С 1 января 2016 года вступил в силу новый закон 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», который изменил правила налогообложения при продаже недвижимости. Портал Novostroy-SPb.ru выяснил, как данные изменения повлияют на рынок новостроек Петербурга.

Поправки включают изменение срока, после которого недвижимость при продаже не облагается налогом. Если до 1 января 2016 года этот срок составлял 3 года, теперь он увеличен до 5 лет. Такое правило вводится только для новых покупателей недвижимости. Для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года, действуют старые правила.

Но для нескольких категорий собственников в новом законе предусмотрены исключения: срок владения, по истечении которого не нужно платить налог с продажи квартиры, как и раньше, составляет в 3 года. Речь о тех, кто приватизирует недвижимость, получает ее в наследство, по договору ренты или по договору дарения от родственников.

«В условиях экономического спада и падения доходов бюджета государство изыскивает новые источники денежных поступлений. С точки зрения долгосрочной стратегии общественного развития эта мера выглядит полезной, т.к. выводит сделки и денежные потоки из теневого сектора. Но в текущих условиях стагнации цен на недвижимость нововведения могут ударить по добропорядочным продавцам»

Анна Беляева, E3 Investment

Кроме того, в Налоговом кодексе теперь определен минимум дохода, который можно получить с продажи недвижимости, он равен 70% от кадастровой стоимости по состоянию на 1 января того года, когда была продана недвижимость.

Расчет налога происходит следующим образом: кадастровая стоимость объекта умножается на коэффициент 0,7, из полученной суммы вычитается сумма, за которую объект был ранее приобретен. Полученная величина облагается 13% налогом. Если квартира была унаследована или подарена, налог взимается со всей кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 за вычетом 1 млн рублей.

Стоит отметить, что новый федеральный закон предусматривает некую свободу действий для регионов. По словам Александра Искандерова, директора правового департамента ГК «Доверие», субъект в праве самостоятельно уменьшить, вплоть до нуля, срок владения недвижимостью или установить любой понижающий коэффициент. «Впрочем, петербургские власти идеи подобных изменений пока не высказывали», – добавил Александр.

Привязка налога с продажи недвижимости к ее кадастровой стоимость сделана для того, чтобы избежать довольно распространенной до этого схемы ухода от налога, когда в договоре купли-продажи указывалась стоимость квартиры 1 млн, по закону не облагаемая налогом, а вместе с этим заключалось дополнительное соглашение, в котором прописывались работы по улучшению недвижимой собственности. Стоимость этих «работ» составляла разницу с реальной стоимостью квартиры. Такие сделки были рискованны для покупателя, но при этом широко распространены.

По подсчетам аналитиков E3 Investment, до принятия нового закона от 30 до 60% продавцов недвижимости предлагали своим покупателям схему сделки, по которой в договоре купли/продажи реальная цена занижалась до номинальной, по которой когда-то был куплен объект, чтобы избежать налогообложения. Такая схема больше не будет работать. Тем не менее, вице-президент NAI Becar Илья Андреев считает, что на рынке появятся схемы для ухода от уплаты налога. «Я сомневаюсь, что в массовом порядке люди пойдут на такие выплаты», – сказал Илья.

Очевидно, что нововведения окажут серьезное влияние на рынок недвижимости в непростое кризисное время. Как рассказал Александр Искандеров, в текущий момент сложно прогнозировать то, как поведет себя рынок. «Во-первых, еще не сложилась практика, в частности, исходя из формулировок закона, рассчитывать налог можно разными способами, – отметил Александр. – Очевидно, что инвесторы будут искать пути, которые позволят облегчить новую налоговую нагрузку».

«Новая ставка вряд ли станет преградой к приобретению квартиры в инвестиционных целях (в среднем обычно порядка 15-20% сделок на рынке новостроек — это инвестиционные), хотя и снизит количество желающих, – считает маркетолог-аналитик компании «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева. – Большинство инвестиционных квартир покупаются на стадии котлована по минимальным ценам, и покупатели стараются продать их до вступления в право собственности, то есть накануне сдачи объекта в эксплуатацию».

Как отметила Екатерина, количество инвестиционных сделок в 2015 году вообще существенно сократилось из-за сложности продаж и снижения стоимости аренды.

Большинство покупателей новостроек сейчас покупают квартиры для собственного проживания или улучшения жилищных условий. Получается, что новые поправки больше затронут не инвесторов, а обычных граждан, у которых возникнет необходимость срочной продажи своего жилья. Налог придется заплатить и тем, кто планирует сначала купить небольшую квартиру, а потом сменить ее на более просторную. При этом они не смогут избежать налога даже если будут продавать квартиру по той же цене, по которой купили ее, или даже по более низкой, из-за привязки налога к кадастровой стоимости.

Илья Андреев считает, что данные поправки скажутся на рынке недвижимости негативно и повлекут за собой серьезное падание спроса. «Если в обязательном порядке будет взиматься налог с кадастровой стоимости, которая на сегодняшний день довольно значительна, это приведет к повышению цен на квартиры, так как собственники будут закладывать сумму налога в цену жилья, кроме того, снизится и количество сделок по купле-продаже недвижимости», – добавил Илья.

Пока сложно сказать, как повлияют эти нововведения на рынок новостроек в условиях кризиса. Закон только вступил в силу и будет действовать только на ту недвижимость, которая приобретена с начала 2016 года, так что судить о последствиях, основываясь на реальных случаях, можно будет только спустя некоторое время.

Читайте также: 

Игорь Петров, E3 Investment: «Количество сделок с недвижимостью в 2016 году вряд ли превысит показатели 2015 года»