Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg, рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о последних тенденциях на рынке элитного жилья Петербурга, а также о том, к чему стоит быть готовым покупателям дорогих квартир.
Екатерина, скажите, что происходит на первичном рынке элитных новостроек Санкт-Петербурга в 2016 году?
В 2016 году наблюдается рост покупательского интереса к просторным квартирам от 220 кв. м с пятью и более спальнями. По сравнению с предыдущим годом количество таких запросов в нашу компанию увеличилось. Во многом это связано с изменениями в портрете покупателя – он «вырос». Теперь 73% клиентов – старше 40 лет, из них почти половина – старше 50. Тем не менее, основной объем продаж по-прежнему приходится на квартиры и апартаменты с тремя спальнями.
В каком ценовом диапазоне находятся самые востребованные квартиры? Как ситуация изменилась за последний год?
Если самый частый запрос прошлого года лежал в диапазоне 15-25 млн рублей, то в 2016 году мы наблюдаем серьезное сокращение предложения с подобным бюджетом и смещение запросов в сторону увеличения бюджета сделок. Таким образом, самые частые сделки, проводимые с элитной недвижимостью, в текущем году были в ценах 25-40 млн руб. Одновременно с этим явлением текущий год порадовал увеличением в 2-3 раза частоты запросов и покупок с большим бюджетом от 150 млн руб.
А застройщикам есть что предложить покупателям за эти деньги? Что и где можно купить?
Предложение элитных новостроек в Петербурге весьма разнообразно как с точки зрения географии, так и степени готовности. Можно приобрести интересный вариант в готовом доме в Центральном районе или на Петроградской стороне и сразу приступить к отделочным работам, но можно сделать потрясающий выбор с точки зрения видовых характеристик, цены предложения и, набравшись терпения на время строительства, стать обладателем поистине уникального объекта.
К сожалению, далеко не все новые объекты дают возможность реализовать мечту об идеальном жилье. Есть немало примеров, когда размер предлагаемых квартир и планировочные решения вызывают разочарование. Конструктив зданий, позволяющий сделать объединение соседних квартир и внимательное отношение застройщика к потребностям клиентов, становятся залогом успеха. Хорошим примером послужит элитный комплекс Royal Park на Петровском острове от федерального девелопера ГК «КОРТРОС», где 25% сделок проходят с объединением площадей. Подобные тенденции наблюдаются в проекте «Крестовский de Luxe».
В этом году были какие-то рекорды – что-то вроде самой дорогой сделки или выход на рынок самой дорогой квартиры? Что это за объекты и сколько они стоят?
Мы наблюдаем рост цен на рынке в целом и если раньше были всем известные отдельные квартиры или объекты, которые резко выделялись из общего предложения, то в текущий момент на рынке элитной недвижимости Петербурга при среднем уровне цены квадратного метра в 340,7 тыс. рублей никого не удивишь стоимостью в 1 млн рублей за 1 кв. м в отдельных объектах. И подобное предложение далеко не единично, в каждом случае есть основания для столь высокой цены. Отслеживая ситуацию на рынке, мы знаем о сделках, которые проходят с подобным бюджетом.
Один из привлекательных объектов на элитном рынке Санкт-Петербурга – видовая квартира в доме на набережной. Сегодня на рынке достаточно таких объектов? Может ли предложение удовлетворить спрос?
В настоящее время в Петербурге в продаже находится 449 квартир и апартаментов с видом на воду. Самый большой объем предложения с такими видовыми характеристиками сконцентрирован в проекте Royal Park, который со всех сторон окружен водой. С первых дней открытия продаж объекта на Петровском острове мы наблюдаем большой интерес к нему и желание со стороны покупателей ежедневно наслаждаться видом на воду из окон своего дома. Есть исключительное предложение в клубном доме Art View House, которое позволит любоваться на реку Мойку, Крюков канал и Новую Голландию. В проектах бизнес-класса вид на воду также востребован и желателен. Лофт-проект Docklands на Васильевском острове не оставляет равнодушным никого, кто ознакомился с его видовыми характеристиками, концепцией проекта и с качеством применяемых в строительстве материалов и технологий.
