Константин Сергеев, ведущий аналитик E3 Investment, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие последствия ожидают рынок новостроек в случае, если правительство запретит продавать недостроенные квартиры и что будет с частными инвесторами.
Пока что поправки в 214-ФЗ, касающиеся возможной отмены ДДУ, не внесены. Тем не менее, что-то определенное уже можно сказать?
Впервые об изменении действующего порядка в правительстве заговорили еще почти год назад и как цель всех преобразований обозначили исчезновение такого явления как обманутый дольщик. Согласно обсуждаемой реформе строительного рынка, застройщики со временем лишатся возможности продавать квартиры в недостроенных жилых комплексах – как результат, исчезнет само понятие «обманутый дольщик».
Предусмотрен переходный период, ориентировочно он может начаться в 2016 году, когда продажи в строящихся домах можно будет вести, но перед этим застройщик должен будет согласовать и подписать с одним из банков соглашение о проектном финансировании всей стройки. Таким образом, ход строительства не будет зависеть от текущего уровня продаж застройщика, а деньги дольщиков будут поступать на счет банка, а не застройщика. Банки в свою очередь будут обеспечивать гарантию сохранности средств граждан.
Полностью запретить девелоперам продавать недостроенное жилье хотят к 2020 году, тогда застройщик должен будет получить проектное финансирование, построить дом, и затем открыть продажи квартир, средства от которых пойдут на погашение банковского кредита и на прибыль компании. Покупатели будут застрахованы от внезапной остановки строительства, неправильных финансовых моделей девелоперов, банкротства или ненадлежащего использования денежных средств.
К каким последствиям может привести запрет продажи недостроенных квартир?
В результате реформы уменьшится количество обманутых покупателей квартир в новостройках, однако и цены на первичную недвижимость заметно вырастут, жилье станет менее доступным – этого мнения придерживается большинство экспертов. Все очень просто, ведь сейчас, по сути, покупая квартиру на начальном этапе, граждане кредитуют строительство на беспроцентных условиях – предоставляют деньги застройщику в полном объеме сегодня, а получают свою недвижимость после окончания строительства. Соответственно, в будущем выплачиваемый застройщиками банкам процент будет заложен в стоимость квартир. Точных оценок пока нет, некоторые говорят о подорожании на 15-20%. Хотя вице-премьер правительства Игорь Шувалов поручил разработать изменения в законодательство к осенней сессии Госдумы, поэтому мы сможем увидеть и оценить окончательный вариант реформы не раньше этого времени.
Как затронет нововведение участников рынка?
Конфигурация рынка новостроек изменится: резко сократится количество некрупных застройщиков, ведь им договориться с банками и обеспечить гарантиями кредит под проектное финансирование значительно сложнее, можно ожидать оформления определенных конгломератов банков и застройщиков - безусловно, крупные игроки способны лучше адаптироваться к предстоящим изменениям.
Отдельно я бы хотел затронуть тему частных инвесторов, ведь их в масштабах России насчитываются сотни тысяч. В разные периоды доля купленных квартир в новостройках с целью дальнейшей перепродажи колеблется в пределах от 15 до 25% от общего объема продаж. Почему люди останавливают свой выбор на недвижимости с целью сохранения от инфляции и приумножения своих капиталов даже всложное для рынка время? Потому что усредненная доходность инвестиций в новостройки на этапе строительства для перепродажи в готовом доме составляет 20-25% годовых. Например, покупая квартиру-студию за 2 млн рублей в начале стройки, через 2 года (средний период строительства многоквартирного дома) можно продать ее от 2,8 млн рублей — это и составит те самые 20% в год. Данный показатель не включает в себя возможный рост цен на новостройки вслед за инфляцией, в ближайшее время ожидать его не приходится. Но на рынке есть жилые комплексы, которые демонстрируют прирост стоимости и 10%, и 40% в год, случаются и банкротства.
Средняя же ставка по депозитам физлиц десяти крупнейших банков России в июле равнялась 11,04% годовых, что не покрывает даже уровень инфляции. Не вызывает доверия у большинства частных инвесторов и российский фондовый рынок: обладая высокой волатильностью, как на прочих развивающихся рынках, в настоящий момент он не обещает соответствующей повышенной доходности вложений. Значительная зависимость рынка от сложно предсказуемой динамики нефтяных котировок также вызывает опасения многих частных инвесторов.
Отмена долевого строительства выгодна банковскому и финансовому сектору?
В условиях сокращения зарубежного финансирования и снижения возможностей заработка внутри страны банковский сектор остро нуждается в расширении источников длинных денег. Средства частных инвесторов ждут и на российской фондовом рынке. Напомню, что капитализация российского рынка акций не превышает стоимость одной лишь корпорации Apple. В итоге реформы в выигрыше останутся десятки крупнейших российских банков, сотни крупных российских компаний, торгующихся на фондовом рынке, десятки тысяч потенциальных обманутых дольщиков не смогут вложиться в долгострой и лишиться своих сбережений. Проиграют сотни тысяч частных инвесторов, лишившись возможности получать высокий доход на перепродаже квартир в новостройках, для всех жителей России жилье станет менее доступным – ведь при отмене долевого строительства неизбежен рост цен на недвижимость.
Дата публикации 31 июля 2015
