• Интервью
  • «Уже к осени переизбыток предложения может быть ликвидирован»
21 апреля

«Уже к осени переизбыток предложения может быть ликвидирован»

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о состоянии рынка новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, о том, почему сейчас выгодно покупать жилье, и как в условиях кризиса не стать обманутым дольщиком.

Исходя из мартовских показателей, что вы ожидаете на рынке новостроек этой весной?

Текущий год несколько отличается по своей динамике от картины, наблюдавшейся в 2014 и уж тем более в 2015 годах. В первом квартале продажи многих застройщиков были в 2-4 раза выше, чем за тот же период прошлого года, когда объемы реализации у многих застройщиков упали на 50-80% из-за отсутствия доступного ипотечного кредитования. В начале этого года продажи, наоборот, стабильно росли на фоне слухов о прекращении программы господдержки ипотечного кредитования. Таким образом, мартовские показатели можно смело назвать высокими. Несмотря на это, во втором квартале мы ожидаем и уже видим небольшое снижение на рынке. Оно традиционно продолжится и в мае. Новая волна роста, возможно, начнется в июне и продлится до конца года.

В прошлом году в это время существенное влияние на спрос оказывал запуск программы субсидирования ипотеки. Что этой весной стимулирует интерес к недвижимости?

В первом квартале этого года продажи на первичном рынке так же, как и год назад, стимулировала программа государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам. В результате, компания «Главстрой-СПб» в первом квартале реализовала 63 000 кв. м жилья. Этот показатель соответствует уровню продаж 2014 года.

Еще одним стимулом стал выход на рынок в начале года новых интересных проектов и очередей уже возводимых объектов. На старте продаж многие из них предлагались по очень привлекательным ценам.

Кстати, говоря об ипотеке. Сегодня встречаются мнения о том, что в помощи нуждается не только первичный, но и вторичный рынок, так как много сделок с «первичкой» осуществляются после того, как люди продают свое старое жилье. Что вы думаете об этом? Действительно ли субсидирование «вторички» поможет рынку новостроек?

На мой взгляд, эта мера окажет благотворное влияние на первичный рынок недвижимости. Однако польза будет только в том случае, если средства, полученные от продажи квартир на вторичном рынке, пойду на приобретение недвижимости в строящихся домах. В таком случае мы получим мультипликативный эффект.

Существует услуга, когда застройщик выкупает старую квартиру клиента либо принимает ее на реализацию. В условиях кризиса такая схема действенна? Сейчас на рынке есть подобные опции?

Пока что трейд-ин на первичном рынке не слишком распространен. Такую опцию предлагают единичные застройщики. И, как правило, сами строительные компании не занимаются выкупом квартир на вторичном рынке. Обычно схема выглядит иным образом: покупатель вносит залог в размере 10-20% от стоимости квартиры в новостройке, после чего она бронируется на 3-4 месяца. За это время застройщик либо привлеченное агентство недвижимости находят покупателя на старую квартиру. Средства, полученные от ее продажи, идут на погашение оставшейся стоимости строящегося жилья. Учитывая, что объем продаж на вторичном рынке сейчас снижается, думаю, схема не получит более широкого распространения в ближайший год.

Кто сейчас покупает квартиры в новостройках? Спрос снизался, выходит, какие-то категории покупателей ушли с рынка?

В настоящий момент на рынке остались все те же категории покупателей, что и несколько лет назад. Люди, по-прежнему, приобретают первую квартиру, улучшают жилищные условия, покупают недвижимость детям. Только объем сделок снизился. Единственная категория покупателей, значительно сократившая свое присутствие на рынке в последний год, – это инвесторы. Сейчас в нашем сегменте их не более 5%. В то же время в последние месяцы мы видим, что инвесторы постепенно начинают возвращаться на первичный рынок. Квартира – это актив, который имеет стабильную стоимость во времени, тогда как стоимость денег волатильна. Посмотрите на курс доллара и евро, как хаотично он менялся в последние два года. Недвижимость на этом фоне является тихой гаванью, позволяющей как минимум сохранить сбережения.

Многие эксперты сейчас советуют покупать недвижимость, объясняя это выгодными условиями. А есть предпосылки к тому, что условия будут еще выгоднее?

Сейчас на рынке сложились оптимальные условия для приобретения квартиры в строящемся доме. В данный момент в этом сегменте предложение превышает спрос, что стимулирует застройщиков предоставлять скидки и запускать различные акции.

Однако уже к осени переизбыток предложения может быть ликвидирован. С начала года застройщики стали выводить в продажу меньше новых объектов, учитывая снижающийся спрос. В связи с этим, уже к сентябрю рынок может достичь баланса спроса и предложения, и тогда возобновиться рост цен на строящееся жилье.

На ваш взгляд, стоит ли сейчас покупать квартиру в строящемся доме? Насколько оправдан возросший риск недостроя более низкой стоимостью квадратного метра?

Приобретая квартиру у надежного застройщика, риск покупателя стать обладателем недостроя приближается к нулю. В случае, если компания давно работает на рынке, никогда не допускала задержек ввода объектов и имеет хорошую репутацию, у нее можно спокойно приобретать квартиру и на нулевом цикле. Если же застройщик вызывает сомнения, я рекомендую покупать квартиру только в доме на высокой стадии готовности, незадолго до ввода в эксплуатацию.

В условиях кризиса на рынке учащаются задержки сроков сдачи на срок до полугода. Это нормальное явление? Какие причины считаются «уважительными»? Стоит ли вообще винить в этом кризис, или зачастую все дело в ошибках компании?

Безусловно, во многих случаях экономическая ситуация накладывает отпечаток на деятельность застройщика. В первую очередь она сказывается на спросе, а также на себестоимости квадратного метра. Строительный цикл занимает в среднем два года, поэтому для данного сектора стабильная экономическая ситуация особенно важна.

Еще одна объективная причина, которая может привести к задержке ввода дома в эксплуатацию, – это технические проблемы, когда монополисты не выдерживают заявленные сроки подключения домов к сетям.

Конечно, встречаются и ошибки застройщиков. Например, когда компания неверно просчитала экономическую эффективность проекта или ошиблась в концепции. В кризис эти недочеты становятся особенно заметны и увеличивают риски как застройщика, так и дольщиков. Именно поэтому самый верный способ не стать обманутым дольщиком – приобретать жилье у надежных, крупных компаний, не имеющих задержек с вводом домов в эксплуатацию.

Другие материалы про Главстрой-СПб
Другие материалы про Ипотека
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября