Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, на сколько могут подорожать квартиры в новостройках в 2017 году, оправдал ли 2016-ый ожидания застройщиков и что лучше продавалось – квартиры или апартаменты.
Алексей, чем вам запомнился 2016 год на рынке недвижимости?
Уходящий год оказался достаточно стабилен. Опасения, связанные с усугублением экономического спада в стране и падением спроса на недвижимость, не оправдались. Это позволило застройщикам не просто успешно завершать начатые проекты, но и выводить на рынок новые жилые комплексы.
В содержательном плане можно отметить усилившуюся конкурентную борьбу за клиента. Сегодня на рынке можно найти предложения жилья на любой вкус и кошелек. В подобных условиях застройщики убедились, что в диалоге с покупателем аргументы вроде локации, функциональной планировки, своей кладовой или дизайнерской отделки использует большинство компаний, и они срабатывают все реже.
Чтобы дифференцироваться и укрепить свои позиции, необходимо развивать продукт. И за последний год проявилась тенденция к тому, что все больше девелоперов начинают продавать не просто изолированные квадратные метры за укрепленной железной дверью с шумоизоляцией и мощным замком, а среду для жизни и общения с собственной внутренней инфраструктурой. Seven Suns Development изначально делала ставку именно на это. Наш формат «Светлый мир» включает не только обширные спортивный и детский кластеры, но и комьюнити-центры для взаимодействия жильцов. И это не просто отдельная комната с флипчартом, маркерами и чаем, а отдельно стоящее многоэтажное здание. Например, в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» в общественно-культурном центре разместятся бесплатные для жителей театр, зал спортивных и танцевальных секций, центр творчества и искусства и др. Сегодня мы видим, как подобный подход, уже освоенный московскими застройщиками, начинает приходить и на петербургский рынок.
Оправдались ли ваши ожидания от года? Были ли неожиданные повороты?
На фоне предыдущих лет, которые оказались непростыми для российской экономики, девелоперы были достаточно сдержаны в прогнозах на 2016 год. Первоначальное решение о завершении программы господдержки ипотеки также не добавляло рынку оптимизма. Тем не менее, в результате это оказался довольно плодотворный год. Строительную отрасль поддержало продление государственного субсидирования кредитов на новое жилье. Постепенное снижение ключевой ставки также сыграло роль в повышении доступности недвижимости для широких слоев населения.
Для бизнеса крайне важно планирование. Постоянство правил игры и отсутствие неожиданных поворотов является одним из слагаемых успеха. К счастью, 2016 год оказался относительно стабилен в этом плане, и мы сумели не только достичь наших текущих целей, но и подготовили задел на будущее. В первой половине 2017 года Seven Suns Development запустит два крупных проекта – в одном из престижных центральных районов и в Выборгском районе.
Вы реализуете и квартиры, и апартаменты. Какой из этих типов недвижимости порадовал или удивил вас в текущем году? Что продавалось лучше, что – хуже?
Апартаменты постепенно набирают популярность и на петербургском рынке. Несмотря на то, что данный формат давно успел завоевать столичный регион, еще пару лет назад местные покупатели относились к нему весьма настороженно. Теперь же данные аналитических агентств свидетельствуют, что объем продаж объектов данной категории в 2016 году удвоился в сравнении с 2015-м.
Мы также заметили устойчивый спрос. Так, за летний период нам удалось реализовать значительную часть апартаментов в квартале «Светлый мир «Внутри…» в Дюнах. А, например, в многофункциональном комплексе ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» с момента вывода лотов на рынок и до ноябрьского повышения цен на апартаменты темпы их реализации были даже сопоставимы с продажей классического жилья.
Апартаменты привлекательны с точки зрения цены, которая на 15-30% ниже прайса на квартиры, и детально продуманной организацией жизни. Качественная дизайнерская чистовая отделка, меблировка и возможности гостиничного сервиса привлекают как ценителей комфорта, так и инвесторов, желающих сохранить средства и получать стабильный пассивный доход от аренды.
А с точки зрения цены в 2016 году что активнее дорожало – квартиры или апартаменты? Нужно ли вести дифференцированную ценовую политику?
В 2016 года стоимость квадратного метра – как квартир, так и апартаментов – практически не менялась. Осенью большинство застройщиков объявило об обновлении прайса, однако рост цен был минимален. При этом затраты самих девелоперов выросли. В 2017 году мы увидим, как проявится этот отсроченный и органический рост стоимости квадрата.
