартальная застройка позволяет девелоперам создать комфортную жилую среду с закрытыми благоустроенными дворами и необходимой инфраструктурой. О будущем жилых кварталов в Петербурге и Ленинградской области портал Novostroy-SPb.ru поговорил с экспертами рынка недвижимости.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин рассказал, что квартальная застройка является разновидностью комплексной, но на меньшей по масштабам территории. Требования, предъявляемые к комплексному строительству, сохраняются. «Речь идет об обеспечении новостроек объектами социального и бытового назначения, единой концепции проекта, благоустройстве, строительстве дорог и внутриквартальных проездов», пояснил Николай.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в квартальной застройке территория не разделена магистральными улицами и дорогами. Они обычно являются границами квартала. Площадь участков, как правило, 10-60 га, но не более 80 га. В их пределах размещаются в обязательном порядке учреждения и предприятия повседневного пользования и иногда (по необходимости) объекты периодического обслуживания.

Новостройка

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая сообщила, что в советское время, когда началось так называемое массовое строительство, распространение получила микрорайонная застройка. В 90-е годы и в начале «нулевых» в основном велась точечная застройка, а в последние годы интерес сместился к квартальной. Кстати, элементы квартальной застройки в полной мере присутствуют и в исторической части Петербурга.

«Большинство экспертов считают, что именно этот формат наиболее оптимален для создания комфортной среды проживания, при этом размеры кварталов могут существенного различаться. Более того, даже у специалистов есть разногласия по поводу того, что называть квартальной, а что микрорайонной застройкой»

Екатерина Гуртовая, «ЮИТ Санкт-Петербург»

Как рассказал Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент», подобные проекты стали появляться в период бурного строительного роста 2004-2005 годов. Сейчас в Петербурге и Ленобласти реализуются следующие проекты квартальной застройки:

«Новоорловский» («ЮИТ Санкт-Петербург»),

More (Setl City),

«Ясно. Янино», «Новое Сертолово» (КВС),

«Триумф парк» (Mirland Development),

«Калина-Парк», «Cinema», «Южная акватория», «Шуваловский» («ЛСР. Недвижимость-Северо-запад»),

«Огни залива» («БФА-Девелопмент»),

«Московские ворота», «Царская столица» («ЛенСпецСМУ»),

Ultra City («Северный город»),

«Приневский» («ЦДС») и другие.

Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что квартальная застройка ведется преимущественно в сегментах массового жилья – эконом- и комфорт-классе. Но появилось несколько проектов, ориентированных на премиальный сегмент, и это стало определенным прорывом – изначально одним из признаков элитности считалась камерность дома.

«Цены на квартиры в проектах квартальной застройки зависят от конкретных потребительских характеристик того или иного жилого комплекса, его местоположения и маркетинговой политики застройщика», рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

«При застройке целого квартала девелоперу легче оптимизировать затраты и снизить цены. Однако в некоторых районах наблюдается затоваривание рынка, что заставляет застройщиков снижать стоимость еще больше. Для покупателя это хорошо, но для отрасли плохо. В попытке сэкономить, чтобы сохранить рентабельность, зачастую пренебрегают качеством, соответственно, страдает клиент»

Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент»

По словам Арсения Васильева, большинство проектов квартальной застройки возводятся на окраинах города и приграничных территориях Ленинградской области, и в первую очередь именно это обстоятельство влияет на стоимость квартир. «Разница в цене между домами квартальной застройки и локальными проектами внутри развитых районов мегаполиса составляет в среднем 15-17%, это жилье более доступное», отметил Арсений.

«Типичные покупатели квартир в проектах квартальной застройки – молодые представители среднего класса, а также семейные люди с детьми, для которых важен комфорт, экологичность и безопасность проживания», – рассказал Сергей Степанов.

«Ясно. Янино»«Южная акватория»«Царская столица»«Триумф парк»More«Огни залива»«Калина-Парк»«Новоорловский»«Московские ворота»Ultra City

 

При реализации столь масштабных проектов могут возникать те или иные трудности как у застройщиков, так и у новых жильцов. Как пояснила Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, на первых этапах строительства в крупномасштабных проектах существуют проблемы с недостаточной обеспеченностью жителей объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, в первые несколько лет жителям новых кварталов приходится жить в условиях окружающей застройки.

Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк отметил, что для проведения квартальной застройки требуются крупные финансовые вложения в подготовку инженерных коммуникаций, поэтому реализацию подобных проектов могут позволить себе лишь крупные игроки рынка. Кроме того, участки, выделяемые городскими властями под такую застройку, обычно находятся в удалении от транспортных сетей и социальной инфраструктуры. «Невзирая на это, проекты квартальной застройки остаются привлекательными для покупателей, поскольку создают единый архитектурный ансамбль и полностью новую комфортную среду обитания со своей инфраструктурой», сказал Василий.

Возникают и сложности административного характера. Арсений Васильев говорит, что в Петербурге достаточно часто меняются вице-губернаторы, которые определяют политику градостроительства. При этом проекты планировки территории в Санкт-Петербурге согласуются в среднем 3 года.

«Мнение властей в отношение того, какие социальные или иные нагрузки должны нести инвесторы, меняется быстрее, чем реализуется любой даже точеный проект»

Арсений Васильев, «УНИСТО Петросталь»

По мнению Ольги Трошевой, в связи с отсутствием в городе уплотнительной застройки появление новых проектов квартальной застройки, безусловно, вероятно. В частности, все крупные проекты реновации и редевелопмента в городской черте – это кварталы.

В условиях кризиса развивать проекты квартальной застройки становится сложнее. Себестоимость строительства растет, соответственно, повышается и цена квадратного метра – это отсекает часть покупателей с невысоким доходом. Дмитрий Ермышев считает, что развитие квартальной застройки будет определяться локацией. «Большие проекты пока стоит заморозить, достроить и распродать то что есть сейчас, искать новые незанятые ниши со сложившимся неудовлетворенным спросом, реновировать территории для стабильного спроса и быстрых продаж», говорит Дмитрий.

Другие материалы про Mirland Development
Другие материалы про Setl City
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября