• Интервью
  • «Улучшение среды в масштабных проектах никак не отражается на стоимости квартир»
05 декабря 2014

«Улучшение среды в масштабных проектах никак не отражается на стоимости квартир»

Директор ГК «Арт-фасад» Илья Тюкин рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о качестве среды обитания в новостройках Петербурга и способах ее улучшения, а также дал прогноз, как изменит отношение к общественной среде текущая экономическая ситуация.

Что в вашем понимании означает понятие «комфортная среда обитания», к которому так часто оперируют девелоперы жилых комплексов при рекламировании своих проектов? Каковы критерии этой комфортности?  Из каких параметров она складывается?

Комфортная среда обитания – это такое место, где человеку удобно и приятно находиться, где его ничего не тяготит и поэтому ему хочется здесь оставаться.

Применительно к жилому комплексу это означает, что человек хочет в нем жить, не потому что у него больше ни на что не хватило денег, а потому что ему здесь хорошо. Причем важно, чтобы человек чувствовал себя комфортно не только в своей квартире, но и за ее пределами. Только в таком случае формируется отношение ко всему комплексу как к своему дому, что, в свою очередь ведет к появлению желания у жителей заботиться об этой среде. Это обеспечивает социальную безопасность, добрососедские отношения и сохранение среды на долгий срок.

На мой взгляд, ключевые параметры комфортной среды обитания – это безопасность, функциональность, эстетика, социальный климат и бытовой комфорт.

Так или иначе, сам термин «среда» в целом является достаточно понятным на интуитивном уровне и думаю, что девелоперы, обещая комфортную среду в своих проектах, подразумевают нечто схожее с тем, что я описал. Однако, к сожалению, зачастую это обещание так и не выходит за пределы рекламных носителей.

То есть качество среды в петербургских проектах страдает?

Чтобы не быть голословным, приведу данные нашего мини-исследования. Недавно мы провели интересный эксперимент, опросив экспертов рынка недвижимости: урбанистов, девелоперов, архитекторов, агентов по недвижимости как раз по вопросу качества среды в формирующихся районах Петербурга. Важно, что опрашивали мы экспертов из других городов, чтобы получить независимую оценку. Мы были удивлены, что мнение экспертов оказалось единогласно негативным. Реализующиеся в Петербурге проекты охарактеризовали как враждебные по параметру среды, отметили схожесть с советской архитектурой, художественный и функциональный минимализм, формальный подход к планированию, реализацию проектов общественной среды  по остаточному принципу.

К сожалению, с большинством положений я вынужден согласиться. Часто проекты бывают хороши на бумаге, с высоты птичьего полета. Но при этом они совершенно не проработаны с точки зрения конечного пользователя: его бытовых потребностей, социального, функционального и эстетического комфорта.

Почему все складывается именно так?

По всей видимости, до сегодняшнего дня плотно работать со средой девелоперу просто не было необходимости: квартиры продавались и так. Но сейчас мы становимся свидетелями перемен на этом рынке. Во-первых, во многих комплексных проектах на окраинах города построены первые очереди, и потребитель может увидеть комплекс, в котором он планирует купить квартиру, не только на бумаге, но и вживую. Таким образом, недостатки среды сразу бросаются в глаза.

Во-вторых, повышать качество реализуемых проектов девелоперов вынуждает конкуренция. Уже в прошлом году аналитиками было отмечено, что предложение начинает превышать спрос, срок экспозиции квартир возрастать. При этом объемы ввода нового жилья продолжают расти. В результате практически в каждом районе и направлении свои проекты в одном ценовом сегменте одновременно реализуют сразу несколько девелоперов. Поэтому выбор покупателя не ограничивается анализом ценовой ситуации и качества локации. В его поле зрения те самые параметры, которые оказывают непосредственное влияние на качество жизни и комфорт: наличие социальной инфраструктуры, планировочные решения, качество общественной среды.

Что еще может повысить темпы улучшения качества среды? Может быть, какие-то законодательные инициативы?

