• Статьи
  • Еще раз о 214-ФЗ: заработает ли закон в полную силу?
07 сентября 2012

Еще раз о 214-ФЗ: заработает ли закон в полную силу?

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве» не гарантирует защиту прав дольщиков и ставит застройщиков в невыгодное и зависимое положение. Более того: в существующей сегодня редакции 214-ФЗ служит основанием для расцвета коррупции в сфере продажи недвижимости. Таково мнение участников рынка, настаивающих на доработке 214-ФЗ и внесении изменений в большинство его статей.

С момента вступления федерального закона №214-ФЗ в силу 1 апреля 2005 года началась принципиально новая эпоха рынка недвижимости России. Была введена в оборот новая форма взаимоотношений дольщика и застройщика – договор участия в долевом строительстве, или ДДУ. Похожая схема продажи жилья в новостройках существовала и раньше и называлась Инвестиционный договор между застройщиком и покупателем. Покупатель при этом являлся инвестором строительства и разделял с застройщиком все возможные риски. Юрисконсульт «НДВ СПб» Анастасия Солдатова объясняет, что подобная схема была довольно опасной для среднестатистического покупателя квартиры в новостройке: «Это и опасность двойных продаж, и затягивание сроков сдачи, и проблемы с документами по строительству. При этом ответственность застройщика перед инвестором была минимальной, а государственный контроль практически не осуществлялся».

Перечисленные риски предполагалось устранить путем принятия 214-ФЗ. Дабы избежать двойных продаж, была введена обязательная регистрация ДДУ в Росреестре; за срыв сроков сдачи объекта с застройщиков стали взимать внушительные штрафы. «Первая редакция ставила застройщиков перед угрозой разорения при малейших отступлениях от и без того жесточайших условий, – считает Анжелика Альшаева, заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» по продажам и маркетингу. – Именно поэтому даже те застройщики, которые ведут прозрачный и открытый бизнес, попросту не могли работать в соответствии с этим законодательным документом. После внесения неоднократных изменений и поправок в закон, документ стал вполне работоспособным, и добросовестные застройщики стали массово переходить на отношения с дольщиками в соответствии с 214-ФЗ».

Вместе с тем, многие эксперты придерживаются иного мнения: даже несмотря на доработки, 214-ФЗ не работает в полную силу, и оставляет  множество «лазеек» тем, кто не заинтересован в его выполнении. Павел Пикалев, директор «Penny Lane Realty Saint Petersburg», говорит: «Новые законы, а также их изменения, призваны организовывать рынок, бороться с рискованными схемами, предотвращать мошенничество. С этими задачами 214-ФЗ справляется, его очевидные плюсы заключаются в снижении рисков покупателя будущего жилья. Более 80% питерских девелоперов работают по 214 закону. Тем не менее, закон не совершенен, например, он не достаточно защищает от переноса сроков строительства или от банкротства застройщика».

Действительно, если 214-ФЗ способен защитить покупателя от двойных продаж, то гарантировать дольщику получение квартиры в собственность в случае, например, банкротства застройщика, закон не может. Зарегистрированный в Росреестре ДДУ лишь подтверждает, что на момент его заключения застройщик выполнил процедуру оформления документов, позволяющих ему вести строительство дома. Но если в процессе возведения новостройки возникают споры с подрядчиком, инвестором, или же застройщик оказывается за чертой банкротства, получить квартиру в собственность дольщик не сможет. ДДУ при банкротстве утрачивает силу, и право дольщиков претендовать на оплаченные ими квадратные метры аннулируется. Недостроенные квартиры в такой ситуации будут проданы с аукциона как активы застройщика.

Многие эксперты склонны считать, что закон, призванный защитить права дольщиков, изначально дискриминировал застройщика. Сегодня, спустя семь лет после начала работы 214-ФЗ, стало понятно, что он делает застройщика практически беспомощным в случае возникновения спорных ситуаций. А все риски, которые несет застройщик, естественным образом отражаются на его ценовой политике.

Так, застройщик лишен возможности своевременно расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и реализовать квартиру (если, к  примеру, дольщик не платит за квадратные метры, на которые претендует). Рассказывает Анастасия Солдатова: «Только при наличии систематической просрочки Застройщик может направить Дольщику письмо с просьбой оплатить, и дождаться возвращения уведомления о вручении. Далее в отсутствии информации от дольщика Застройщик обязан направить соглашение о расторжении договора. Снова дождаться ответа. Однако при условии, что данное соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре, ситуация осложняется еще больше, т.к. процедура и пакет документов для такого случая не разработан. А в отсутствие четкой схемы сроки регистрации задерживаются». По мнению эксперта, необходимо установить точные сроки для ответа на запросы от застройщика, тем самым регламентировав процедуру.

Кроме того, сроки оформления ДДУ (включая расторжение и переуступку) необходимо унифицировать, поскольку сегодня договоры, вопреки установленной законом норме в 5 дней, могу регистрироваться и больше года. При этом квартира считается проданной, а деньги за нее застройщик получить не может, поскольку не имеет права привлекать средства дольщика до регистрации ДДУ. К слову, это дает толчок расцвету коррупции: застройщик ищет возможность ускорить процесс, и платит за эту процедуру нечистым на руку чиновникам.

Если застройщик не продал какую-то часть квартир, для него будет весьма проблематично зарегистрировать право собственности на них. «Не поименован документ, который подтверждает, что застройщик построил квартиру за свой счет, – объясняет юрисконсульт «НДВ СПб». – Если дольщик – то ДДУ, если инвестор – то инвестиционный договор. Но что предоставлять Застройщику? Вопрос открытый, регистрационные действия затягиваются».

Есть свои минусы в работе 214-ФЗ и с точки зрения дольщиков. К примеру, покупатель лишен права отказаться от принятия квартиры. «Если жилье не соответствует каким-либо параметрам (пусть даже не по вине застройщика), и дольщик хочет отказаться от приемки квартиры и вернуть денежные средства, то такая ситуация не предусмотрена», – комментирует Анастасия Солдатова.

Павел Пикалев отмечает: «Любое законодательное регулирование может применяться в сочетании с четкими формулировками, здравым смыслом и отсутствием противоречий с другими, в том числе градостроительными, законами. В ситуации, когда процесс согласований и выдачи разрешений и так чрезмерно усложнен, правила непрозрачны и постоянно меняются, а контроль за соблюдением законов не объективен, дополнительные рычаги давления на бизнес будут скорее мешать, чем способствовать систематизации отношений». По мнению эксперта, одним из решений могло бы стать более равномерное распределение внимания контролирующих организаций, помимо процедуры подготовки документации, на сам процесс строительства и соблюдение его сроков.

Не так давно стало известно, что комитет по строительству Санкт-Петербурга внес предложение о запрете инвесторам привлекать деньги до момента ввода новостройки в эксплуатацию. Чиновники также предлагают выделять из федерального бюджета субсидии на завершение строительства «проблемных объектов». Опубликован также проект поправок, согласно которым застройщик должен по каждому дому открывать отдельный счет, и перечислять на него средства из других источников застройщик не сможет. Это якобы должно помочь контролировать финансовые потоки и использование средств дольщиков. Словом, законодатели намерены усовершенствовать 214-ФЗ, чтобы положения закона соответствовали современным реалиям.

ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября