• Интервью
  • Инвестиционный потенциал Петербурга недооценен
04 июля 2012

Инвестиционный потенциал Петербурга недооценен

Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest##

На петербургском рынке недвижимости появился новый игрок – «дочка» британского инвестиционного фонда Real London Estate Group. О том, в какие сегменты жилой недвижимости Северной столицы сейчас актуально инвестировать, почему компания предпочла петербургский рынок недвижимости московскому, и что тормозит развитие инвестиционного климата в Санкт-Петербурге, Novostroy-SPb беседовал с Зосей Захаровой, генеральным директором компании London Real Invest.

Как правило, иностранные компании стремятся выйти на московский рынок недвижимости. Почему Ваша компания выбрала петербургский?

Действительно многие иностранные компании стремятся выйти на московский рынок, объясняется это тем, что московский рынок самый большой в России по объему, а также по количеству инвестиций. Однако не все так однозначно: иностранные компании стремятся просчитывать все риски нового рынка, которые, в свою очередь, связаны не только с особенностями страны, но и с особенностями локального рынка.

В Санкт-Петербурге инвесторы видят для себя ряд преимуществ. Во-первых, минимальный порог инвестиций для вхождения на рынок города, хоть и высок, но, тем не менее, гуманнее, чем в Москве. Кроме того, на петербургском рынке недвижимости более низкий уровень конкуренции, чем в Москве. Рабочая сила здесь дешевле. Также в Петербурге уже достаточно широко распространен европейский подход к ведению бизнеса из-за близости к скандинавским странам и активного сотрудничества с европейскими девелоперами.

Почему Ваша компания решила выйти на рынок Петербурга именно сейчас? Многие говорят о второй волне кризиса и грядущей финансовой нестабильности.

Сейчас мы находимся в периоде затяжного экономического кризиса, который может продлиться еще 3-5 лет. В этот период многие компании не выдерживают конкуренции, страдают от низкого спроса, банкротятся и распродают свои активы. Это период, когда крупные компании стремятся поглотить своих слабых конкурентов, а новые компании занять освободившиеся на рынке ниши.

Для инвестиционного фонда сейчас оптимальное время для выхода на рынок, есть возможность приобрести ликвидные активы или поучаствовать  в интересном (высокодоходном) проекте. Однако каждую сделку надо серьезно просчитывать, учитывая все особенности развития рынка. Поэтому основная ставка в нашей компании сделана на создание команды из профессиональных аналитиков, маркетологов, консультантов, брокеров.

Расскажите, с каких проектов Ваша компания планирует начать работу в Петербурге? Чем они были для вас интересны?

Наша компания будет работать в трех основных направлениях: поиск объектов для инвестирования на жилом и коммерческом рынках недвижимости (в том числе  покупка готового бизнеса), консалтинг и реализация инвестиционных проектов. Сейчас мы занимаемся разработкой маркетинговой концепции для двух малоэтажных проектов высокой ценовой категории. Первый – коттеджный поселок сегмента luxury, строительство которого планируется в Сестрорецке. Собственник земельного участка и особенности проекта пока не разглашаются.

Второй проект, над которым мы работаем, это малоэтажный клубный жилой комплекс Alpenhof, находящийся во Всеволожском районе, в 3 км от КАД. Проект реализует ИСГ «Сплав». Комплекс располагается на земельном участке площадью 13 Га, где будет построено порядка двадцати 3-4-этажных домов в стиле шале. Проект будет обустроен развитой инфраструктурой и ландшафтным дизайном. Мы будем заниматься разработкой рекомендаций по внутреннему зонированию домов и маркетинговой политики для поселка.

На рынке не так много качественных проектов такого формата. Оба проекта имеют удачную локацию, будут предлагать комфортные условия для проживания, поэтому мы уверены, что они будут востребованы у покупателей.

