В Петербурге рынок апартаментов начал формироваться всего 2-3 года назад, и на сегодняшний день в городе представлено около 10 проектов апарт-отелей в различных классовых сегментах.
Что такое апартаменты
В российском законодательстве нет четкого определения апартаментов. Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar указывает, что прежде всего, апартаменты – это объекты коммерческой недвижимости, которые сдаются в аренду для долгосрочного проживания. Данный формат также включает дополнительную инфраструктуру и набор сервисов. Например, регулярную уборку номера, зону ресепшн, точки питания в шаговой доступности, доставку еды в номер. Практически все комплексы апартаментов расположены в непосредственной близости от метро и имеют хорошие видовые характеристики.
«Наличие и разнообразие дополнительных услуг (клининг, организация питания, услуги химчистки, прачечной и др.) определяется управляющей компанией. Если же девелопер не предусмотрел достаточный объем в проекте коммерческих площадей (под заведения общепита, фитнес-центры, прачечные и пр.), то тогда многие услуги будут невозможны»
Евгения Литвинова, «Петербургская Недвижимость»
Большинство предложений в апарт-отелях (в классах «комфорт» и «бизнес») - апартаменты с чистовой отделкой, а также мебелью и бытовой техникой. Иногда мебель в апартаменты можно установить за дополнительную плату.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, отметил, что в классическом виде апарт-отель – вид коммерческой недвижимости, функционирующей в формате гостиницы, при этом апартаменты принадлежат разным частным инвесторам, но находятся под управлением профессиональной управляющей компании. Таким образом, это удобно и для арендатора, поскольку апарт-отель дает возможность прозрачной аренды, и для частного инвестора, так как он получает постоянный доход.
Фактически, апартаменты – это коммерческая, а не жилая недвижимость, и оформить прописку здесь невозможно. Допускается временная регистрация сроком до 5 лет (как в обычных гостиницах), но и тут есть свои нюансы.
Несмотря на это, как в Москве, так и в Петербурге часто апартаменты приобретаются не для сдачи в аренду, а для собственного проживания. Это связано, прежде всего, с тем, что апартаменты, как правило, стоят дешевле, чем квартира с аналогичными параметрами и локацией. Стоимость квадратного метра составляет в апарт-комплексах в среднем от 150 до 220 тыс. рублей.
Предложение
Наибольший объем предложения апартаментов в Санкт-Петербурге сосредоточен в Выборгском и Московском районах. На рынке проекты, предназначенные для последующей сдачи в аренду через управляющую компанию, представлены в комфорт-, бизнес- и элитном классе.
Апарт-отель YES (ГК «Пионер»), около метро «Проспект Просвещения»: 975 апартаментов площадью от 27 до 42 кв.м. Есть отделка. Комплекс сдан в I кв. 2014 г.
Комплекс апартаментов Vertical («NAI Becar»), метро «Фрунзенская». Студии площадью от 26 до 62 кв.м. Также присутствуют отделка, мебель.
Апартаменты SALUT! (ООО «Союз Инвест Девелопмент»), метро «Звездная». Строится 3 корпуса по 300 апартаментов площадью от 25 до 64 кв. м. Есть отделка. Первый корпус должен сдаваться в IV квартале 2014 г.
Avenue-Apart (ГК «БестЪ»), метро «Петроградская»: строится 319 апартаментов бизнес-класса. Это студии площадью 27-36 кв.м, апартаменты с 1 спальней - 41-65 кв.м., с 2 спальнями - 74 кв.м. Сдача намечена на IV квартал 2015 г.
Также эксперты указывают апартаменты One Konyushennaya Square (Plaza Lotus Group), «Исаакиевская ассамблея» («Ренорд-Инвест»), «Голландия» («РГС Недвижимость»), «Первая Линия. Medical and Wellness Resort» от ГК «Пионер», ЖК Crystal («Априори Девелопмент Груп») и «Курортные просторы».
В ближайшее время на рынке появится новый интересный проект - МФК «Docklands» на пр. Кима, брокером выступает Knight Frank St. Petersburg. Особенностью объекта станет его многофункциональность – в комплексе запланирована гостиница, бизнес-центр и апартаменты, которые предлагаются как доходная недвижимость.
Динамика изменения объема строящейся недвижимости формата апартаментов (сегмент «доходной недвижимости»)
.jpg)
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
Покупатель
Типичными покупателями такой недвижимости зачастую являются обеспеченные мужчины в возрасте от 30 лет и старше. Приобретая апартаменты, они руководствуются, прежде всего, «прозрачностью» данных инвестиций и конкретным сроком окупаемости.
Владимир Скигин в качестве ключевой целевой аудитории среди арендаторов отмечает сотрудников крупных компаний, приехавших в командировку, а также иностранных туристов.
На спрос в апарт-отеле влияет наличие в ближайшей локации альтернативных вариантов приобретения жилья. С инвестиционной целью (для сдачи в аренду) апартаменты приобретают от 40 до 80% покупателей (если не считать элитные объекты). Наибольшим спросом пользуются апартаменты типа студий, что соответствует структуре предложения.
Елена Лашаева, генеральный директор Агентства Развития и Исследований в Недвижимости «АРИН», подчеркивает, что проект апарт-отеля может заинтересовать не только частных инвесторов, но и институциональных.
Перспективы и прогнозы
«У рынка апартаментов, на мой взгляд, большие перспективы. Это понятный сегмент, конкурирующий с арендным рынком жилой недвижимости за счет отсутствия каких-либо рисков и наличия дополнительных сервисных услуг»
Наталья Скаландис, NAI Becar
Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», также отмечает, что указанный сегмент рынка сейчас очень активно развивается. В I полугодии 2014 года на рынок вышли апартаменты в 5 объектах классов «бизнес» и «комфорт» совокупной площадью 56,4 тыс. кв. метров. Сейчас объем рынка апарт-отелей этих двух классов (без учета элитных) составляет 127,3 тыс. кв. метров.
В этих двух классах апарт-отелей лидерами в квартирографии являются квартиры-студии. Их доля в таких объектах – от 50 до 100% от общего числа квартир в объекте.
Елена Лашаева отмечает позитивную динамику. Если в 2012 г. апартаментные комплексы составляли 24% от общего рынка нового строительства Петербурга, то уже в 2013 году был зафиксирован более чем двукратный рост - прирост по рынку составил 30%. Прогноз на 2015-2017 гг. - до 35% от общего рынка нового строительства.
Преимущества апартаментов очевидны и для девелопера, и для покупателя, и для арендатора.
Для девелопера основной плюс - это выход из «сложных ситуаций» с согласованиями и получением разрешений. Для покупателя инвестиционная привлекательность заключается в выгодной цене: апартаменты на 10-15% дешевле квартир. Для арендатора выгода тройная. Во-первых, стоимость аренды ниже, чем в отелях. Во-вторых, апартаменты престижны, удобны, там предусмотрен повышенный сервис и безопасность. В-третьих, выгодное местоположение: апарт-комплексы строятся близко к метро, многие – в центре города.
Дата публикации 04 сентября 2014
