Игорь Гомон, директор отдела продаж жилой недвижимости ГК NordEst, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, почему выгодно покупать квартиру в новостройке у крупного инвестора и рискованны ли такие сделки.
Как часто на рынке новостроек в Петербурге встречаются квартиры от инвесторов?
Достаточно часто. Инвесторов можно разбить на две группы: физические лица, которые покупают одну или несколько квартир в зависимости от финансовых возможностей для перепродажи, и крупные компании, юридические лица. Сегодня все инвесторы продают квартиры путем сделок по переуступке прав собственности.
Как изменилась ситуация за последние годы?
Продажи квартир от физлиц возникли на рынке новостроек давно и существенно выросли, как только начались продажи на этапе строительства по договорам долевого участия. Инвестор – физическое лицо – действует как обычный покупатель на рынке: объект вышел в продажу от застройщика, его купили, и на каком-то этапе строительства после подорожания, продали. Все предельно понятно.
Рынок квартир от крупных инвесторов в новостройках Петербурга сформировался за последние пять лет. Такие инвесторы, будучи крупными компаниями, инвестируют в целом в строительный проект, задолго до этапа вывода объекта на продажи, на этапе формирования, отсутствия в свободной продаже. Например, наша компания располагает земельными участками, которые мы инвестируем в строительство, участвуя в формировании квартирного пула. У нас закладывается абсолютно другая, по сравнению с розничными покупателями-инвесторами, экономика, и прибыль формируется не на конечном этапе продаж, как у небольших инвесторов. Также мы можем приступить к продажам вместе с застройщиком по более привлекательной цене за счет того, что вошли в проект на более выгодных условиях.
Каким образом законодательство регулирует механизм покупки квартир от инвестора?
У компании-инвестора есть зарегистрированный в ФРС (Федеральной регистрационной службе), полностью оплаченный договор долевого участия с застройщиком. За земельный участок из общих условных 1 000 квартир компания получает 300, оформив договоры долевого участия и оплатив деньгами, полученными за земельный участок. Эти 300 квартир, естественно, необходимо реализовать.
Крупные инвесторы приходят на рынок продажи жилой недвижимости на самом раннем этапе – с момента вывода проекта и получения разрешения на строительство. И с покупателем заключается договор переуступки прав по 214-ФЗ, то есть в ФРС подаются: сам договор долевого участия, соглашение об уступке, где указывается, что права дольщика на эту квартиру передаются покупателю. Покупатель после оформления договора переуступки прав и регистрации ДДУ становится полноценным дольщиком у застройщика.
Второй важный момент защиты рисков покупателей: лично мы не сразу берем деньги с покупателя, а только после регистрации переуступки ДДУ в ФРС и посредством специальной аккредитивной формы расчетов. Для этого покупатель открывает аккредитивный счет, на который кладет деньги в счет оплаты за квартиру, после чего мы отдаем договор на регистрацию. С этого счета деньги переводятся на наш счет только после регистрации договора в ФРС. Это четкое правило, прописанное в Договоре переуступки и в заявлении в банк. Банк-эмитент не переведет нам деньги плательщика до тех пор, пока ему не предоставят оригинал зарегистрированного в ФРС соглашения об уступке. Все оформление сделки осуществляется по безналичному расчету.
То есть для покупателя квартиры от инвестора нет никаких рисков?
Рисков у покупателей нет. Компания-инвестор уже провела всю юридическую экспертизу возводимого дома и надежности застройщика и является таким же дольщиком, как и клиент, покупающий квартиру. Оформляя договор переуступки прав, он становится дольщиком, который приобретает квартиру и права на нее. В завершении сделки подписывается акт о выполнении обязательств, подтверждающий, что покупатель полностью оплатил квартиру и с этими документами является полноценным правообладателем ДДУ.
Какие квартиры обычно продают по договору переуступки прав?
Мы предлагаем тот же выбор, что и компания-застройщик. По договору 30% объема всех планировок на каждом этаже в каждую сторону света от общего объема квартир. Процесс выборки – один из самых долгих. И наши квартиры ликвидны абсолютно так же, как у застройщика.
Повышенным спросом пользуются, безусловно, квартиры класса «эконом», студии и однокомнатные, что объясняется покупательными возможностями населения. Не секрет, что и у крупных инвесторов, и у застройщика покупают в том числе инвесторы для розницы. Физические лица приобретают одну-две квартиры для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Для клиентов, инвестирующих в покупку квартир, сделки по переуступке прав безопаснее и выгоднее банковских вкладов.
