В рамках дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: курс на переходный период» старший юрист компании Dentons Арина Довженко рассказала о некоторых изменениях в 214-ФЗ, вступивших в силу с 1 января 2017 года: учреждение компенсационного фонда, новые требования к информационной открытости и проектным декларациям, к ДДУ (к договору должен быть приложен план объекта). Также установлено допустимое изменение площади объекта долевого строительства ограничено в размере 5%; введена ответственность застройщиков за нарушение сроков устранения недостатков; вводится единый реестр застройщиков (с 1.07.2017). Все эти требования к застройщикам применяются, если первый договор долевого участия по объекту зарегистрирован после 1 января 2017 года.
Арина Довженко отметила, что на данный момент накопилось не так много практики, связанной с этими нововведениями, и предложила участникам дискуссии делиться проблемами, с которыми они столкнулись. Застройщики активно откликнулись на это предложение. В частности, они отметили, что официальная позиция Комитета по строительству, которая неоднократно озвучивалась, такова: проектные декларации должны быть переработаны, даже если первый договор долевого участи по объекту зарегистрирован до 1 января 2017. Помимо масштабных изменений по форме проектной декларации, которая в пустом незаполненном варианте составляет более 20 листов, введены новые нормы о том, что ДДУ должен соответствовать проектной декларации. Таким образом, необходимо также полностью переработать договор. Помимо данных, которые указывались ранее, в договоре теперь необходимо указывать не только характеристики дома, но и большое количество характеристик квартиры, которые ранее не требовались. При этом Комитет по строительству Санкт-Петербурга считает, что необходимо переработать и старые проектные декларации, Комитет по строительству Ленинградской области придерживается прямо противоположной позиции.
Также есть построенные объекты, по которым еще не все квартиры переданы дольщикам. Изменения в 214-ФЗ предусматривают, что к акту приема-передачи должна быть приложена инструкция по эксплуатации. Соответственно, ее нужно разработать, даже если не переданными остались всего 3-4 квартиры. «Мы не знаем, что делать. Мы ждем санкций, наказаний или каких-то комментариев о том, что будут какие-то переходные положения», - сообщила одна из участниц встречи.
Не все застройщики согласны принять требования Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Если читать буквально 214-ФЗ, все-таки, новые требования по проектным декларациям не распространяются на проекты, по которым первый ДДУ зарегистрирован до 1 января 2017. Ведь мало просто переработать проектные декларации, нужно еще получить заключение Комитета по строительству о соответствии застройщика и объекта требованиям Федерального закона, и только после этого застройщик имеет право опубликовывать документацию на своем сайте.
Подводя итоги дискуссии, Арина Довженко отметила, что пока нет сложившейся практики, и никто пока не понимает новых правил игры. Месяца через 3-4, вероятно, ситуация прояснится и можно будет встретиться снова для обсуждения этого вопроса.
Между прочим
Изменены правила о целевом использовании средств дольщиков
Дата публикации 02 марта 2017
