Как получить квартиру через суд у недобросовестного застройщика?

Покупка квартиры в новостройке, даже при выборе самого надежного застройщика, – в какой-то степени лотерея. Новоселье может отодвинуться на неопределенные сроки по самым разным, в том числе напрямую не зависящим от участников процесса причинам. Покупателю, который хочет добиться справедливости и вернуть если не право на недвижимость, то хотя бы потраченные деньги, часто не остается ничего иного, как идти в суд.

Поводом для обращения в суд, как правило, становится желание доказать свое право на квартиру в новостройке. Самые распространенные случаи – когда затягиваются сроки строительства, новостройка не получает разрешения на ввод в эксплуатацию, и по вине застройщика у покупателя не получается зарегистрировать право собственности. Эксперты единодушны во мнении: если вы столкнулись с подобными трудностями, ждать не стоит. Первый шаг – найти квалифицированного юриста. Он поможет разобраться в ситуации и расскажет, на что в итоге стоит рассчитывать истцу.

«Итог обращения в суд может быть непредсказуемым, вплоть до того, что потерю не компенсируют или предоставят вместо обещанной квартиры часть средств»

Леонид Сандалов, АН «Бекар»

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов уточняет, что юрист должен быть проверенным, с хорошими рекомендациями от людей, которым вы доверяете. Стоит также иметь в виду, что обстоятельства покупки квартиры могут быть разными, как и схема, по которой вы решили купить жилье, поэтому единого рецепта для всех случаев нет. На дальнейшее развитие событий влияет множество факторов, в том числе условия договора, который вы подписали с застройщиком.

«Выбор пути для наиболее эффективной защиты интересов каждого гражданина во многом зависит от ситуации, содержания конкретного ДДУ либо договора паевого взноса и устава ЖСК, обстоятельств, связанных со строительством конкретного объекта, характеристик застройщика. Поэтому решение о способе защиты своих прав следует принимать только после консультации с грамотным и дорожащим своей репутацией юристом, имеющим опыт представления интересов по аналогичным делам»

Татьяна Кунах, коллегия адвокатов «Межерс»

ДДУ

Если застройщик не выполнил (или выполнил не в полном объеме) свои обязательства, он выплачивает дольщику неустойку (штраф, пени) и возмещает все убытки сверх неустойки. Дольщик при этом имеет право потребовать расторжения договора через суд. Если ситуация предусмотрена законом и рамками договора, то застройщик в полной мере удовлетворит требования истца.

«При заключении ДДУ покупатель может обратиться в суд с иском об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия с требованиями возврата уплаченной стоимости квартиры и процентов за пользование этой суммой, уплаты неустойки за каждый день просрочки, выплаты штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, компенсации морального вреда»

Татьяна Кунах

ЖСК

Все отношения между застройщиком и владельцами будущих квартир в  ЖСК регулируются Жилищным кодексом и внутренним уставом кооператива. Есть ряд случаев, помимо смерти человека, в которых членство в ЖСК будет прекращено:

·        добровольный выход из кооператива;

·        исключение из ЖСК;

·        ликвидация юридического лица - члена ЖСК;

·        ликвидация ЖСК.

Бывшему члену кооператива должны вернуть деньги, которые он успел выплатить, причем не позже чем через два месяца после его выхода из состава ЖСК. Если же кооператив не спешит возвращать пай, бывший участник ЖСК имеет право обратиться в суд.

Судебный иск

Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» говорят: прежде чем обратиться в суд, нужно изучить фактические обстоятельства и понять, позволят ли они выиграть дело. Для начала необходимо ознакомиться с расторгаемым договором. Если в нем есть пункты о досудебном разбирательстве спора, следует предварительно обратиться с претензией к застройщику. И только если застройщик отказывается удовлетворить требования, обращаться в суд.

«Практика показывает, что получить деньги от застройщика в досудебном порядке практически нереально. Застройщик старается максимально отсрочить возврат средств, что зачастую приводит к рассмотрению спора в судах первой и второй инстанций»

Анастасия Солдатова, «НДВ СПб»

Следующий этап – определение территориальной и ведомственной подсудности дела (по договору или по правилам ГПК РФ). Готовится исковое заявление с указанием обстоятельств, на основании которых истец предъявляет свои требования. К заявлению прилагаются документы и другие доказательства, подтверждающие право истца на предъявление претензий.

Коллективный вариант

Иск может быть предъявлен несколькими истцами или к нескольким ответчикам сразу. Это важно: члены ЖСК, к примеру, могут подать коллективный иск. Термин «процессуальное соучастие» и его расшифровка определены статьей 40 ГКП РФ.

Процессуальное соучастие допускается, если:

1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов или ответчиков;

2) права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание;

3) предметом спора являются однородные права и обязанности.

Ведение дела можно поручить одному или нескольким соучастникам, а для представления интересов в суде лучше нанять профессионального юриста. «Возможно, предъявление иска несколькими дольщиками одновременно повысит пиар эффект от судебного заседания. Но качество суда от этого не изменится, а вот рассмотрение дела может значительно затянуться. А для того, что бы судья понимал, что исков к застройщику много, имеется и другой процессуальный путь. Иски полаются одновременно, но у каждого он свой, и дополнительно подается Ходатайство об объединении в одно производство. Иски будут индивидуальные, что не создаст путаницы в ходе разбирательства», – объясняет руководитель юридического департамента «НДВ СПб» Анастасия Солдатова.

Как показывает практика, покупатели квартир в новостройках не спешат обращаться в суд в поисках справедливости. Одни пишут жалобы в различные инстанции, другие занимают выжидательную позицию. Эксперты напоминают: к какому бы решению вы ни пришли, своевременная консультация юриста лишней не будет.