«Бандитский Петербург»: как выбрать безопасный район при покупке квартиры в новостройке

Приобретая квартиру в новом доме, чаще всего мы интересуемся ее ценой, количеством комнат, наличием детских садов, школ или парковок поблизости, транспортной доступностью. В последнюю очередь мы обращаем внимание на криминогенную обстановку. Новострой-СПб выяснил, в каких районах Петербурга жить не только хорошо, но и безопасно.

Понятию «бандитский Петербург» мы обязаны российским телевизионным сериалам. И в «лихих 90-х» Северная столица вполне соответствовала этому статусу. Однако, в последнее время уровень преступности в Петербурге сокращается, и в 2013 году город не вошел первую сотню в рейтинге самых криминальных городов России.

Согласно данным портала правовой статистики РФ, за последний год уровень преступности в Ленинградской области снизился более, чем на 13%.

Количество зарегистрированных преступлений на 100 000 населения

Данные портала правовой статистики РФ

Что касается Санкт-Петербурга, наиболее криминогенными районами здесь традиционно считаются Фрунзенский, Невский и Центральный районы Северной столицы. Согласно официальным данным ГУ МВД по Санкт-Петербургу, стать жертвой уличных преступников легче всего в Невском, Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах: здесь полиция фиксирует наибольшее количество нападений на горожан, которые решили прогуляться в темное время суток.

Учитывают ли застройщики криминогенную ситуацию в районе прежде, чем начать в нем реализацию нового проекта? Могут ли они как-то повлиять на уровень преступности?

Застройщики, безусловно, оценивают весь спектр рисков при реализации проектов, однако основная аналитика проводится еще на этапе покупки участка, поэтому проблемные локации отсекаются сразу, рассказывает Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие». Более того, в Петербурге тяжело выделить районы, в которых криминогенная обстановка была бы настолько неблагополучной, что это оказывало бы существенное влияние на реализацию проекта. В настоящее время в Петербурге нет районов, куда застройщик не рискнет выходить с новым проектом из-за неблагополучной криминогенной обстановки. В городе нет гетто, подобных районам вокруг Северного и Восточного вокзалов в Париже, Ист-Энду в Лондоне или Гарлему в Нью-Йорке. И при сохранении текущего вектора развития таких проблемных локаций возникнуть и не должно.

Безусловно, при приобретении пятна под застройку девелопер досконально изучает локацию, рассказывает Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент». Крупные игроки рынка имеют возможность отказываться от пятен в виду внешних факторов. Небольшим компаниям сложнее. Стремительное сокращение земли под застройку в городской черте не оставляет застройщику выбора.

Обычно застройщик оценивает привлекательность конкретной локации, а не района. Районы города - слишком обширные и неоднородные территории, где в зависимости от жилого фонда и окружения криминогенная ситуация может кардинально отличаться, комментирует руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.

В плане криминогенности районы различаются, но это скорее внутренняя общегородская статистика, а не рейтинг компании застройщика, считает Юлия Семакина. Так, наибольшее количество преступлений фиксируется в историческом центре — в Адмиралтейском, Петроградском, Центральном и Василеостровском районах. Причем значительная часть противоправных действий направлена на гуляющих здесь туристов. Не способствует улучшению криминогенной обстановки и множество расположенных в этих районах коммуналок, которые сдаются нелегальным мигрантам. Не очень хорошей репутацией пользуются Невский и Кировский районы, где немало общежитий и старых домов, в которых, вполне понятно, не самая благополучная социальная среда. Не самыми комфортными территориями считаются улица Руставели, Кондратьевский проспект и микрорайоны вокруг железнодорожной станции Пискаревка. Даже вроде бы благополучный Выборгский район нередко попадает в сводки из-за инцидентов в парке Сосновка. Наиболее благополучный и тихий район – Московский.

Рейтинга наиболее криминальных или наоборот – самых безопасных районов у компании «СПб Реновация» также не существует, отмечает Дмитрий Михалев. Однако эксперт выделил отдельные направления, которые действительно могут считаться «сложными» - это северная часть Выборгского района, северная часть Красногвардейского, часть Кировского и Невского районов. Также менее благополучными считаются такие отдаленные районы, как Шушары, Кудрово, Юкки и Девяткино.

