Ипотечный кредит: новостройки Петербурга с большим выбором программ

Сотрудничество банков и застройщиков на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга становится все более прочным и продуктивным. Если еще несколько лет назад компании-застройщики обращались к финансовым учреждениям с просьбой аккредитовать объект, то сегодня они могут выбирать для аккредитации любой из множества банков. Динамичное развитие рынка, стабильно растущие цены на новые квартиры и не угасающий покупательский интерес привели к тому, что финансовые организации сами предлагают свои услуги по аккредитации проектов.

Эксперты говорят: чем большее количество банков готово предоставить покупателю ипотечный кредит, тем надежнее компания-застройщик и тем стабильнее ее финансовое положение. На петербургском рынке многие застройщики работают сразу с несколькими банками. Однако есть новостройки, буквально бьющие рекорды по числу вариантов ипотечного кредитования.

Как отмечает Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», первая очередь ЖК «More» (застройщик «SetlCity») аккредитована в 10 банках; ЖК «Аврора» (застройщик «ГДСК») – в 12 банках; ЖК Solo от «YIT Лентек» – в 10 банках. Кроме того, аккредитация в 8-ми банках есть у ЖК «Эланд» (его строит шведская компания «NCC»); проект «Северная долина» от застройщика «Главстрой-СПб» аккредитован в 10 банках.

По словам Сергея Гребенюка, руководителя департамента ипотеки «НДВ СПб», аккредитацию у пяти и более банков имеют почти все объекты компаний YIT, ЦДС, ГДСК, «SetlCity» (в их числе «Марсель», «Атланта-2», RIO, «Вена»); исключение составляют только новостройки Петербурга, вышедшие на рынок совсем недавно.

Насколько отличаются ипотечные программы разных финансовых учреждений для одного объекта, сказать сложно. Несомненно, самыми выгодными будут предложения от банков, осуществляющих проектное финансирование новостройки, то есть вкладывающих в строительство собственные средства. Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская недвижимость», уточняет, что многое зависит от срока сдачи дома. «В настоящее время для домов, срок передачи ключей которых до 1 апреля 2014 года, один из наших банков-партнеров предоставляет возможность получить ипотечный кредит под 11%, – рассказывает эксперт. – Однако даже если другие строящиеся объекты сдаются позже, это не значит, что ипотечные программы для них не выгодны».

Юлия Троицкая добавляет: ипотечные программы банков схожи, и отличие состоит только в процентных ставках и дополнительных требованиях к заемщику. Эксперт рекомендует при выборе квартиры в новостройке ориентироваться в первую очередь на ее стоимость, и, исходя из средств, которые есть в наличии, выбирать подходящую ипотечную программу. К примеру, в уже упоминавшемся выше жилом комплексе «Solo» от «YIT Лентек» купить однокомнатную квартиру площадью 37,97 кв. метров можно за 3 млн 759 тысяч рублей. Если первоначальный взнос составит 20% (752 тысяч рублей), то ежемесячно заемщик будет платить 35 тысяч рублей. РосБанк предоставляет кредит на покупку квартиры в этой новостройке на 25 лет под 12% годовых.

Что касается требований, которые выдвигают банки по отношению к заемщикам, то, по мнению специалистов компаний «НДВ-СПб» и «Петербургская недвижимость», последние год-два они остаются неизменными. Отмечен был лишь рост ставок по кредитам (1%-1,5%, в зависимости от банка). В компании Normann считают, что схема предоставления ипотеки все же корректировалась, в частности, увеличилась минимальная сумма кредита. А вот по мнению Юлии Троицкой, условия кредитования год от года становятся лояльнее. «Это обусловлено тем, что восстанавливается доверие и налаживаются отношения между банками и застройщиками, – говорит эксперт. – Как в прошлом, так и в начале этого года банки продолжают смягчать требования к заемщикам и расширять ассортимент интересных ипотечных предложений».

Жилой квартал «Вена»##

Многие покупатели рассматривают рассрочку как альтернативный ипотеке вариант. Так, Сергей Гребенюк заявил: «Ипотека сейчас несколько сбавила обороты, и застройщики склонны оживлять программы рассрочек». Пока же доля сделок с привлечением кредита и в рассрочку, по данным большинства компаний, примерно одинакова. Так, в «Петербургской недвижимости» озвучили соотношение 30%:30% (ипотека и рассрочка), и еще 40% от общего объема – сделки со стопроцентной оплатой. Правда, Юлия Мошкова отметила, что по объектам «Setl City», где покупателям предлагают очень выгодные условия, доля ипотечных сделок стабильно составляет 50%.

Юлия Фролова, специалист по ипотечному кредитованию компании «Normann», привела в пример жилые комплексы «Ижора Парк» и «Отличник» во Всеволожске, где предпочтения клиентов по ипотеке и рассрочке также разделились поровну. «Мы предполагаем, что подобное распределение в будущем изменится в пользу ипотеки, поскольку «Normann» планирует приобрести банк и разработать выгодные и актуальные ипотечные продукты для наших покупателей», – подчеркнула эксперт. 

В компании «БФА-Девелопмент» придерживаются мнения, что ипотека на первичном рынке Санкт-Петербурга популярнее рассрочки. Юлия Троицкая называет несколько причин: «Ипотечные займы предоставляются на 10-30 лет, рассрочка на 1-5 лет. Первоначальный взнос у рассрочки 50%-70%, у ипотеки 10%-30%. Большой плюс ипотеки состоит в том, что собственность на жилье оформляется сразу после выдачи ключей, тогда как, приобретая квартиру в рассрочку, покупатель не может оформить жилье в собственность до полного погашения займа», – говорит аналитик. Именно поэтому процент ипотечных кредитов в портфеле банков постоянно растет.

Согласно прогнозам департамента ипотеки «НДВ СПб», к лету 2013-го года размер средней ставки по ипотеке увеличится на 0,5% и достигнет 13%. Сегодня средняя ипотечная ставка в Петербурге составляет 12,8%. При этом на приобретение квартиры в новостройке банки выдают кредит в основном по ставке 13,5% до получения права собственности. Аналитики напоминают, что ипотеку можно весьма удачно комбинировать с рассрочкой, что дает дополнительные возможности сэкономить. В ЗАО «БФА-Девелопмент» также уверены, что процентные ставки по ипотеке в этом году будут планомерно расти.

По словам Юлии Троицкой, на ситуацию влияет дефицит качественных проектов на рынке недвижимости и превышение спроса над предложением. Юлия Фролова констатирует рост ставок на начало этого года в среднем на 1,5%, и поддерживает мнение о дальнейшем их увеличении. И хотя банки сегодня идут навстречу застройщикам, предлагая новые программы и акции, а государство не раз заявляло о намерении привести ставки к демократичному порогу в 6%, динамика все же будет зависеть от множества факторов, в том числе от ставки рефинансирования и от макроэкономической ситуации.     

Источники: ЗАО «БФА-Девелопмент», «НДВ СПб», Normann, «Петербургская недвижимость».