Локации, в которых реализуются ваши проекты, за год претерпели какие-то изменения? Произошло ли там что-то важное – реконструкция дорог, открытие инфраструктурных объектов? Вы сами какую-то работу по созданию инфраструктуры проводили?
Важнейшие изменения в 2016 году были связаны с развитием намывных территорий Васильевского острова, где Seven Suns Development возводит ЖК «Светлый мир «Я-Романтик….». В конце лета наш квартал стал первым объектом нового строительства на намыве, который был полностью присоединен ко всем инженерным коммуникациям. Это позволило ввести 1-ю очередь ЖК в эксплуатацию и, наконец, снять вопрос о рисках неподключения искусственных земель к инженерной инфраструктуре. Рынок моментально отреагировал. Спрос вырос. Решение вопроса с коммуникациями – результат, прежде всего, нашей собственной масштабной работы и совместных усилий всех работающих на намыве девелоперов.
Сегодня Seven Suns Development, готовясь к передаче ключей собственникам квартир в 1-й очереди ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…», также самостоятельно работает над развитием дорожной инфраструктуры микрорайона. В ближайшие недели мы достроим и запустим дополнительный подъезд к кварталу со стороны Морской набережной.
Вторым по значимости событием для намывных территорий и расположенных там кварталов стало открытие движения по центральному участку ЗСД и съездов с магистрали на Васильевский остров. Благодаря новой трассе, василеостровцы и жители намыва могут одинаково быстро попасть не только в традиционно близкий для них центр, но и за считанные минуты добраться до южной и северной частей города.
В долгосрочной перспективе мы ощутим и влияние решения о начале проектирования Фаянсово-Зольной магистрали. Скоростная трасса пройдет всего в нескольких кварталах от нашего ЖК «Светлый мир «О’Юность…» на Октябрьской набережной. Магистраль соединит участок ЗСД у Благодатной улицы и КАД на правом берегу Невы. Она качественно повысит транспортную доступность Невского района и снизит нагрузку на автодорожную сеть юга города. На сегодняшний день утверждена предварительная трассировка магистрали. Дорога включена в генплан Санкт-Петербурга. Объявлен конкурс на разработку проекта. Конечно, это не вопрос года или двух, но все равно является значимым фактором, который стоит учитывать при оценке локации.
Некоторые компании отмечают, что понятие сезонности на рынке недвижимости уже несколько размыто. Согласны ли вы с этим?
Сезонность на рынке недвижимости присутствует. В январе нас ждет традиционное охлаждение спроса. Пробуждение же рынка обычно приходится на весенний и осенний периоды с определенным провалом в летние месяцы.
Какие способы оживить спрос использовались застройщиками в 2016 г.? Ваша компания что предпочла делать для этого?
В этом году наши ключевые финансовые партнеры, в том числе Промсвязьбанк, предложили клиентам целый арсенал выгодных программ и инструментов, позволяющих приобрести жилье по минимальным ставкам и даже без первоначального взноса. При этом снижение ключевой ставки ЦБ позволило банкам обеспечить кредитную ставку на уровне конца 2014 года – даже без привлечения господдержки.
Со своей стороны, Seven Suns Development предлагает клиентам гибкую рассрочку на все объекты. У нас, действительно, изначально привлекательные цены и востребованный рынком продукт. Дополнительных инструментов стимулирования спроса мы не использовали.
Каким будет 2017 год? Чего стоит ожидать с большей вероятностью?
Цена квадрата в уходящем году практически не менялась. Работая в условиях инфляции, удорожания себестоимости строительства и материалов, сейчас многие девелоперы находятся у пороговых значений рентабельности. К весне 2017 года возможен рост цен на недвижимость на 10-15%.
Цены дополнительно могут подогреть и новые поправки к 214-ФЗ. Нововведения ужесточают требования к уставному капиталу, страхованию и ответственности девелоперов. Эксперты считают, что выполнить их будет легче крупным игрокам, а для малого и среднего бизнеса они могут стать серьезным испытанием. При отсутствии точности и контроля при реализации данного закона эти нормы могут привести к дальнейшему перераспределению долей рынка в пользу крупного бизнеса. В совокупности все это может также отразиться на стоимости квадратного метра.
Мы – в числе других представителей строительной отрасли – надеемся, что 2017 год экономика страны и правила работы на рынке будут стабильны, а ключевая ставка на ближайшей сессии ЦБ будет снижена. Это является базовым условием для успешного развития существующих проектов и запуска новых.
Дата публикации 21 декабря 2016
