Как купить квартиру в новостройке и не оказаться отрезанным от жизни?

Есть ли у застройщиков обязательства перед городом или покупателями по строительству детсадов и школ? И если да, то насколько добросовестно выполняют они эти обязательства?

Планируя покупку новостройки в Санкт-Петербурге, не помешает заранее задать себе несколько вопросов: как далеко от нового дома находятся ближайшая поликлиника, детсад или школа? И сколько времени придется потратить на поход в магазин? Интерес не праздный: известно, что жители мегаполиса испытывают перманентную нехватку мест в детских дошкольных учреждениях. Да и возможность попасть на прием к врачу, не преодолевая несколько станций метро, тоже не будет лишней. В Санкт-Петербурге новые проекты все чаще обретают статус «комплексных». Подразумевается под этим понятием, что, помимо жилых домов, в новых кварталах будет все необходимое для полноценной жизни: и детские сады, и школы, и стадионы, и медицинские центры. На деле дефицит мест в тех же детсадах становится поводом для ожесточенных словесных перепалок на форумах, посвященных вопросам недвижимости. Абсурдно, но в том, что в садик не попасть, а школьные классы переполнены, «старожилы» микрорайонов обвиняют жителей новостроек.

Дмитрий Гужев, и.о. исполнительного директора компании Normann, рассказывает: «Параметры застраиваемой территории, в том числе строительство объектов инфраструктуры, регламентированы законом Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». А местоположение и количество дошкольных и школьных учреждений для каждого квартала устанавливается проектом планировки территории». Иными словами, в градостроительной документации есть нормативы ППТ (проекта планировки территории), а в СНИПах регламентируется число мест в детсадах относительно того, на какое количество жителей рассчитаны новостройки.

По словам Елены Амировой, генерального директора АН «Home estate», объекты инфраструктуры в жилых проектах обычно возводятся в последнюю очередь. «На городском рынке застройщики, как правило, выполняют свои обязательства, – уточняет Елена. – Наиболее всего насыщены объектами инфраструктуры крупные проекты. Например, в «Юбилейном квартале» компании «ЛенСпецСму» во всех 13 жилых корпусах первые этажи оборудованы под коммерческие помещения. Здесь будут располагаться торговые и медицинские центры, салоны красоты, банки, кафе и рестораны, спортивный комплекс. Из объектов социальной инфраструктуры здесь запланированы музыкальная и общеобразовательные школы, детские сады, клубы детского творчества». Школы, детсады, супермаркеты, поликлиники и отделения банков построят и в «Северной долине» (компания «Главстрой»).

Согласно существующим нормам, обязательства застройщика по возведению школы или детского сада должны быть оговорены инвестиционными условиями договора аренды земельного участка, на котором ведется комплексная застройка. Могут эти обязательства иметь и иную форму – реконструкции. Например, не так давно холдинг RBI провел отремонтировал школьный стадион в поселке Кузьмолово, где будут учиться юные жители загородного комплекса MistolaHills. Здесь появились волейбольные и баскетбольные площадки, тренажеры, футбольное поле с трибунами, защищенными специальным тентом. Застройщик уверен, что в какой-то степени наличие современного стадиона недалеко от жилого комплекса повысит интерес покупателей к недвижимости Всеволожского района.

По мнению Инны Поповой, директора по оценке ЗАО «УК «Магистр», организовать детсад, если он отсутствует в уже согласованном проекте, проблематично: «Мысль об инициативе застройщика по организации детского сада при наличии согласованного проекта, в котором данный объект отсутствует, выглядит весьма утопично, т.к. к моменту сдачи комплекса, как правило, все коммерческие  помещения уже проданы». Вместе с тем, эксперт говорит, что в такой ситуации малокомплектный детский сад могут открыть сами жильцы, выкупив или арендовав помещение у застройщика или инвестора. А Дмитрий Гужев считает, что согласовывать именно открытие детского сада при утверждении проекта нет необходимости: «Застройщик может организовать строительство коммерческого дошкольного учреждения. Поскольку они относятся к коммерческим помещениям строящегося дома, то разрешением на них является разрешение на строительство комплекса». В пример специалист привел дошкольные учреждения с группами кратковременного пребывания детей в III очереди ЖК «Ижора Парк».

Логично было бы предположить, что новостройки Петербурга (как, впрочем, и новые дома Ленинградской области) с детскими садами на первых этажах или в непосредственной близости должны стоить немного дороже. Но эксперты не спешат подтверждать это мнение. Елена Амирова считает, что наличие детсада или школы скорее влияет на темпы продаж. «В целом, существуют микрорайоны с развитой социальной инфраструктурой и неразвитой. Стоимость жилья в этих районах может различаться. Однако нельзя сказать, что наличие рядом с новым домом школы или детского сада в значительной мере будет влиять на стоимость объекта», – говорит она.

Согласна с этим и Инна Попова: «Конечно, все покупатели хотят жить в кварталах с социально развитой инфраструктурой, но, к сожалению, проблемы с детсадами существуют и в зонах  исторически сложившейся застройки. А наличие под окнами детсада еще не означает, что там найдется место для вашего ребенка». Поэтому на стоимость квартир, по ее мнению, в гораздо большей степени влияют, к примеру, близость метро или рекреационных зон. Дмитрий Гужев резюмирует: «Наличие рядом с объектом детского сада или школы не слишком влияет на стоимость жилья; скорее эта составляющая является приоритетом в выборе для покупателей».

Те, кто ведет поиск квартиры в Санкт-Петербурге, охотнее купят квартиру в районе с развитой инфраструктурой, особенно если за жилье не придется переплачивать. Поэтому обеспечение новоселов всем необходимым выгодно в первую очередь самим застройщикам, что самые дальновидные из них поняли уже давно. «Северная долина», «Балтийская жемчужина», «Славянка» – в этих жилых комплексах с развитой инфраструктурой недвижимость пользуется высоким спросом. Хорошо, если и в будущем в Петербурге новостройки будут отвечать все запросам покупателей, с точки зрения которых комфорт проживания входит в число первоочередных требований к жилью.