Строящийся микрорайон Девяткино

Зачастую самыми криминогенными районами принято считать новые развивающиеся локации города, где идет новая застройка, комментирует Анастасия Тузова, президент ГК E3 Group. Как очевидный фактор многие отмечают привлекательность для воров новых квартир, жильцы которых, обустраивая дом, покупают новую технику. Также отмечается, что в новых районах, где нет постоянных отделений полиции, патруля, охраны, трудно контролировать большое количество наемных работников с соседних строек. Но нельзя однозначно говорить, что уровень преступности в данных районах выше, чем в остальных. Например, Адмиралтейский, Курортный районы уже долгое время занимают лидирующие позиции по количеству краж в городе, но это не отнимает у них права считаться самыми элитными локациями города. Хотя ввиду функционирования большего числа полицейских подразделений и наличия камер видеонаблюдения, процент раскрываемости в этих районах выше.

Так, в Курортном районе по итогам 2016 года было совершено 2,05 кражи на 1000 объектов недвижимости, в Адмиралтейском – 1, 94 кражи на 1000 объектов, в Кировском районе аналогичный показатель достигает 1, 62 краж, когда в других районах данный показатель едва ли достигает 1,5 краж на 1000 объектов, отмечает эксперт.

В целом уровень преступности напрямую мало влияет на планы застройщиков, но может играть роль при выборе у покупателей.

Как застройщик может повлиять на уровень преступности в районе

Качественный проект, включающий в себя всю необходимую инфраструктуру, зачастую может повысить статус локации, а современные технологии по обеспечению безопасности – камеры, закрытые дворы, охрана – могут снизить уровень преступности, рассказывает Антон Банин.

К примеру, непропорциональное развитие локации, необеспеченность социальными объектами и плохая транспортная доступность станут факторами, способствующими ухудшению криминогенной обстановки.

Строительство нового жилья - это всегда плюс для квартала, где оно возводится: обновляются дороги, проводится благоустройство, появляются современные дома и экономически активные жители, считает Дмитрий Михалев. Поэтому любой район можно сделать лучше за счет жилого строительства. Многие компании делают закрытые дворы, уделяют повышенное внимание освещению придомовой территории, проектируют места для консьержей, оснащают подъезды домофонами. Но многое зависит от работы управляющей компании, которая после ввода дома в эксплуатацию может установить забор, видеонаблюдение и т. д.

Влияет ли криминогенная обстановка на выбор жилья покупателями

При выборе жилья покупатели обращают внимание на криминогенную обстановку в районе, и этот фактор актуален для всех сегментов, отмечает Антон Банин. Стоит отметить, что объекты класса бизнес и элит традиционно реализуются в престижных и благополучных районах. Объекты масс-маркета могут возводиться на территориях новой застройки, где существует нехватка сопутствующей инфраструктуры, что, в свою очередь, может способствовать ухудшению криминогенной обстановки. Однако покупателям данные неудобства компенсируются более низкой ценой квадратного метра, а потому выбор более «рискованных» локаций может быть оправдан стоимостью жилья.

Все очень индивидуально, комментирует Дмитрий Михалев. Например, в Золотом треугольнике (престижная часть Центрального района Петербурга) весьма высокий уровень краж за счет туристических потоков, но это не влияет на стоимость квадратного метра и статус локации. Покупатели оценивают общее состояние места: что расположено вокруг, освещен ли путь до метро или остановки транспорта, нет ли заброшенных пустырей. Но даже при этом в массовом сегменте основное внимание будет уделяться самому дому и его параметрам (начиная от цены и заканчивая благоустройством придомовой территории).

К сожалению, основным фактором, влияющим на выбор жилья, сегодня является его цена, рассказывает Юлия Семакина. Приезжие граждане нередко из-за отсутствия средств приобретают жилье в Девяткино или Мурино, несмотря на соседство граждан из Средней Азии. Стоимость квадратного метра такой недвижимости не превышает 65 тыс.руб. Далеко не всем покупателям доступно право выбирать локацию, в которой он хочет жить. Выбор среды проживания начинается при покупке квартиры бизнес- класса.

Но даже в этой ситуации покупатель может минимизировать риски при покупке квартиры в районе с высоким уровнем преступности. Если место, где строится дом, вызывает вопросы, стоит оценить район в вечернее время, проверить дороги до остановок транспорта, магазинов, детских садов и школ, считает Дмитрий Михалев. Также рекомендуется уточнить у застройщика, какие предусмотрены опции по обеспечению безопасности проектом дома: помещения для консьержей, взломостойкость входных дверей, закрытость периметра.