В каких локациях в ближайшие годы могут появиться элитные новостройки на набережных? Есть ли потенциал у данного сегмента?
В Петербурге есть сложившиеся локации элитной застройки. Наиболее активно жилье возводится на Крестовском и Каменном островах, однако потенциал их освоения практически исчерпан. Из близлежащих территорий в настоящий момент наиболее перспективным представляется Петровский остров. Здесь в стадии реализации находятся три проекта, самым ярким, безусловно, является уже упомянутый Royal Park. В ближайшие три-пять лет на острове появится еще несколько проектов общей площадью около 390 тыс. кв. м.
Продолжает развиваться территория Коломны. Здесь, как и на Петровском острове, можно будет приобрести квартиры с видом на воду и исторические доминанты Петербурга.
Одна из тенденций последних лет на элитном рынке – сокращение площадей квартир, рациональное использование площадей и т.д. Сохраняется ли она? Что происходит с очень большими квартирами, они не продаются?
Напротив, мы наблюдаем неудовлетворенный спрос на хорошие квартиры большой площади, в которых комфортно может разместиться семья с несколькими детьми разного возраста. Это не значит, что нужно впадать в очередную крайность и строить только большие квартиры, но задуматься над этим явлением стоит. Хорошо, когда девелопер рационально относится к площадям и размерам квартиры и делает правильные соотношения между размерами спален, вспомогательных помещений, санузлов, не забывая при этом про гардеробные и кухню-гостиную. Но разместить на небольшой площади все необходимые помещения для организации пространства так, чтобы квартира соответствовала статусу «элитная», невозможно. Полученный компромисс зачастую понижает статус объекта.
Растет ли доля полностью готовых к проживанию квартир в элитных новостройках? Как развивается это направление в целом?
Дискуссия об отделке в элитных проектах и востребованности таких квартир продолжается. Растет доля запросов на вторичном рынке на квартиры с новым качественным ремонтом. Именно эти объекты продаются по самым высоким ценам. Появляются проекты, которые предлагают покупателям не только выполненные отделочные работы по согласованному дизайн-проекту, но и частичную или полную меблировку. Первым элитным проектом в Петербурге, в котором были выполнены отделочные работы во всех квартирах, стал Hovard Palace. Впечатляющие варианты дизайна, комплектации мебели и оборудования техникой предлагаются покупателям лофт-проекта Docklands на Васильевском острове.
На ваш взгляд, правильно ли на элитном рынке в одном жилом комплексе предлагать только квартиры с отделкой или только квартиры без отделки?
Девелоперы зачастую стремятся удовлетворить одновременно все запросы. Кто-то из покупателей не хочет тратить время и дополнительные средства на разработку дизайн-проекта и ремонтные работы, ожидание материалов и мебели, которые чаще всего оформляются под заказ. Им нравятся варианты, предлагаемые девелопером. Другие клиенты напротив, стремятся к индивидуальности. Но благодаря таким соседям ощущение нахождения на стройке может мешать уже заселившимся собственникам на протяжении длительного времени. Как вариант – выполнение девелопером отделочных работ в отдельных парадных (секциях) или в отдельных корпусах.
По вашим прогнозам, чего стоит ждать на элитном рынке Санкт-Петербурга до конца года? Появятся ли новые проекты?
До конца года не заявлено о старте новых проектов, тем не менее, может пополниться предложение объектов бизнес-класса и элитных апартаментов, которые будут сдаваться с готовностью «под ключ». Как и всегда, к концу года можно ожидать активизации покупателей. По прогнозам Knight Frank St Petersburg, объемы продаж будет сопоставим с аналогичным периодом 2015 года. Что касается коммерческих условий, в первую очередь будут дорожать проекты, которые характеризуются уникальной локацией или видовыми характеристиками.
Читайте также:
Экологически чистый мегаполис – это иллюзия?
Дата публикации 19 октября 2016
