• Интервью
  • «Сроки реализации проектов КОТ, особенно будущих очередей, могут сдвинуться»
19 ноября 2014

«Сроки реализации проектов КОТ, особенно будущих очередей, могут сдвинуться»

Директор компании Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как рынок новостроек Петербурга отреагировал на повышение ставок по ипотеке и девальвацию рубля, а также пояснил, почему покупать квартиру стоит именно сейчас.

Повышение ставки ЦБ до 9,5% как-то может отразиться на рынке ипотеки? Когда могут быть ощутимы последствия?

Корректировка Центральным банком ставки – это один из способов влияния на финансовый рынок со стороны государства. Безусловно, такое повышение повлияет на стоимость кредитов – как для девелоперов, так и для граждан, использующих ипотеку. Однако это скажется не так быстро, ведь коснутся изменения лишь новых кредитов. Также следует отметить, что основная часть девелоперов все же использует в значительной мере средства физических лиц для финансирования строительства. Кроме того, на рынке есть много других факторов, особенно сейчас, которые больше влияют на общую конъюнктуру.

Удорожание ипотеки наверняка затронет и рынок новостроек. Какой сегмент пострадает больше всего и как именно это будет выражаться?

Если ставки по ипотеке возрастут, то безусловно, они затронут рынок новостроек. И конечно, влияние это будет только негативным. Как известно, в России и так одни из самых высоких ипотечных ставок в мире, по сравнению, например, с Европой, цифры различаются в разы. Многие покупатели согласны с такими высокими процентами, принимая во внимание и ежегодный рост цен, и инфляцию, и в целом неуверенность в завтрашнем дне – именно при таких условиях жилая недвижимость считается лучшим вложением. Но возможный рост ипотеки может неприятно ударить по наименее обеспеченным покупателям жилья – тем, у кого, низкие возможности по оплате первого взноса.

Каков сегодня процент сделок с использованием ипотечного кредита?

В среднем по рынку при приобретении квартир в новостройках к ипотеке прибегают около 50% покупателей. Этот показатель стабильно рос последние несколько лет. В 2013 году он составлял 35-40%. Конечно, цифра сильно зависит от класса жилья: в массовом сегменте доля ипотеки намного более значительна.

В настоящее время многие девелоперы отмечают повышенный спрос на свои объекты. На ваш взгляд, с чем это связано?

Я не готов согласиться с утверждением застройщиков о повышенном спросе сейчас. Определенно, в первом квартале 2014 года все фиксировали скачок спроса, и надо отметить, что именно тогда он и был реализован. Что интересно, значимого роста цен не последовало, и покупательская активность оставалась на стабильном уровне в течение года. Осенние месяцы прошли под влиянием фактора неопределенности, очень серьезных колебаний на валютном рынке. К чему это приведет в смысле спроса на квартиры, нам еще предстоит увидеть.

Сейчас люди обналичивают свои депозиты, и вкладывают деньги в недвижимость, прибегают к ипотеке, если денег на покупку квартиры не хватает. А что будет в дальнейшем, когда деньги закончатся? Стоит ли ждать пониженного спроса и снижения цен?

Рынок финансовых (банковских, валютных) вложений серьезно сдал позиции в октябре-ноябре 2014 года. И дело не только в том, что резко упал рубль. Важно то, что население стало меньше доверять таким инструментам. На психологическом уровне в России им и так мало доверяют. Что касается недвижимости, то она традиционно считается лучшей инвестицией. Даже несмотря на то, что требует определенных расчетов, несет серьезные риски. В результате, ипотекой пользоваться покупатели все равно будут, активность останется на высоком уровне. Это не связано с ценами на квартиры, а скорее с огромным объемом неудовлетворенного спроса.

В сложных экономических условиях какие проекты смогут «выжить»?

При негативном развитии ситуации лучше всего будут себя чувствовать проекты с самыми дешевыми предложениями – не в пересчете на стоимость квадратного метра, а именно проекты с самими дешевыми квартирами. Как мы помним, именно в 2008-2009 годах был зафиксирован выход целых проектов с подавляющим большинством студий и однокомнатных квартир, а также проектов с крайне маленькими площадями квартир – 27-30 кв.м. Сложно будет выживать проектам комфорт- и бизнес-класса: они ориентированы на средний класс, который часто больше всего страдает в кризисное время. Конечно, проще будет опытным девелоперам, имеющим за плечами большой портфель завершенных объектов, и соответственно, большую долю лояльных покупателей.

Что будет с масштабными проектами КОТ? Есть ли вероятность, что они будут пересматриваться, а сроки их реализации – сдвигаться?

Начатые проекты будут продолжаться, хотя и с изменениями, касающимися объемов строительства, и конечно, характеристик жилья. Где-то пройдет смена концепции, где-то доля будет продана другому застройщику. Сроки реализации, особенно будущих очередей, могут сдвигаться.

Вернемся к ипотеке. В связи с повышением процентной ставки ЦБ и введенными санкциями в отношении крупнейших финансовых институтов банки стали повышать ставки по ипотеке, а стали ли они более избирательными при выборе заемщиков?

Ужесточение требований к заемщику – это второй и вполне закономерный этап для банка в условиях удорожания денег. Могут измениться не только методы оценки благонадежности и платежеспособности заемщика, но и сроки одобрения кредита. Банки станут более осторожно подходить к выбору аккредитованных проектов. Новичкам на рынке девелопмента будет еще сложнее работать.

Много ли застройщиков сегодня предлагают рассрочку на покупку квартиры? На каких условиях она обычно предоставляется и может ли рассматриваться как альтернатива ипотеке?

Рассрочка – это скорее инструмент продаж, а не кредитования, используемый застройщиком для стимулирования спроса. Рассрочка от застройщика может стать альтернативой ипотеки лишь при очень ограниченном количестве условий. В частности, она имеет смысл, когда у покупателя уже есть половина средств на покупку квартиры. Еще лучше, если вторую половину есть возможность внести в течение последующих двух лет (в течение строительства объекта). Тогда можно обойтись вообще без переплаты по процентам. Некоторые девелоперы предлагают и более длительную, процентную, рассрочку, и в принципе, это имеет смысл делать, если при сравнении с ипотекой удается сэкономить и избежать ожидания одобрения банком, оплаты оформления кредита.

Что вы посоветует тем, кто только задумывается о покупке квартиры, в том числе в ипотеку – стоит покупать сейчас или повременить?

Даже если у покупателя нет альтернативы ипотеке, то покупать сейчас все равно имеет смысл. Вряд ли цены вырастут как евро и доллар этой осенью, но для того, что они упадут, предпосылок тоже нет. В такое неспокойное время самое главное – не рисковать, вкладываться в уже начатые проекты от опытных девелоперов. Ну и конечно, следует четко понимать, как расплачиваться с банком в течение 15-20 лет после получения кредита.

Другие материалы про ДДУ
Другие материалы про Инфраструктура
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября