Олег Сумбаев, генеральный директор группы SOLO, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие признаки выделяют жилые комплексы бизнес- и элит-класса из общего количества новостроек, а также о том, что происходит сегодня на рынке высококлассного жилья в Петербурге.
Олег, не могли бы вы дать небольшой обзор: какова доля новостроек бизнес-класса в Петербурге? Как она меняется с течением времени?
На сегодняшний день доля проектов бизнес-класса составляет примерно 15-17% в общем объеме предложения. Но количество так называемых пятен под застройку все же ограничено, потому бизнес-класс постепенно смещается в престижные околоцентральные районы, например, в Московский и Приморский на границе с Петроградским.
Что касается проектов SOLO, то мы ориентированы на историческую часть Петербурга. В частности строим на Васильевском острове, поскольку его ресурсы с точки зрения возможностей для проектов высокого уровня еще далеко не исчерпаны. Рынок недвижимости бизнес-класса имеет все предпосылки к росту, в том числе за счет реконструкции в центральной части города.
А какова ситуация с элитными проектами?
Элитных проектов в Петербурге еще меньше – где-то около 4% от объема рынка. Причины те же, что и у объектов бизнес-класса. Разница лишь в том, что премиальная недвижимость подразумевает не только расположение в исторической части города, но еще и уникальные видовые характеристики. Найти соответствующий участок земли под такие проекты гораздо сложнее. Плюс перед застройщиком встает проблема длительного процесса согласования, при этом могут пострадать его экономические показатели. Потому для сохранения рентабельности проекта требуется время, трезвый подход и большой опыт компании. В нашем портфеле на сегодня один элитный объект – это жилой комплекс «Гранвиль» на набережной Лейтенанта Шмидта. От начала проектирования комплекса до его непосредственной реализации потребовалось около 7 лет. Однако судя по количеству заявок от покупателей, я считаю, что проект полностью себя оправдывает.
Какие признаки позволяют отнести жилье к бизнес-классу, и чем они отличаются от элитных?
Проекты бизнес-класса – это жилые комплексы с высоким уровнем комфорта проживания, расположенные в центральных районах города с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. На рынке премиального жилья критерии еще жестче. Это строго исторический центр с узнаваемыми, «открыточными» видами, эксклюзивные предложение по сервису или же новые решения в оформлении придомовой территории и др.
В наших проектах бизнес- и элит-класса большое внимание уделяется именно архитектуре, гибким планировочным и инженерным решениям, благоустройству. Во всех домах квартиры большой площади и с высокими потолками - около 3 метров в «чистоте», все жильцы обеспечены одним или несколькими парковочными местами. Немаловажно и соблюдение зоны комфорта для каждого проживающего. Прежде всего, высококлассный дом не должен быть густонаселенным «муравейником». Мы этот фактор всегда учитываем. Так, в «Доме на Малом» всего 23 квартиры, в «Доме на Линии» – 38 квартир, в «Гранвиле» – 54. Таким образом, жители знают друг друга в лицо, и никому не приходится страдать от шумных многочисленных соседей.
В отличие от элитных проектов жилые комплексы бизнес-класса отличаются большей ценовой доступностью, и ввиду своих характеристик они пользуются высоким спросом. Помимо прочего на востребованность объектов недвижимости влияет и их стадия готовности. Доверие клиента к проекту на финише гораздо выше. Конечно, покупка жилья в новостройке на стадии котлована кажется более выгодной, но даже компания с громким именем зачастую не внушает покупателю 100% уверенность в своевременной сдаче дома. Всегда есть внешние факторы. Невозможно предугадать и спрогнозировать, какая ситуация сложится в ближайшие несколько лет. Вряд ли кто-то предполагал заранее развитие сегодняшних событий.
Какие нестандартные опции предлагаются в новостройках бизнес- и элит-класса?
К своим проектам бизнес- и элит-класса мы привлекаем известных архитекторов, чтобы дом был оригинальным, запоминающимся, но при этом гармонично вписывался в окружающую среду. Также из необычных опций в том же «Доме на Малом» я бы выделил организацию дворового пространства, где жители первых этажей с окнами во двор имеют собственные террасы. В «Гранвиле» при покупке квартиры мы предлагаем индивидуальный дизайн-проект с подбором материалов и привлечением известных дизайнеров.
В условиях экономической нестабильности многие вкладывают деньги в новостройки. Девелоперы отмечают всплеск активности покупателей. Отмечался ли высокий спрос в новостройках бизнес- и элит-класса?
В связи со сложившейся экономической ситуацией спрос на ликвидные проекты возрос до максимума. В «Гранвиле» особый рост продаж пришелся на ноябрь и декабрь 2014 года. Уже в ноябре спрос увеличился на 10-15% по отношению к октябрю, а в декабре буквально зашкалил и вырос на 25-30%. Данная ситуация не является новой для рынка, поскольку в условиях нестабильности люди всегда стремятся сохранять сбережения в твердой проверенной валюте – в недвижимости.
На ваш взгляд, квартира в новостройке бизнес и элит-класса – это, скорее, квартира для жизни или для инвестиций? Почему?
Безусловно, это, прежде всего, квартира для жизни. Что касается инвестиций, мы не отслеживаем целей наших покупателей, но по опыту такие квартиры покупаются в основном с целью проживания.
С 2015 г. изменяется порядок расчета налога на недвижимость, в частности теперь за основу берется не инвентаризационная, а кадастровая стоимость объекта. Пострадают ли от этого владельцы элитных квартир? Насколько может увеличиться размер налога?
От изменения налогового законодательства больше могут пострадать владельцы апартаментов. По сравнению с традиционным жильем налоги на апартаменты (а это нежилое помещение) в пять раз выше, и начисленная сумма может неприятно удивить владельца, если он об этом не думал. Сдавая их в аренду, добросовестный собственник должен платить еще налог с получаемого дохода, а также еще какой-то процент — управляющей компании. Поэтому доходность от управления может не быть такой высокой, как зачастую декларируется. Тем не менее, это ликвидный актив, и такие проекты нужны.
Хуже, когда под видом апарт-отеля строится фактически жилой дом, где не предполагаются сервис и управление от профессиональной фирмы. В подобных проектах заложены проблемы, которые в будущем, так или иначе, проявятся. Жильцы рано или поздно обзаведутся детьми, им нужны будут поликлиники, детские сады, школы. Возрастает социальная нагрузка, не предусмотренная для обитателей этого здания.
Удорожание ипотеки как-то может повлиять на рынок высококлассных новостроек? Какова доля ипотечных сделок в данном сегменте?
Покупатели жилья высокого класса действительно готовы ради комфортного проживания привлекать ипотеку, чтобы обеспечить себя ликвидным, высококлассным жильем уже сейчас. Правда в отличие от масс-маркета, покупка идет в основном за счет собственных средств. В целом по рынку ипотека в бизнес-классе на сегодня составляет около 25%. Поскольку многие покупатели погашают кредит практически сразу, то процентная ставка не сильно влияет на долю ипотечных сделок в данном сегменте. В элитных проектах ипотека практически не привлекается. В данном сегменте покупатели крайне редко используют данный инструмент ввиду соответствующих финансовых возможностей.
Каковы перспективы новостроек бизнес- и элит-класса в условиях экономической нестабильности и падения рубля? Ваш прогноз на 2015 г.
Поскольку предпосылок к укреплению рубля на сегодняшний день нет, вложения в ликвидные проекты, какими обычно представлен бизнес- и элит-класс, оправдывают себя в любой экономической ситуации.
Дата публикации 28 января 2015