Естественно внедрение законов и новых норм могло бы способствовать улучшению ситуации. Но только с тем условием, что они будут разработаны грамотно: учитывая современную действительность, рыночную ситуацию, сохраняя экономическую эффективность проектов, анализируя последствия нововведений для девелоперов и для потребителей.

К сожалению, то, что внедряется сегодня, в большей степени указывает девелоперу на количественные параметры, нежели на качественные показатели, что в итоге зачастую никак не отражается на качестве среды, а иногда может и усугубить ситуацию.

Например, увеличение нормы по озеленению может привести к увеличению бюджета на эксплуатацию зеленых территорий, который, очевидно, ложится на плечи будущих жителей. А при отсутствии грамотного управления, активного, в том числе и коммерческого, использования подобных территорий, они становится потенциально небезопасными и резко отрицательно влияют на качество жизни в прилегающих домах.

Тогда как при существующих законах и рыночной конъюнктуре можно улучшить качество среды? Какие для этого существуют инструменты, сколько они будут стоить девелоперу и как отразятся на стоимости квартир?

Самое удивительное и парадоксальное заключается в том, что улучшение среды в столь масштабных проектах, которые реализуются на границе города сегодня, никак не отражается на стоимости квартир: стоимость затрат на эти улучшения в расчете на продаваемый квадратный метр жилья проекта практически сводится к нулю. Дело в том, что инструмент, решающий проблему, кроется не в увеличении бюджета (использовании дорогостоящих материалов или внедрении инновационных технологий), а в интеллектуальном усилии – вдумчивом подходе и анализе реальных потребностей будущих жителей комплекса. Разработка проектов с таким углом зрения – это и есть основное направление нашей деятельности.

В английском языке есть понятие «public realm», которое можно перевести на русский язык как «общественная среда». Под этим понятием мы подразумеваем все, что находится за пределами квартиры, но является частью квартала. Это и есть комплекс элементов, над которыми нужно работать с точки зрения функциональности, эстетической насыщенности и безопасности, чтобы сделать среду комфортной.

На самом деле сюда входит огромное количество деталей, которые для упрощения можно объединить в три ключевые группы, которые соответствуют основным блокам наших работ: это места общего пользования, прилегающие территории и фасады.

Сегодня многие критикуют современную жилую застройку, говоря о ее высотности и уплотненности. Насколько это является критичным для качества среды, и насколько предлагаемые вами инструменты решают эту проблему?

Соглашусь, среда в малоэтажных комплексах может быть более комфортной. Однако, есть два «но». Во-первых, сама по себе этажность – это не панацея: в петербургской практике есть реализованные малоэтажные кварталы в эконом-классе, похожие больше на картонные домики или казармы, нежели чем на комфортное жилье. Во-вторых, залогом безопасности в квартале становится активная социальная жизнь, которую могут обеспечить, помимо комфортной общественной среды, малый и средний бизнес, заинтересованный в формировании должного уровня удобства для потребителей (я имею ввиду кафе, магазины и пр.). Это становится возможным, когда людей в квартале достаточно, чтобы бизнес оставался рентабельным. В этом смысле плотная застройка может даже упростить задачу создания качества жизни.

Как изменит отношение к общественной среде текущая экономическая ситуация? Какой прогноз дадите на более долгосрочную перспективу?

Действительно, можно было бы ожидать, что сложившаяся экономическая ситуация заставит девелоперов оптимизировать затраты, экономя на тех параметрах проекта, которые оказываются в поле зрения покупателя не в первую очередь. Но если с одной стороны на девелоперов давит кризис, то с другой – переизбыток предложения, выводящий рынок на уровень качественной, а не только ценовой конкуренции. В таких условиях главным рецептом сохранения ликвидности проектов становится оптимизация затрат при улучшении качества, и именно это позволяют сделать предлагаемые нами инструменты.

Поэтому мы ожидаем, что качество общественной среды масштабных жилых проектов эконом-класса не должно снизиться, а напротив - только улучшаться. Очевидно, что компании, которые раньше займутся этим  блоком вопросов, получат преимущество на новом витке развития рынка.

ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября