Заместитель генерального директора компании «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как реализация проекта ЖК «Новый Берег» вблизи Сестрорецка повлияет на развитие данной локации.
Почему ваша компания решила реализовать такой масштабный проект КОТ?
Вопрос о необходимости мероприятий по инженерному обеспечению, рекультивации и градостроительному развитию данной территории был поставлен еще в конце 80-х - начале 90-х годов прошлого века. С тех пор предпринимался ряд попыток осуществить проектирование и строительство нового жилого района вблизи Сестрорецка. Однако полное отсутствие инженерной инфраструктуры и катастрофическое состояние территории требовали огромных капитальных вложений в инженерную подготовку, что не позволило осуществить строительные планы. Только в 2009 году, используя юридический механизм комплексного освоения территорий, правительству Санкт-Петербурга удалось сформировать условия для масштабного финансирования за счет частных инвестиций, с помощью которых возможность освоения проблемных территорий стала реальностью.
Найти инвестора на такие масштабы и высокий уровень обязательств перед городом было непросто. Но, тем не менее, Петербургу удалось привлечь финансово устойчивую структуру, которая могла себе позволить огромные инвестиционные вложения. Инвестор, который взялся за проект, принадлежит к типу «инвесторов-романтиков», а не «инвесторов-математиков». В этом проекте есть все предпосылки для того чтобы создать новую городскую среду: чистая территория, возможность создание инженерных сетей по новым принципам, близость к воде, уникальные ландшафты. Вопрос лишь в деньгах, которых потребуется очень много и в течение длительного времени. Леонид Михельсон стал тем человеком, благодаря которому совместились желание и возможности. Так и зародился наш проект.
В чем уникальность локации? Каковы ее отличительные особенности?
Другой такой локации нет - она уникальна. Особенность заключается в том, что она находится на берегу Финского залива и обладает удивительными видовыми характеристиками и ландшафтами. При этом транспортная доступность территории - лучшая в городе. Расположение на пересечении КАДа и относительного свободного Приморского шоссе (оно менее нагружено, чем другие вылетные магистрали города), подключение к ЗСД, все это дает возможность за 20 минут доехать до центра города, минуя периферийные районы, что позволяет Курортному району оставаться одним из самых престижных в Петербурге.
Добавьте к этому совокупность уникальных природных факторов. В 10 км от участка располагается Сестрорецкий курорт, знаменитый своими целебными водами и фитотерапевтическими ландшафтами. Курортный район - самый экологически безопасный. Однако сама территория, на которой планируется комплексное развитие, имеет все черты депрессивной. Здесь почти полностью отсутствует инженерная инфраструктура, и, кроме того, она подвержена периодическому подтоплению. Только в прошлом году территория затапливалась дважды. И это еще были не самые сильные наводнения, которые наблюдаются в районе.
Как может повлиять появление этого проекта на окружающую территорию?
Территория за Сестрорецком не испытает влияния проекта, так как имеет свою сложившуюся структуру - свои коммерческие форматы, много здравниц, ресторанов и т.д. А вот на территории, расположенные перед Сестрорецком, проект окажет значительное и положительное влияние. «Новый Берег» даст толчок развитию курортных и развлекательных объектов, ресторанов, новых жилых поселков. Сыграет роль и новая инфраструктура, которая позволит другим менее крупным инвесторам эффективно осваивать прилегающие территории. Также мы обеспечим беспрепятственный выход к морю, что резко повысит и без того огромный интерес к локации. «Северо-Запад Инвест» готовит программу, позволяющую соединить прибрежные территории и районы, отсеченные железной дорогой. В проекте предусмотрена сеть переходов, органично связывающих обе части Курортного района, что существенно повысит статус территории.
Курортный район является районом загородного типа. Ваш проект урбанизирует его?
Проект «Новый Берег» - это продолжение Сестрорецка, который является довольно урбанизированной территорией. При строительстве мы не нарушим прелести его ландшафтных характеристик - мы их улучшим. На заброшенной сегодня береговой линии появятся набережные, зеленые парки, пляжи. Вся застройка «Нового Берега» основана на 3- и 4-этажных домах. Это, кстати, сопрягается с теми инициативами, которые сегодня выдвигает правительство по поводу ограничения этажности и плотности застройки. Мы заложили эти принципы в проект 4 года назад.
Как вы относитесь к последним инициативам правительства Московской области по поводу ограничения плотности застройки до 10 000 квадратных метров на 1 га?
