Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, насколько вырос спрос на ипотечные программы при покупке квартир в новостройках и почему ЦДС отказалась от продаж в рассрочку.
Какие новые тренды сегодня намечаются на рынке новостроек Петербурга?
Одним из основных трендов петербургского рынка недвижимости можно назвать уменьшение высотности новых проектов. Курс на мало- и среднеэтажную застройку зародился еще несколько лет назад, а сейчас он подкреплен новым высотным регламентом, который ограничивает строительство на большей территории города высотой в 40 метров.
Другая заметная тенденция – сокращение средней площади приобретаемого жилья и одновременное увеличение функциональности квартир. Теперь застройщики гораздо больше внимания уделяют планировкам, стараясь предложить покупателям пусть и малогабаритные, но комфортные квартиры.
Также мы отмечаем смещение покупательского спроса в сторону новостроек в границах Петербурга. Застройщики учитывают настроения покупателей и постепенно увеличивают предложение в черте города. В частности, ЦДС готовит к запуску пять новых проектов в разных районах Северной столицы.
ГК «ЦДС» входит в тройку лидеров по объемам строительства. Какие новые проекты выйдут в этом году?
В 2016 году наша компания приступила к строительству жилого комплекса «Весна 3» в Кудрово. Он состоит из двух разновысотных корпусов, рассчитанных, в общей сложности, на 2000 квартир.
В текущем году мы готовимся вывести на рынок еще несколько новых объектов. Это будут как следующие очереди уже существующих крупных жилых комплексов, так и абсолютно новые по локации проекты.
Какой объем квартир вы продаете? Какова структура продаж?
В месяц ЦДС продает несколько сотен квартир. Основной спрос в сегменте масс-маркет по-прежнему приходится на однокомнатные квартиры и студии. Большинство сделок в нашей компании совершается с помощью ипотечного кредита и его комбинации с различными субсидиями. В последние три года в ЦДС доля таких сделок увеличилась с 30% до 60%.
Отмена субсидированной ипотеки не привела к каким-либо существенным изменениям на рынке недвижимости. Крупные банки поддерживают приемлемый для покупателей диапазон процентной ставки в районе 10,9-12%, а по некоторым уникальным программам, например, совместной программе ЦДС и ПАО Сбербанк, при соблюдении определенных условий, ставка начинается от 8,4%, причем на весь срок кредитования.
Из-за уменьшения «живых» денег у населения кредитные продукты пользуются большим спросом. Этот фактор, а также стабилизация ситуации в экономике привели к возвращению на рынок таких предложений, как ипотека без первоначального взноса. Полагаю, что в этом году рынок ипотечного кредитования имеет все шансы вырасти еще на 10-20%.
Доля рассрочек в ЦДС не очень значительна – порядка 5-10%. В основном, это кратко- и среднесрочные (до 1 года) рассрочки. Недавно мы приняли решение, что наша компания – не финансовый институт, и предоставлять длительные рассрочки – не наш бизнес. Вместе с переходом на продажи по ДДУ мы постепенно отказались от такой формы оплаты. Сейчас в общем объеме продаж на длительные рассрочки (до 4 лет) у нас приходится минимальная доля, в пределах 2-3%. Это старые договора, которые были заключены несколько лет назад.
В прошлом году ЦДС полностью перешла на работу по ФЗ-214. Сейчас закон ужесточили новые поправки. Как они отразятся на рынке жилья?
Этот фактор, как и отмена господдержки ипотеки, пока не оказал значительного влияния на строительную отрасль. На объем вывода новых объектов влияет не сложность оформления разрешительной документации, а рыночная ситуация. Если застройщики считают, что рынок способен «переварить» дополнительное предложение, они будут выводить в продажу новые дома. Если же спрос на новостройки невысок, строители будут очень осторожно подходить к запуску новых проектов.
Замена страхования на взносы в компенсационный фонд также вряд ли повлияет на ценообразование и объем предложения на «первичке».
Где сейчас компания больше строит - в Петербурге или в области?
В настоящий момент ЦДС реализует шесть больших проекта в Ленинградской области: ЖК «Новое Мурино», ЖК «Муринский Посад», ЖК «Новое Янино», ЖК «Весна 2», ЖК «Весна 3» и ЖК «Новые Горизонты». Общая площадь этих проектов превышает 1,5 млн квадратных метров.
ЖК «Новые Горизонты»
В Петербурге, после сдачи в прошлом году нескольких крупных жилых комплексов, мы строим меньше жилья. В 2017 году мы планируем пополнить свой портфель проектов в городской черте, приступив к строительству пяти новых проектов в Северной столице. Практически единственным резервом территорий для нового строительства в черте города является «Серый пояс». В текущем году три из пяти наших проектов будут реализованы именно на бывших промышленных площадках.
Флагманский проект компании – Новосаратовка в Ленобласти, на каком этапе он сейчас находится?
Получены разрешения на строительство первой очереди проекта ЖК «Нева-Сити». В настоящий момент сроки запуска проекта окончательно не определены. Столь масштабную стройку целесообразно начинать при благоприятной ситуации на рынке и в экономике.
Основной профиль ЦДС — строительство массового жилья. Будет ли компания строить недвижимость других сегментов?
Класс объекта, в первую очередь, определяется его локацией. Большая часть наших объектов сейчас, действительно, — жилье масс-маркет. Но у нас хороший опыт строительства домов и более высокой классности. В текущем году мы выводим на рынок проекты в разных частях города, среди них есть комплексы классов «комфорт» и «комфорт плюс».
Что ждет рынок новостроек в этом году?
В текущем году можно ждать дальнейшего роста спроса на строящееся жилье. Этому будут способствовать повышение доступности ипотечного кредитования и пока еще стабильные цены на недвижимость. Полагаю, вполне реальным будет рост рынка на 10-15% до конца года. Увеличение продаж, в свою очередь, приведет к росту цен на новостройки. К концу году вероятно их повышение на 5-10% в зависимости от класса и локации конкретного объекта. Так что я не вижу смысла тянуть с улучшением жилищных условий. Сэкономив в конце года небольшую сумму на переплате по ипотеке, если допустить дальнейшее возможное снижение ставок, можно будет потерять столько же или больше за счет удорожания квадратного метра. Сейчас на рынке недвижимости сохраняется стабильность, и надо этим пользоваться.
Дата публикации 15 марта 2017