Сколько может сэкономить покупатель, приобретая квартиру у крупного инвестора?
Экономия колоссальная – квартира в центре города по цене хорошего «спальника». В рублях все очень относительно. У каждого своя экономия. Компания-инвестор может не вкладывать большие средства в рекламу, как это делает застройщик. Соответственно, вот она разница в цене. С другой стороны, клиентам труднее узнать о таких предложениях, но здесь помогает «сарафанное радио».
Помимо более низкой цены есть еще один нюанс. Если клиент покупает у застройщика и хочет ее переуступить, то за такое переоформление на этапе строительства он должен будет заплатить от 25 до 100 тысяч рублей. У нас в договоре есть пункт, по которому согласие застройщика на переуступку уже предусмотрено. Соответственно, клиенту не нужно ни за что платить.
Насколько конечная цена будет ниже, зависит от объекта и стоимости квартиры. Для двухкомнатной квартиры эконом-класса экономия составит порядка 100-150 тысяч. В сегментах «комфорт» и «бизнес» разница с застройщиком достигает 2,5%. Это хорошая скидка при покупке жилья. Допустим, двухкомнатная квартира стоит 6 млн рублей, 2,5% от 6 млн – это уже порядка 150 тысяч.
Может ли сам застройщик выкупить квартиры у инвестора?
Такая практика есть и обусловлена двумя факторами: желанием застройщика ускорить собственные продажи и стремлением противостоять размыванию бренда, сосредоточив все продажи в своих службах.
В конце прошлого года специалисты фиксировали увеличение инвестиционных сделок на рынке новостроек. Ваш прогноз, как изменится доля квартир от инвесторов, если предположить, что в экономике наступит стабилизация?
Пул клиентов, которые планировали приобретать в течение первой половины 2015 года, сделали это, выжав по максимуму, особенно у кого деньги были в валюте. Сейчас имеет место быть провал. Я не верю, что у кого-то увеличились продажи. В кулуарах все выражают сдержанный оптимизм, поскольку тот или иной спад почувствовали все.
Сейчас многие надеются, что к осени мы выйдем на адекватные показатели по Санкт-Петербургу 2014 года из-за уменьшения новых объектов. Спад ввода нового жилья в 2015-2016 гг. может быть в два раза. Никому не выгодно, чтобы компании обанкротились, потому что это удар по рынку долевого строительства. И как ни странно, конкурентов в данном случае надо поддерживать, потому что любая проблема с кем-то из серьезных застройщиков обернется коллапсом на рынке первичной недвижимости.
Второй стабилизирующий фактор – сокращение предложения. Все очень просто, когда есть перепроизводство, уменьшают перепроизводство. За счет этого держат цены.
Фактором стабилизации является сам Санкт-Петербург. Мы говорим о городе, который находится на третьем месте в Европе по численности населения, после Москвы и Лондона. Стоимость недвижимости здесь по сравнению с Москвой в границах КАДа меньше в три раза. Для региональных покупателей из Сибири и Дальнего Востока, планирующих переезд на учебу, работу или на пенсию, здесь гораздо лучшие возможности купить квартиру без ипотеки, продав, скажем, хорошую квартиру в райцентрах, больших городах, где стоимость недвижимости сопоставима с Петербургом.
Учитывайте и бум рождаемости последнего десятилетия, когда впервые в стране показатель рождаемости превысил уровень смертности. Дети растут, семьи развиваются, надо отделяться от родителей – семейные люди всегда будут стараться покупать новое жилье.
Как вы оцениваете ситуацию с точки зрения инвестирования на рынке новостроек? Сейчас выгодно инвестировать в квартиры?
Безусловно. Сейчас, когда стоимость строительства растет, а цены на квартиры сохраняют уровень осени 2014 года, самое время для инвестиций в квартиры. Застройщики пока не повышают цены, им нужны деньги, они готовы продавать. Однако с ростом клиентского спроса начнется и рост цен на рынке. Сегодня есть ряд объектов в городе, которые очень выгодны для инвестиций. В ЖК «24 29» на Васильевском острове, который мы сейчас выводим в продажу, стоимость некоторых квартир может увеличиться в два раза.
Я не буду говорить про рынок ценных бумаг или банковские вклады. Валютные вклады не страхуются, мы все это прекрасно понимаем, рублевые – не дадут того прироста, как квартира. В среднем квартира дает от 15% годовых.
Дата публикации 03 июня 2015
