Итоги года на рынке элитного жилья: покупатели стали разборчивее

За последний год структура спроса на элитные квартиры Санкт-Петербурга существенно изменилась. При этом рынок элитной недвижимости рос и по предложению, и по цене. Сегодня больше половины объема предложения премиум-сегмента сосредоточено на Крестовском острове, а самыми востребованными остаются Василеостровский, Центральный и Петроградский районы.

По словам руководителя компании Л1 Павла Андреева, покупателей элитного жилья уже не удовлетворяют только панорамный вид и расположение новостройки в центре города. «Сегодня от «элитки» ждут большего, – говорит эксперт, – в частности, будущим новоселам важны индивидуальность, стиль дома, благоустройство и безопасность придомовой территории». Современный покупатель требует от элитной недвижимости не только комфорта и качества, но и индивидуальности, и высокого уровня безопасности. Если дом похож на массу других построек в районе, он вряд ли найдет своего новосела.

Кроме того, все активнее проявляет себя еще один тренд последних лет – дома старого фонда постепенно сдают свои позиции, уступая место современным жилым комплексам премиум-класса. «Покупатели не желают мириться с изношенными коммуникациями старых домов и хотят, чтобы все было по высшему разряду, начиная от высококлассной инженерии и заканчивая дизайнерской отделкой парадных и холлов», – отмечает Павел Андреев. Однако домов, отвечающих всем этим требованиям, в Санкт-Петербурге не так много. Предложение ограничивается объемом около 100 тысяч кв. метров в год, что приводит к «вымыванию» элитных квартир с рынка, поскольку спрос на такую недвижимость остается неизменным.

По данным же компании «НДВ СПб», о дефиците предложения на рынке элитного жилья в Петербурге говорить пока рано. «Если в 1квартале 2012 года доля элитного жилья составляла 5,7-5,9% от объема предложения первичного рынка, то сейчас она составляет 6,8%», – сообщила маркетолог-аналитик «НДВ СПб» Элеонора Элоян. Несколько иные данные у АН «Бекар»: директор департамента новостроек компании Эльдар Султанов говорит, что доля элитной недвижимости в общем объеме предложения на первичном рынке Петербурга составляет 10 %. При этом эксперт отмечает: «Спрос на элитное жилье не так велик, а цена, если сравнивать с Москвой, невысока».

В компании «НДВ СПб» утверждают, что сегмент элитной недвижимости демонстрирует самые высокие темпы роста цен на первичном рынке: с ноября 2011-го средняя стоимость квадратного метра выросла на 10,66%, что составляет почти 21500 рублей. Сегодня элитные квартиры в Петербурге продаются по цене 112-600 тысяч рублей за кв. метр. Эльдар Султанов называет менее широкий диапазон 150-300 тысяч рублей за кв. метр. В элитных домах на Каменноостровском проспекте, набережной реки Карповки, ул. Проф. Попова стоимость квартир начинается от 170 тысяч рублей за кв. метр.

ЖК «Леонтьевский мыс»##

При этом эксперты сходятся во мнении, что самыми дорогими в премиум-сегменте остаются Крестовский и Васильевский острова, Центральный и Петроградский районы. Активные темпы роста цен обусловили популярность недвижимости бизнес- и премиум-класса с точки зрения инвестиций. Повлияло на ситуацию и введение в марте 2011-го в Петербурге ограничений на высотное строительство (дома выше 40 м в центре города строить запрещено). «Элитные дома с хорошими техническими и видовыми характеристиками в Петербурге сегодня редкость. В выигрыше остались те застройщики, которые уже вели строительство на момент принятия регламента, их утвержденные проекты не подпадали под действие этого закона», – комментирует Павел Андреев.

Неудивительно, что видовые квартиры продолжают дорожать, и через несколько лет будут стоить почти в полтора раза дороже. Поэтому покупатели элитных видовых квартир, сдавая их в аренду, окупят свои затраты на недвижимость не через 10-12 лет, как это происходит обычно, а уже через 5-7 лет, поскольку ставки на такое жилье выше средних арендных на 20%.

Интересно, что спрос на элитное жилье постепенно смещается от центра в другие районы Петербурга. Какое-то время назад лидером с точки зрения покупательского интереса был «Золотой треугольник». Но недостаточно развитая инфраструктура, отсутствие крупных сетевых гипермаркетов, шумная ночная жизнь сыграли свою роль: покупатели все чаще интересуются другими районами.

«Еще одна причина – в городе (а особенно в центре) остается все меньше свободных мест под строительство. Поэтому все большим спросом пользуется новая недвижимость в районах, приближенных к центру: у метро «Петроградская», на Свердловской набережной», – рассказывает Павел Андреев. По-прежнему очень высоким спросом пользуются квартиры на Крестовском острове, окна которых выходят на парки и скверы. На Крестовском сегодня сосредоточено и самое большое количество элитных проектов – 65% от общего объема предложения в Санкт-Петербурге.

Покупают элитное жилье в Петербурге сегодня в основном владельцы бизнеса и топ-менеджеры крупных корпораций, как с целью инвестирования, так и для личного пользования. Причем 98% собственников приобретают недвижимость с привлечением ипотеки. «Первые не хотят вынимать большие суммы из оборотных средств компании для покупки квартиры, поэтому и пользуются ипотечными кредитами банка. Вторые имеют возможность ежемесячно выплачивать достаточно крупные суммы, не снижая при этом качество жизни и уровень потребления», – объясняет Павел Андреев.

Клубный дом «Буржуа»

Не всем заявленным ранее элитным проектам суждено быть реализованными: в 2012-м было прекращено финансирование масштабного проекта «Набережная Европы». Вместе с тем, в уходящем году были завершены несколько значимых проектов. Так, в продажу вышел ЖК «Леонтьевский мыс» – один из самых интересных проектов премиум-сегмента в Санкт-Петербурге. «Комплекс сочетает в себе удачное местоположение,  комфортную зону с выходом к воде, достойную инфраструктуру, паркинг и отличную планировку», – рассказал Эльдар Султанов. Кроме того, на Петроградской стороне был сдан жилой комплекс «Люмьер».

Компания Л1 реализует в Санкт-Петербурге четыре проекта премиум-класса. В конце 2011-го был сдан клубный дом «Буржуа», в ноябре 2012-го завершили первую очередь строительства ЖК «Премьер Палас», были сданы первые очереди в ЖК «Граф Орлов» и «Классика». «В каждом из наших проектов есть своя «изюминка»: в «Буржуа» – площадка для мини-гольфа, в «Классике» – таунхаусы, в «Графе Орлове» и «Премьер Паласе» – прекрасные видовые характеристики, а в последнем еще и близость к воде и возможность швартовать личную яхту или катер. Это совсем другое качество жизни, и мы рады, что сегодня на него в нашем городе есть большой спрос», – рассказал Павел Андреев.

Стоит отметить, что в Санкт-Петербурге растет популярность формата апартаментов. Для элитного рынка наличие прописки не принципиально, поскольку премиум-квартиры чаще всего являются не первым и не единственными жильем собственника. В целом же покупатели обращают особое внимание на жилые комплексы с социально однородной составляющей, респектабельной камерной атмосферой, полноценной инфраструктурой, высоким уровнем безопасности, уникальным архитектурным стилем. Большие надежды застройщики возлагают на Петроградский район, где в разработке находится достаточное количество земель. Строительство элитных проектов в других районах города потребует вывода предприятий за городскую черту.