Позиция правильная, но по исполнению неверна. Эти ограничения неестественны, и в целом ограничительная политика в девелопменте плохо работает. Гораздо лучше, если город будет активнее строить инфраструктуру, тем самым снижая нагрузку на инвесторов. Ведь, чем большую площадь занимает комплекс, тем больше потребности в инфраструктуре. По этой причине, чтобы снизить нагрузку застройщик вынужден увеличивать плотность застройки, а значит и этажность. Если бы правительство эффективнее управляло процессом создания инженерных коммуникаций и стоимостью земли, мы бы не встретили небоскребов за городом. Ограничения, конечно, сработают, но понятно, что девелоперы будут искать возможности их обхода. Политика запретов действует менее эффективно, чем политика стимуляции.
Были ли какие-либо трудности при разработке проекта?
Трудности, конечно, были. Наш проект инженерной подготовки территории, который уже прошел государственную экологическую экспертизу, является очень сложным многокомпонентным документом и очень дорогостоящим. Проект «Новый Берег» сам по себе технически непростой. Сложности были связаны в первую очередь с поиском экологически безопасных технологий создания территории. Намыв новой земли может повлиять на экологию Финского залива и мы все усилия направили на поиск технологии, которая бы снизила эту нагрузку. Специалисты «Северо-Запад Инвест» консультировались с голландцами, рассматривали примеры Арабских Эмиратов. Мы внимательно следили за реализацией «Морского фасада», и этот опыт для нас очень ценен. Сейчас мы видим возможности для дальнейшей модернизации технологии намыва, хотя она уже превосходит все существующие требования. Если говорить о градостроительной составляющей - сложность в том, что проектов подобного масштаба давно не было. Современные архитекторы уже подзабыли что такое планировать и строить новые города.
Проект включает строительство в том числе и на намывных территориях. Значит ли это, что затраты на возведение домов будут выше и отразится ли это на стоимости будущего жилья?
Наши технологии создания территории позволяют без сложностей строить на намывных землях. Стоимость строительства будет такая же, как и везде. Кстати, при нынешних ценах на землю в Петербурге стоимость сопоставима с созданием новой территории. Цены на жилье будут такие же, как и в городе. Ими управляет в первую очередь рынок, и они зависят от покупательской способности и спроса.
Жилье каких сегментов будет представлено в проекте «Новый Берег»?
Не стал бы вдаваться в классификации - они все условные. В «Новом Береге» будет весь спектр жилья, кроме эконом-класса в варианте панельных типовых домов. Проект не делается под конкретную аудиторию - срок его реализации достаточно длительный, мы стараемся предугадать что будет с обществом через 10-20 лет, поэтому закладываем такие решения, которые в перспективе не окажутся устаревшими. Общество будет развиваться, экономика будет расти, а социальный состав общества претерпит изменения.
Какая работа запланирована в сфере обеспечения объектами социальной инфраструктуры?
Проект планировки сделан в соответствии с нормами. В дальнейшем мы будем выходить к правительству Петербурга с предложением модернизировать социальную сферу. Типовая линейка социальных объектов плохо подходит для нашей застройки. Детские сады и школы должны точнее соответствовать структуре кварталов, которые мы будем строить.
Социальные объекты должны также лучше соответствовать качественному составу жильцов. Действующие нормативы сильно отстают от реальности.
Территория находится на побережье, как вы планируете использовать этот фактор?
Во-первых, мы создаем самую крупную яхтенную гавань в Северо-Западном регионе. В перспективе ее вместительность может дойти до 1200 единиц. Наша марина (стоянка яхт) будет самой продвинутой с точки зрения социального и культурного обслуживания. Во-вторых, мы создаем новые рекреационные зоны, ориентированные на проведение отдыха на берегу. В том числе, несколько километров прекрасно оборудованных пляжных зон, которых так не хватает Курортному району. Проект предусматривает большое количество искусственных каналов, и вся ландшафтная структура и архитектура строится на взаимодействии с водой.
Будет ли доступ к зонам отдыха разрешен не только для жителей проекта?
Однозначно! Более того, мы будем делать все, чтобы привлечь гостей из Петербурга. Из 3 млн кв. м запланированных объектов строительства 1 млн кв. м - это общественные, социальные, культурные, развлекательные и офисные помещения. Наш город должен жить и развиваться.
Почему при разработке решили уделить особое внимание экологической безопасности?
Это требование времени, по-другому сейчас нельзя. Да и сам рекреационный характер территории требует использования наиболее экологически безопасных технологий. Экологическая безопасность будет конкурентным преимуществом в будущих продажах, в числе которых и такие факторы как энергоэффективность, применение принципов универсального планирования, использование новых источников энергии. То, что сейчас относится к «области фантастики», завтра станет базовой потребностью покупателя. В будущем конкуренция усилится, подрастет уровень обеспеченности жильем, и цена перестанет быть наиважнейшим фактором выбора. И это произойдет быстрее, чем нам кажется.
Дата публикации 14 мая 2014
