Что будет с ценами на недвижимость, успели ли застройщики подготовиться к изменениям 214-ФЗ, будут ли выходить новые проекты – вот основные вопросы, которые волнуют сейчас всех участников рынка недвижимости. Эксперты спешат заверить, что не стоит ожидать от 2017 года глобальных перемен или потрясений, однако от форс-мажоров никто не застрахован.
В течение всего 2016 года стоимость квадратного метра в новостройках существенно не менялась. Даже в условиях удорожания стройматериалов компании не могли позволить себе увеличивать цены в своих проектах из-за низкого спроса. В итоге уже сегодня многие игроки рынка находятся у пороговых значений рентабельности.
«В 2017 году мы увидим, как проявится отсроченный и закономерный рост стоимости квадрата – примерно на 10-15%»
Алексей Бушуев, Seven Suns Development
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», тоже считает, что в следующем году застройщики вынуждены будут покрывать свои затраты из-за существенного роста себестоимости строительства.
По прогнозам экспертов, в 2017 году средняя цена квадратного метра будет колебаться в пределах инфляции, и лишь в действительно востребованных проектах, где продумана концепция, рост будет более значительным. «По итогам 2017 года мы увидим тенденцию к плавному росту цены на сворачивающихся объемах. И рост этот будет в пределах инфляции – 3-5 % в рублях», – говорит Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». В Seven Suns Development и Glorax Development предсказывают увеличение цены за год на 10-15%. Но в данном случае речь, скорее, идет о среднем показателе. И рост этого самого среднего показателя связан не столько с экономическими причинами, сколько с особенностями подсчета. «Новые проекты появляются все реже, при этом существующие дорожают. Соответственно средние значения стоимости метра в новостройках увеличиваются», – говорит Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-Девелопмент».
ЖК «Краски лета»
На ценовой политике отразятся и новые правила игры. Значительная часть поправок к 214-ФЗ вступают в силу с 1 января 2017 года. И хотя девелоперы были давно в курсе грядущих перемен и успели к ним подготовиться, они все равно будут вынуждены переложить возросшие расходы на покупателей. Введение эскроу-счетов неминуемо приведет к удорожанию квадратного метра. «Понятно, что бесплатной эта банковская услуга не будет», – замечает Светлана Денисова. Между тем, стоит отметить, что пока эскроу-счета не являются обязательными, а копаниям, которые используют такую схему расчета с покупателями, предоставляются налоговые льготы.
Кроме того, застройщики теперь должны отчислять 1% от каждого ДДУ в Компенсационный фонд. Это новая статья расходов, однако вряд ли она повлияет на стоимость квартир, ведь фонд заменил систему страхования ответственности застройщиков.
В то же время, обновленный закон создал множество проблем. Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема», рассказала, что уже сейчас многие рекламные агентства требуют от застройщиков заключение о соответствии их проектных деклараций требованиям 214-ФЗ. Ведь закон вступает в силу 1 января, а реклама подается заранее. Но, так как ни одного заключения о соответствии никто из застройщиков пока не получил, компании вынуждены писать в рекламные агентства гарантийные письма, что объекты отвечают требованиям законодательства.
Поясним: с 2017 года девелоперы не смогут реализовывать жилье в новостройках в отсутствии нового документа – сертификата соответствия, который выдает Комитет по строительству. Порядок выдачи еще не принят, однако будет распространяться только на объекты, по которым первый ДДУ заключен уже после 1 января 2017 года. По этой причине застройщики постарались в конце этого года получить разрешения на строительство и зарегистрировать первый договор.
Требование к уставному капиталу может парализовать застройщиков, которые физически не успели сформировать у себя уставной капитал в необходимом объеме. Ведь сумма может быть внушительной – от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей, в то время как сегодня минимальная сумма – 10 тыс. рублей.
На фоне поправок к 214-ФЗ некоторые компании приняли решение отложить старт проектов в связи с необходимостью юридической и иной подготовки документации под новые условия.