Кроме того, мы сотрудничаем со скандинавским концерном NCC: предоставляем аналитическую информацию по первичному рынку жилой недвижимости. Мы рады сотрудничеству с ведущим скандинавским девелопером, который реализует все свои проекты по европейским стандартам качества и стремится к созданию комфортных условий для их жителей.

В каких сегментах рынка жилой недвижимости будет работать компания?

Мы будем заниматься всеми сегментами рынка жилой недвижимости, а также коммерческой недвижимостью. У сотрудников нашей компании богатый опыт по реализации проектов во всех классах и сегментах рынка недвижимости. Вообще рынок жилой недвижимости – самый быстроокупаемый, поэтому компании он интересен.

Как бы Вы в целом охарактеризовали рынок новостроек Петербурга на сегодняшний день? Что тормозит его развитие?

Рынок жилой недвижимости в Петербурге оправляется после кризиса 2008 года; объем спроса и предложения постоянно растет. Так, в 2009 году на рынке годовой объем предложения составлял 52 тыс. квартир, а в 2011 году -70,1 тыс. квартир, то есть за 2 года предложение выросло на 36%. В 2012 году тенденция роста объема предложения продолжается, и по нашим прогнозам годовой объем составит 74,4 тыс. квартир. Что касается спроса, то его темпы роста превышают темп роста предложения, что влечет за собой плавный рост стоимости жилья.

Надо отметить, что около 45% жителей Петербурга покупают жилье эконом-класса, более 50% комфорт и комфорт+ класса и только около 5% продаж приходится на сегменты бизнес и элита (расчеты ведутся в количестве квартир). Доля жилья эконом-класса в структуре спроса постоянно растет, в том числе и за счет других сегментов, что свидетельствует о наличии кризисных явлений в экономике. Основным критерием выбора жилья эконом-класса является его низкая стоимость.

Картина не так благополучна и на инвестиционном поле. Существует множество факторов, которые тормозят развитие рынка. В частности, это касается продаж земельных участков в черте города под жилое строительство Фондом имущества СПб, объем которых не увеличивается. Так, в 2008 году было продано через торги около 125 тыс. кв.м. земли (возможный объем улучшений - более 230 тыс.кв.м.), а с комплексным освоением территорий эта цифра составила более 500 тыс. кв.м. В 2011 году было продано всего около 100 тыс. кв.м. земли (возможный объем улучшений более 220 тыс.кв.м.), а под комплексное освоение не было продано ни одного участка.

Сейчас в правительстве города говорят о необходимости полной ответственности застройщика за обеспечение жителей жилых комплексов всей инфраструктурой. В общем, это благая цель, но нужно понимать, что это повлечет для девелопера серьезные дополнительные затраты, а также увеличение срока реализации проекта, что, в свою очередь, скажется на стоимости жилья, а также на общей доходности девелоперского бизнеса. Социальный аспект этого решения еще до конца не просчитан. Введение такого закона сократит список компаний, строящих на петербургском рынке. Увеличение стоимости жилья приведет к сокращению спроса на него.

Также актуальной и обсуждаемой проблемой является высокий уровень административных барьеров в стране, которые «настигают» компании на всех этапах реализации проекта. Срок согласования всех этапов строительства составляет от 2 до 5 лет, что превышает эти показатели в Европе. Кроме того, это еще и дорогостоящий для застройщика процесс. Конечно, все эти моменты негативно влияют на инвестиционный климат в городе и в стране в целом.

Тем не менее, реализация новых проектов жилой недвижимости интересна городу, и мы видим, что проводится работы по борьбе с административными барьерами, улучшается инвестиционный климат города. В целом, рынок жилья Петербурга мы считаем перспективным и привлекательным для инвестиций.

На рынке новостроек Петербурга работает очень много иностранных компаний. Как Вы оцениваете уровень конкуренции?

