2014 год был насыщен событиями на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти. Портал Novostroy-SPb.ru отобрал наиболее важные из них и попросил экспертов подвести итоги прошедших 12 месяцев.
2014 год в цифрах
Как сообщила Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, в 2014 г. планировалось ввести около 2,5-2,7 млн кв.м жилья, примерно такие же цифры показал и 2013 г. Существенным плюсом стало то, что в уходящем году город взял под свое крыло ряд долгостроев, которые будут введены в эксплуатацию в 2015-2016 гг.
«В течение года поступило в продажу около 654 тыс. кв.м жилья высокого класса (35 объектов, включая новые очереди в уже реализуемых жилых комплексах), что включает 151 тыс. кв.м (1 145 квартир) элит-класса и 503 тыс. кв.м. (7 200 квартир) бизнес-класса», - сообщил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg.
События на рынке новостроек
В 2014 году с предложением об отмене долевого строительства выступил глава Минстроя РФ Михаил Мень. Речь шла об изменении схемы покупки строящегося жилья таким образом, чтобы покупатели новостроек заключали договор с банками, а не с застройщиками. Подобные изменения, по мнению министра, должны обеспечить финансовую безопасность покупателей. Это событие всколыхнуло рынок строящегося жилья, но позже оказалось, что изменения не вступят в силу раньше 2015 года.
Другим событием, оказавшим влияние на рынок недвижимости Петербурга, стала новость о переходе на новую систему налогоисчисления – налог на имущество с 2015 г. будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной. Однако Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко, заявил, что в 2015 году жители города будут платить налоги, как раньше.
Как изменились цены
По сообщению Екатерины Бармашовой, ведущего аналитика АН «Итака», прирост стоимости квадратного метра в сегменте масс-маркет за 4 квартал составил 5,6%, достигнув уровня 87 000 тыс. руб. за кв. м, в бизнес-классе - 8% и 162 000 руб. соответственно. Екатерина Бармашова добавила, что с начала года средняя стоимость «квадрата» во всех сегментах рынка пока остается без изменений. Главным образом это связано с периодом летнего затишья.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg, сообщил, что в 4 квартале 2014 года средняя цена в элит-классе увеличилась на 4% до 332,6 тыс. руб., в бизнес-классе на 1% до 142,5 тыс. руб.
Партнер компании Rusland SP Романа Евстратов отметил, что рост средней стоимости жилья в строящихся домах в Санкт-Петербурге за год составил около 10%.
Районы застройки
Екатерина Бармашова считает, что наиболее интенсивно в 2014 году застраивались Выборгский и Приморский районы города, а также Всеволожский район Ленобласти.
Анастасия Тузова сообщила, что в 2014 году активно стал застраиваться Приморский район ближе к Парашютной улице. Три застройщика вывели квартальные проекты. «Можно также отметить юго-запад нашего города, одна из огромных строек ведется в Красносельском районе», - добавила Анастасия Тузова.
Что касается Ленобласти, то неизменным лидером по массовому освоению территории по-прежнему является Всеволожский район, в котором можно выделить Девяткино, лидирующее по количеству возводимых комплексов. «На сегодняшний день в Девяткино более 20 новостроек, и их количество постоянно растет», - пояснила Анастасия Тузова.
При этом ни для кого не секрет, что в этом районе есть проблемы с инфраструктурой, поэтому в Ленобласти была принята программа «Соцобъекты в обмен на налоги», и в 2014 году в ней приняли участия ведущие застройщики Ленобласти.
«Не сдает свои позиции и микрорайон Кудрово, который оттягивает значительный процент новостроек на себя. Хочется отметить дальнейшие перспективы развития Всеволожского района, уже в следующем году планируется массовое освоение большого пятна в Новосаратовке. Интересен и прилегающий микрорайон Свердлово. На сегодняшний день там возводится уже около 10 жилых комплексов»
Анастасия Тузова, E3 Estate
Для более интенсивного развития региона губернатор Ленинградской области в 2014 году принял решение объединить администрации Всеволожского района и города Всеволожск, чтобы оптимизировать административные ресурсы региона и сделать его развитие еще эффективней. Экономия только на содержании государственного аппарата должна составить 90 миллионов рублей.
В то время, как активная застройка все больше переходит на территории Ленинградской области, в центре Петербурга планируют сделать платные парковки. Проектные и строительные работы начнутся в 2015 году. Власти города надеются, что это поможет разгрузить Центральный район от транспорта.
Спрос на новостройки
«В уходящем году можно выделить два ажиотажных всплеска покупательской активности - это февраль-апрель и октябрь-декабрь. Причем первый квартал оказался все же более интенсивным, чем четвертый»
Екатерина Бармашова, АН «Итака»
Как сообщила Анастасия Тузова, по уровню покупательского спроса до недавнего времени 2014 год ничем не отличался от предыдущих лет. «Небольшое затишье в январе, затем февраль-март выровняли привычные цифры, спокойное лето, возобновился спрос с конца августа – начала сентября, и далее по нарастающий, апогеем стал конец декабря, процент приобретаемого жилья превысил все ожидаемые показатели. После колебаний на валютном рынке произошел активный всплеск спроса на недвижимость с целью сохранения денежных средств», - добавила Анастасия Тузова.
«К основным рыночным тенденциям этого года можно отнести некий спад спроса на жилье в июне месяце и, как следствие, спад цены. Однако уже в июле рынок отыгрался. Волна колебаний на валютном рынке осенью и зимой, некоторые панические настроения населения спровоцировали увеличение спроса на рынке жилья эконом- и комфорт-класса за счет так называемых «покупок ради сохранения денег», - отметил Роман Евстратов.
Итоги и прогнозы
События 16 декабря, получившие название «черного вторника», когда произошел резкий рост курсов доллара и евро по отношению к рублю, а также повышение ключевой ставки ЦБ до 17%, стали кульминацией уходящего года. Все это, несомненно, окажет ощутимое влияние на рынок строящегося жилья.
Подводя итоги года, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков отметил, что 2014 год запомнился невиданным объемом предложения строящегося жилья и сразу двумя волнами спроса, произошедшими по причине нестабильности на финансовых и валютных рынках. Вместе с тем, развитие пригородов Петербурга идет столь быстрыми темпами, что в обозримом будущем территория вдоль КАД станет непрерывным жилым массивом.
«Продолжается процесс редевелопмента бывших промышленных территорий, который обеспечит новое предложение в элит- и бизнес-классе и выход нескольких новых проектов в центральных районах города»
Николай Пашков, Knight Frank Saint-Petersburg
Екатерина Бармашова сообщила, что в 2015 году высока вероятность пересмотра сроков выхода очередей в текущих проектах большинства застройщиков, это будет сделано для регулирования спроса. «Сложнее всего придется строительным компаниям, ориентировавшимся на долгосрочные займы, им придется серьезно пересмотреть свою финансовую модель», - добавила Екатерина Бармашова.
А вот в элитном сегменте, по мнению Николая Пашкова, дела пойдут лучше: «В 2015 году ожидается усиление конкуренции в сегменте массового спроса и стабильный спрос на наш целевой сегмент - высококлассное жилье».
Дата публикации 25 декабря 2014
