Обострение отношений между Россией и Западом вызвало дестабилизацию национальной валюты, из-за чего россияне всерьез озадачились сохранением своих сбережений. Директор компании Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о возможных последствиях колебания курса валют, а также о том, в какую недвижимость стоит инвестировать.
События, послужившие причиной падения рубля, произошли в субботу вечером, а уже в воскресенье в банках, работающих в этот день, а также в обменных пунктах стояли очереди из желающих поменять рубли на доллары или евро. Как вы считаете, с точки зрения сохранения капитала люди правильно поступили, начав скупать иностранную валюту?
Считаю, что непродуманные, спонтанные действия, вызванные паникой, вряд ли можно назвать правильными. Многие из наших клиентов в воскресенье и понедельник так поступили, а в середине недели увидели корректировку рубля. Однако проиграли и те, кто не продал рубли. В обменных пунктах цена на доллары и евро вряд ли опустится в обозримом будущем. Мы еще раз убедились в том, насколько нестабильны валютные курсы, и что вряд ли валюта подходит для долгосрочного сохранения больших сумм.
Кому можно быть спокойным и не бегать по банкам и обменникам? Есть ли минимальная сумма, при которой пора подумать о сбережении накопленных средств?
Спокойным может быть тот, кто держит свои сбережения в нескольких валютах. Наиболее консервативным способом считается использование корзины из равных долей рубля, евро и доллара. Вряд ли можно сберечь, а тем более, заработать, бегая по обменникам в поисках более выгодного курса. Практика показывает, что курсы валют непредсказуемы. Если сумма небольшая (1-2 тысячи долларов), то возможный доход не соответствует затратам, если сумма значительная, то слишком велики риски, связанные с внезапными колебаниями.
Какой способ сохранить капитал в такое время вы считаете самым оптимальным?
Многие способы сохранения капитала, активно используемые в других странах и в России в период роста экономики, неудобны во время спада. Рискованность фондовых инструментов и банковских депозитов обусловлена, во-первых, ожиданием второй волны кризиса, с одной стороны, сдерживаемой ресурсами Центробанка, а с другой, сопровождаемой отзывом лицензий у ряда коммерческих банков. Во-вторых, ненадежностью вложений в акции: все помнят падение и биржевых индексов, и «голубых фишек» более чем на 10% за один день 3 марта. Недвижимость, особенно жилая, - это гораздо более консервативный инструмент. Во время кризиса, при сравнительно низкой ликвидности и доходности, он практически не подвержен таким рискам как margin call, амортизация и мультипликация.
Повлияют ли колебания на денежном рынке на ставки по ипотечным кредитам?
На ставки по ипотечным кредитам может повлиять падение курса рубля по отношению к мировым валютам. При отсутствии долгосрочного фондирования одним из основных источников денег банка являются депозиты. Рост ставок по депозитам, т.е. увеличение стоимости привлечения денег банком по законам рынка ведет к росту ипотечной ставки. Есть и другие явления, влияющие на политику банков в этой области. Не нужно забывать, что две трети ипотечных кредитов выдаются двумя крупными игроками - Сбербанком и ВТБ24 - которые руководствуются не только чисторыночными понятиями, а в определенной степени несут социальную ответственность и зависят от государственной воли. Остальные банки не могут повлиять на общую картину на рынке ипотеки, кроме того, они не могут позволить себе отклонения от ставок гигантов рынка более чем на 0,5 %.
Затронет ли это тех, кто уже выплачивает кредит? Кто находится в группе риска?
Банки фиксируют высокий уровень закредитованности низкодоходных групп клиентов. Общее снижение темпов экономики безусловно затронет в первую очередь этот сегмент. В нынешних условиях в группы риска добавятся владельцы бизнеса, связанного с международной деятельностью, особенно с США, не говоря уж про Украину. Из обеспеченных клиентских сегментов будут затронуты те, у кого могут быть заморожены зарубежные активы. Таким может быть результат инициатив некоторых стран по введению санкций в отношении российских чиновников. Во время прошлого кризиса довольно сильно пострадал средний класс, а именно владельцы молодого малого и среднего бизнеса.
Стоит ли сейчас брать кредит или лучше подождать? Если брать, то на каких условиях?