«В будущем году мы увидим единичные крупные жилые комплексы, проектов комплексного освоения территории может не быть вовсе»
Николай Урусов, «Красная Стрела»
«Я не устаю повторять, что ответственных девелоперов на рынке абсолютное большинство, и для них условия работы ужесточатся, усложнятся, им все будет обходиться дороже. Причем, поднять цены для покупателей совершенно невозможно, так как спрос сразу же снизится непропорционально», – поясняет Марк Лернер.
Большинство опрошенных Novostroy-SPb.ru экспертов довольно оптимистично настроены в вопросе выхода новых проектов. В «ЦРП «Петербургская Недвижимость» ожидают выхода на рынок интересных жилых комплексов, так как потенциальный спрос на жилье в Санкт-Петербурге огромный. И со стороны жителей Санкт-Петербурга и со стороны переезжающих в город из других регионов.
«Будет продано не менее 4 млн кв. м строящегося жилья. При условии дальнейшего роста в экономике объем продаж может превысить показатели 2016 года»
Олег Пашин, «ЦРП «Петербургская Недвижимость»
В компании «Петрополь» уверены, что возвращается востребованность проектов точечной застройки. В ответ на снизившийся спрос застройщики стали подходить к выводу объектов очень аккуратно: масштабные дробят на более мелкие очереди, а запуск новых КОТов осторожно приостанавливают.
В 2016 году на рынке недвижимости наметились тенденции, которые укрепятся в 2017-ом.
Дмитрий Ермышев говорит о миграции покупателей от небольших застройщиков к крупным. Это объясняется кредитом доверия со стороны клиентов. И недоверием к небольшим компаниям и проектам, соответственно. «Мы ожидаем сохранение динамики 2016 года и небольшой рост за счет возвращения доверия покупателей к средним и небольшим застройщикам», – отмечает Дмитрий.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, рассказал о смещении интереса девелоперов по двум направлениям. Первое – это «серый» пояс Санкт-Петербурга, о необходимости реновации которого местные власти неоднократно заявляли. «Думаю, что это направление будет одним из наиболее перспективных. Уже анонсирован ряд проектов. В частности, мы планируем строительство двух жилых комплексов в рамках редевелопмента территорий», – говорит Вартан. Второе направление – это Васильевский остров. С открытием Западного скоростного диаметра данная локация стала привлекательной как для жизни, так и для реализации девелоперских проектов. К тому же, в настоящее время идет активное освоение намывных территорий Васильевского острова. Glorax Development планирует реализацию проекта Golden City на намыве уже в следующем году. Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, тоже убежден, что в 2017 году намывные территории Васильевского острова ожидает новый этап развития. Сейчас компания реализует там ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» и связывает планы своего развития с данными территориями.
Еще один тренд отметил Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация». Так, многие девелоперы меняют стратегию и переориентируют свою активность с приграничных зон вокруг Петербурга в обжитые районы города. На рынок уже начали выходить довольно скромные по площади проекты, вплоть до точечной застройки. «Это говорит в пользу того, что в следующем году объемы строительства не будут расти прежними темпами, – говорит Дмитрий. – С другой стороны, снижать обороты готовы не все компании, плюс на рынок Петербурга вышло сразу несколько застройщиков из Московского региона».
В целом от долгосрочных прогнозов эксперты пока воздерживаются, а вот январь, по всей видимости, традиционно будет спокойным в плане продаж. И, наверное, неплохо, что именно этот месяц станет пилотным для обкатки обновленного 214-ФЗ. По целому ряду параметров строительный рынок уже приблизился к докризисным значениям. А в следующем году на спрос будет влиять и тот факт, что срок открытых в 2014-2015 гг. вкладов под высокие проценты подходит к концу. Часть этих денег в течение 2017 года будет перетекать на рынок недвижимости, так как других инструментов по сохранению и приумножению сбережений в России практически нет.
Дата публикации 29 декабря 2016
