2015 год был не самым простым для рынка новостроек Петербурга. Экономические и политические факторы сильно повлияли как на застройщиков, так и на покупателей. Однако самые мрачные прогнозы, к счастью, не оправдались. Портал Novostroy-SPb.ru обсудил с экспертами итоги уходящего года.
В начале 2015 года продажи на первичном рынке были на довольно высоком уровне. Однако это были сделки, начатые еще в декабре 2014, когда в офисах застройщиков были буквально очереди – не без оснований опасаясь за свои рублевые накопления, люди хотели вложить их в недвижимость. После того, как все сделки были, наконец, завершены, продажи сильно упали. В результате повышения ключевой ставки Центробанка в декабре до 17% ипотечные ставки в некоторых банках достигали почти 30% годовых.
Ситуация без преувеличения была близка к критической. Российское правительство в кротчайшие сроки подготовило программу субсидирования ипотеки, которая начала действовать 1 марта и была рассчитана на год. В результате ставки по ипотеке снизились до 11,4%. Программа показала себя очень хорошо, после того, как она набрала обороты, застройщики отзывались о ней исключительно в положительном ключе. С господдержкой ипотеки связывают благополучие строительной отрасли в целом, поскольку большинство сделок на первичном рынке совершается с использованием кредитов. Программу субсидирования ипотеки продлили до 1 мая 2016 года, и девелоперы вздохнули спокойно.
«Программа субсидирования ипотеки поддержала интерес покупателей на приемлемом уровне и позволила отрасли с наименьшими потерями перестроиться под новые реалии»
Антон Банин, ГК «Доверие»
С каждым годом в Петербурге остается все меньше пятен под застройку. Как рассказала маркетолог-аналитик компании «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева, самой застраиваемой территорией в 2015 году по-прежнему остается территория Мурино-Девяткино, где 20 застройщиков возводят 32 жилых комплекса. Также активно застраиваемым районом является территория деревни Кудрово, где представлено 13 жилых комплексов (не включая очереди) от 8 застройщиков.
Выборгский район Петербурга является одним из лидеров по объему застройки, в основном из-за активного строительство вокруг территории метро «Парнас». Настоящий строительный бум в 2015 году наблюдался и в дерене Янино Всеволожского района. Сейчас на рынке представлены 8 жилых комплексов от 7 застройщиков. В Сертолово представлено 4 новостройки, но по числу квартир локация входит в пятерку лидеров. Также одной из самых застраиваемых территорий является локация Измайловской перспективы, где между станциями метро «Фрунзенская» и «Электросила» находятся 10 новостроек близ Московского проспекта. В квартале Усть-Славянка идет активное строительство - в 4 комплексах, где будет более 1 млн кв. м жилья.
По данным Knight Frank Research Saint-Petersburg, за три квартала 2015 года рос цен на недвижимость в сегменте масс-маркет составил 10%, в бизнес-классе – 8%, а в элит-классе – 9%.
«Практически по всем критериям 2015 год оказался значительно более сложным, чем предыдущий, - говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие». - Спрос, упавший в годовом исчислении на 30%, не опустился ниже только благодаря господдержке и запуску программы субсидирования ипотеки. Ослабление отечественной валюты, инфляция и ряд законодательных нововведений привели к тому, что практически у всех участников рынка показатели прибыльности снизились на 20-50%. Несмотря на увеличение себестоимости строительства, девелоперы не смогли пересмотреть и свою ценовую политику. Причина заключается в относительно высокой концентрации предложения на рынке».
По словам Николая Копытина, генерального директора группы компаний Normann, в 2015 году не было сильных изменений цен, их рост был связан больше с повышением готовности домов, а не с разницей курсов валют. Самый большой рост стоимости за счет готовности объекта в новостройках Normann показали квартиры-студии, их цена увеличилась на 20% за год.
В 2015 году ужесточились требования к строительству апартаментов. Согласно своду правил, вступившему в силу с 1 июля, к апартаментам нужно применять те же требования, что и к квартирам – то есть они должны быть обеспечены объектами инфраструктуры, парковочными местами и соответствовать нормам инсоляции. Однако эксперты строительного рынка нашли в этих правилах много юридических неточностей, в результате формат апартаментов так и остается самым неопределенным на рынке недвижимости.
В 2015 году в Санкт-Петербурге выросло число обманутых дольщиков. Если в начале года их было 364, то к декабрю их число увеличилось до 1139 человек.
С целью уменьшения числа обманутых дольщиков правительство внесло поправки в 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам. Так, был увеличен минимальный собственный капитал компании до 1 млрд рублей или 5% от стоимости строительства. Требования должны вступить в силу с 1 марта 2016 года. Также деятельность застройщиков станет прозрачней – с 1 июля будет работать единый реестр компаний, работающих по ДДУ.
1 октября 2015 года ужесточились требования к страховым компаниям, которые имеют право страховать ответственность застройщиков. Их минимальный уставной капитал вырос с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. Это изменение уменьшило число «страховщиков» до 20. Крупным девелоперам было проще справится с этой ситуацией, но у небольших застройщиков жизнь сильно усложнилась.
«Ужесточение правил по страхованию ответственности застройщиков в октябре почти парализовало регистрацию ДДУ, как следствие, и поступление денежных средств от реализации проектов на счета застройщиков»
Руслан Сырцов, Glorax Development
Подготовка новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вызвала много обсуждений в строительной отрасли. Основные изменения – понижения этажности домов до 40 метров. При этом, в некоторых случаях высота дома может быть повышена до 70 метров, но не сказано, при каких условиях это возможно. Кроме того, уменьшен коэффициент плотности застройки с 2,3 до 2. Эксперты считают, что вступление в силу данных изменений значительно повлияет на экономику существующих проектов, поэтому необходим продолжительных переходный период. Вступление в силу новых ПЗЗ назначено на 1 апреля 2016 года.
В декабре российское правительство ввело санкции в отношении Турции. Это стало еще одним стрессом для строительных компаний, поскольку многие из них сотрудничали с турецкими подрядчиками. Поскольку подрядчики из Турции работали в том числе над строительством ЗСД, встал вопрос о будущем этой важнейшей петербургской магистрали. Однако действие санкций не распространяется на контракты, заключенные до 31 декабря 2015 года, поэтому на реализацию текущих проектов они не повлияют. Для заключения новых контрактов с турецкими рабочими девелоперам потребуется получить разрешение правительства.
Программа «Жилье для российской семьи», наконец-то, получила свое развитие. В поселке Щеглово будут построено 6 домов эконом-класса, в которых льготные категории граждан смогут купить квартиры по цене 35 тыс. рублей за квадратный метр.
Действие программы материнского капитала было продлено до конца 2018 года, так что семьи с двумя и более детьми смогут использовать субсидию государства для покупки квартиры.
По словам Антона Банина, сценарий 2016 года для строительной отрасли будет определяться такими глобальными факторами, как решение о продлении программы субсидирования ипотеки, макроэкономическими показателями, законодательными решениями на федеральном и региональном уровнях. «Уже сейчас можно говорить о том, что объем предложения значительно не уменьшится, а потому борьба за покупателя будет только расти, что не позволит значительно вырасти ценам на жилье, – считает Антон Банин. - Рынок 2016 года продолжит главную тенденцию уходящего года и останется рынком покупателя».
Читайте также:
Игорь Петров, E3 Investment: «Количество сделок с недвижимостью в 2016 году вряд ли превысит показатели 2015 года»
Дата публикации 25 декабря 2015