Можно более-менее спокойно брать кредит если вы: берете достаточно большой кредит, можете полностью подтвердить свой доход по форме 2 НДФЛ, у вас есть хорошее образование, работа, определенные активы, а также средства на большой первоначальный взнос. При этих условиях вам не только проще получить одобрение банка, но и увереннее чувствовать себя в течение последующих 15-20 лет. Кроме того, человеку, наиболее соответствующего портрету идеального заемщика, банки готовы предложить более выгодные условия, например предложить ставку на уровне ниже 11% годовых.
Имеет ли значение, что сейчас покупать в ипотеку - квартиру в готовой новостройке или вступить в долевое строительство?
На этот вопрос нет однозначного ответа. Выбор между готовой новостройкой и участием в долевом строительстве зависит от многих других факторов, помимо доступности ипотечного кредита. Для покупателя гораздо важнее стоимость квартиры и выбор вариантов, и в этом у долевого строительства безусловный приоритет. В то же время, в кризисное время значительно растут риски участия в долевом строительстве. Самое неприятное - это задержка сроков сдачи объекта. Могут быть и другие изменения. Например, в некоторых проектах, реализация которых пришлась на кризис 2008-2009 гг., из-за проблем с продажами застройщику пришлось вносить изменения в квартирографию, поделив большие квартиры на несколько маленьких. Больше половины квартир в доме стали однокомнатными, да еще и были сокращены средства на отделку мест общего пользования. В результате, дом, первоначально позиционируемый как проект бизнес-класса, фактически перешел в комфорт+.
Как на колебания валют отреагировал рынок недвижимости? Какой сегмент рынка находится в группе риска?
Спрос на недвижимость серьезно вырос: в разных сегментах игроки отмечают повышение активности покупателей до 30%. Растет и доля инвестиционных сделок: если в декабре 2013 таких квартир было до 15%, то на начало марта данный показатель составил уже 20%. Однако риски на рынке недвижимости есть. Потенциально в группу риска могут попасть такие сегменты как загородные поселки, объекты бизнес-класса, различные новые для рынка проекты (апартаменты, лофты), ЖК, расположенные на участках, которые только начинают развиваться. На примере прошлого раза можно сказать, что покупатели во время кризиса более осторожны, избегают нового. То же самое можно сказать и про кредитующие учреждения.
Является ли вложение капитала в недвижимость сейчас выгодным? Какую недвижимость и в каком районе Петербурга вы советуете покупать в целях если не инвестирования, то хотя бы сохранения капитала?
Вся зима прошла под знаком укрепления спроса на жилую недвижимость. Более того, эта тенденция лишь укрепилась с началом дестабилизации на Украине, а затем и в проблемах в международных отношениях между Россией и Западом. Основная причина активизации - снижение стоимости рубля по отношению к основным валютам – толкает к инвестициям в недвижимость. В Петербурге хорошо себя чувствуют проекты низкого ценового сегмента, желательно уже имеющие 1-2 построенных очереди, а значит, обеспеченные минимальным набором объектов инфраструктуры. Это связано с тем, что во время кризиса большинство покупок делает для собственного проживания и в результате изменения состава семьи. Неплохо дела обстоят и у элитной недвижимости, правда портрет ее покупателя меняется кардинально. На смену бизнесменам и инвесторам приходят чиновники, сотрудники государственных корпораций, менеджеры компаний, связанных с сырьевым сектором и госзаказами.
К каким последствиям могут привести в будущем колебания на денежном рынке?
Несмотря на кажущуюся стабильность, угрозы и риски вполне очевидны. Это и общее замедление темпов экономики, и отсутствие потенциала роста платежеспособности населения. Не исключено снижение числа потенциальных покупателей. Проблемы могут возникнуть у заемщиков, уже использующих ипотечные средства. Застройщики не спешат повышать цены в частности из-за непредсказуемости существующих процессов. Большинство экспертов описывают фиксируемый сейчас всплеск спроса как краткосрочный, который продлится еще максимум полгода.
Как ситуация с падением рубля отразится на экономике в целом?
Падение рубля, это скорее не причина, а отражение ситуации в экономике. Традиционно экономическое состояние характеризуется динамикой фондовых индексов, темпами роста ВВП, ценами на ресурсы и т.д. По прогнозам аналитиков, у Центробанка достаточно ресурсов для поддержания курса в среднесрочной перспективе, по оценкам - в течение всего 2014 года. Однако в данный момент первоочередным фактором, влияющим на рубль, стало обострение ситуации на Украине, которое грозит проблемам для России на международном уровне. Дальнейшее развитие финансового сектора будет напрямую зависеть от этого фактора.
Дата публикации 14 марта 2014