Инвестиционных фондов на рынке недвижимости города мало, несмотря на то, что сроки окупаемости проектов у нас меньше, чем в Европе, а  добавленная стоимость больше. Конечно, темпы инфляции в России значительно выше, чем в Европе, но ведь высокая доходность практически всегда предполагает высокие риски. Поэтому многие иностранные компании относятся к российскому рынку с недоверием и с осторожностью и отчасти они правы. Российский рынок имеет свои специфические особенности, которые зачастую трудно понять европейцам. Однако если европейской компании удается сформировать команду профессионалов, хорошо разбирающихся в местном рынке, многие риски можно минимизировать.

Многие говорят о том, что в Петербурге может возникнуть дефицит элитного жилья из-за моратория на застройку в центре. Вы согласны?

Ситуация с дефицитом элитного жилья в рамках города действительно актуальна. Это связано не только с возможным мораторием на строительство в центре. Наиболее востребованные территории для строительства жилья класса элит – Крестовский и Каменный острова, а свободных пятен под застройку в этих местах практически не осталось. В связи с этим наблюдается некоторое расслоение рынка: самые дорогие квартиры располагаются как раз на этих территориях, проекты, располагающиеся в других местах, имеют уже более низкую стоимость.

Что касается моратория на застройку исторического центра города, запрета на снос исторических зданий, то это решение действительно может замедлить развитие элитного рынка. Реконструкция старого жилого фонда не дает возможности в полной мере создать необходимую атмосферу для элитного комплекса, т.к. современные представления о комфортном жилье высокого класса не укладываются в рамки конструктивных элементов 19 века. Другое дело, если градсовет города будет строже относиться к архитектурным «шедеврам», реализуемым в центре города, и не допускать явной безвкусицы. Все-таки, я думаю, необходимо сочетать сохранность исторических памятников и новую застройку в центре города с тем, чтобы сохранить для будущих поколений красоту прошлого и дать возможность городу развиваться.

Сейчас в Петербурге выставлены на продажу квартиры в 25 элитных жилых комплексах; общий объем предложения составляет 140 тыс. квартир. В среднем, за месяц в элитном комплексе продается 0,3-5 квартир в зависимости от локации объекта, его масштабности и количества ликвидного предложения.

Элитные объекты – это не только жилье в пределах города. Нельзя забывать о загородном домостроении. Тем более что среди состоятельных семей сейчас наблюдается тенденция к переориентации на жизнь загородом, в более уединенной атмосфере, на свежем воздухе.

Обычно говорят, что там, где высокие инвестиции - там высокие риски. Можно ли так сказать относительно жилой недвижимости Петербурга в частности или рынка недвижимости в целом?

Всегда важен объект инвестирования. Объект может быть очень дорогостоящим, но, в то же время, высоколиквидным, т.е. иметь хорошую локацию, функциональное назначение соответствующее данной локации, востребованную потребителями концепцию и пр. Например, крупнейшая сделка на рынке России, торговый комплекс «Галерея» был куплен за 1,1 млрд. долларов. Несмотря на высокий объем инвестиций, вложение в такой проект будет менее рискованным, чем небольшие инвестиции в некачественный объект. Кроме того, вложение средств в готовый бизнес всегда является менее рискованным, чем инвестирование в проект, находящийся на этапе котлована.

Как Вы оцениваете прогноз развития инвестиционного климата в Петербурге?

Инвестиционный потенциал Петербурга недооценен. С постепенным выходом из мирового экономического кризиса, а также с улучшением общего финансово-экономического положения в России будет увеличиваться привлекательность Петербурга для инвесторов.

Петербург является крупным деловым центром страны, и правительству города очень важно принимать во внимание тот эффект, который влечет за собой тот или иной новый закон или подзаконный акт для бизнес-сообщества.

Наше правительство постоянно заявляет о стремлении к улучшению инвестиционного климата города: о снижении инвестиционных рисков, административных барьеров, об усовершенствовании законодательства в этой сфере. Поэтому, в целом, наши прогнозы оптимистичны.

Другие материалы про London Real Invest
Другие материалы про жилье бизнес-класса
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября