Не секрет, что панельное домостроение, широко распространённое в советские годы, сегодня зачастую негативно воспринимается покупателями квадратных метров. Однако многие эксперты говорят о произошедших в последние годы существенных изменениях технологии, которые позволяют строить жилье бизнес- и даже премиум-класса из панели. Портал Новострой-СПб разбирается в особенностях панельного и монолитного домостроения.
Дмитрий Капырин, генеральный директор ДСК-1
Современные панельные дома, безусловно, существенно отличаются от тех, что мы видели 5-10 лет назад. Они открывают новые возможности комбинирования различных «опций» по планировочным решениям, фасадным материалам, по уровню лифтового оборудования, наличию мест установки кондиционеров, степени отделки квартир. Например, в новых сериях ДСК-1 создана вся необходимая инфраструктура, включая условия для комфортного перемещения малоподвижных групп населения, а также соблюдение всех требований пожарной безопасности, тепло- и звукоизоляции в соответствии со всеми современными требованиями Москвы и Московской области. Именно в соответствии с требованиями Москомархитектуры в ДСК-1 мы переоснастили производство и модернизировали наши дома. Так, в строящемся ЖК «Некрасовка» уже представлены совершенно новые дома «РИК» и «НАД», отличающиеся повышенным уровнем комфорта, расширенной квартирографией и современными подходами к организации и планированию территорий. Покупателям предлагается большое разнообразие планировок: от однокомнатных квартир различной площади до квартир с улучшенной планировкой, для которых характерны просторные холлы и кухни, разнообразные цветовые фасадные решения, благодаря которым дом сохраняет привлекательный облик в течение многих лет, не требуя масштабного капитального ремонта фасадов. Современные панельные дома – это здания, отличающиеся уникальной архитектурой.
За счет постоянной модернизации панельного домостроения, использования современных материалов и технологий, панельный дом является единственным многоэтажным жилым зданием, которое можно построить недорого, быстро и качественно. Себестоимость строительства панельного дома может быть существенно ниже аналогичных монолитных объектов именно за счет высокой скорости строительства.
В среднем панельный дом ДСК-1 (с момента подготовки котлована до заселения) возводится в период от 7 до 10 месяцев. Это серьезно сокращает затраты, связанные со сроками земельной аренды, использованием машин и механизмов, выплатой зарплат строителям, необходимостью в охране стройплощадки, что, безусловно, снижает себестоимость квадратного метра готового жилья. Для сравнения, монолитная многоэтажка строится 1,5 года, а на кирпичный дом уйдет и вовсе 3 года.
При этом инвестиционная стоимость квадратного метра квартир в домах ДСК-1 в готовности «под чистовую отделку» сопоставима со стоимостью квартиры в монолитом доме, но в состоянии «без отделки».
Покупатели уже проголосовали за панельные дома. Сейчас темпы продаж свидетельствуют о высокой конкурентоспособности таких новостроек.
Это закономерно, в непростых экономических условиях растет доля покупателей, заинтересованных в покупке недорогих квартир, в которые можно заехать максимально быстро. В панельных домах за счёт высокой степени готовности квартир сокращаются сроки заселения и экономятся деньги покупателя на чистовую отделку, которую можно сделать в пределах всего 4000 рублей за квадратный метр.
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»
Полное вытеснение той или иной технологии строительства вряд ли возможно. Каждая технология имеет свои плюсы как для застройщиков, так и для покупателей. В целом прохладное отношение к панельным домам – это эхо советского домостроения: облезлые фасады, неаккуратно замазанные межпанельные швы, плохая тепло- и звукоизоляция. Современные серии панельных домов лишены подобных изъянов, более того, неспециалист не всегда сможет внешне отличить панельный дом от монолитного. Поэтому обе технологии будут присутствовать на рынке в той или иной пропорции.
Конечно, панели используют в основном для строительства жилья эконом-класса. Однако существуют примеры, когда дом бизнес-класса возводился с применением технологии панельного домостроения. Панельные дома комфорт-класса встречаются еще чаще. Тем не менее, монолитная технология остается более гибкой для создания нестандартных фасадов и планировок внутреннего пространства. Да и потребитель при выборе дорогого жилья все-таки отдает предпочтение кирпично-монолитным домам.
Возросшая популярность панельного домостроения объясняется современными технологиями, которые взяли на вооружение ДСК и застройщики. Кроме того, панельное домостроение позволяет многим девелоперам снижать затраты на возведение «коробки» здания. К тому же некоторые строительные компании обзавелись собственными домостроительными комбинатами или провели модернизацию существующих производств.
Мария Скобелева, начальник управления развития и управления активами ЗАО «БФА-Девелопмент»
Панель и монолит - любимая тема для сравнения в дискуссиях последних десяти лет. Здесь надо учитывать три аспекта: исторически сложившиеся представления потребителя о качестве обеих технологий; их техническое развитие и возможности отечественных компаний по их применению. Каждая из этих технологий позволяет реализовывать задачи в различных технических форматах.
Стоимость панельных домов по сравнению с монолитными ниже на 10-15 %. Но вряд ли монолит выигрывает этот спор по качеству.
С точки зрения себестоимости строительства все, что делается на промышленном производстве, позволяет максимально упростить технологические процессы и автоматизировать их. Т.е. происходит удешевление процесса и избавление его в том числе от огрех, связанных с человеческим фактором в широком смысле этого слова. Как следствие, монолитный дом всегда будет дороже объекта, построенного с применением промышленных технологий. Потребительские характеристики, такие как звуко- и теплоизоляционные свойства, по сравнению с монолитным строением могут быть существенно выше.
Вопрос себестоимости строительства, несомненно, выигран панелью, и этим обусловлена его популярность.
Монолит – самая простая технология, она не требует высокой квалификации при монтаже, не подразумевает наличие производства, «мобильна». Именно поэтому она и была взята на вооружение на заре постперестроечного строительного бума. Со временем начали проявляться и осознаваться крупные недостатки этой технологии – отсутствие должного контроля качества монтажа (да и сырья), сезонность монолитных работ, отсутствие квалифицированных рабочих и, как следствие, зачастую низкое качество их работы и конечного продукта, плохие звукоизоляционные показатели.
Так как панельное домостроение требует организации промышленного производства, то вопрос о возможности вытеснения монолита панельной технологией, на мой взгляд, по большому счету сводится к тому, насколько могут быть разнообразны промышленные панельные изделия, чтобы обеспечивать различные архитектурные решения как фасадов зданий, так и внутренних конструкций. И в этом плане, оценивая зарубежный опыт, можно сказать, что переход на мелкосерийное производство ЖБ-элементов позволит создавать панельные дома, практически не отличающиеся по своим внешним и внутренним характеристикам от монолита.
Снижение себестоимости монолита для увеличения конкретных преимуществ на рынке лежит в плоскости автоматизации процесса при проведении строительных работ. А для панели вопрос увеличения доли рынка лежит в плоскости достижения разнообразия предлагаемых типовых изделий.
Мне кажется, это борьба в некотором роде в несопоставимых критериях.
Несомненно, панельная технология в состоянии выйти за пределы эконом-класса, особенно в сочетании с уже широко применяемыми комбинированными технологиями: каркасно-монолитной, каркасно-кирпичной, монолитно-панельной. Зависит это только от готовности наших производителей. Уже сейчас есть панельные проекты, которые внешне практически не отличаются от монолитных. Современный панельный дом назвать типовым не поворачивается язык.
В то же время есть ряд технических решений, например, таких как индивидуальные проекты, реализация которых осуществляется в сложных условиях строительства, когда применение панели невозможно и нецелесообразно.
Нелли Кирушева, директор по развитию ГК «Доверие»
Панельная технология уверенно закрепилась в предложениях масс-маркета. Панельное домостроение позволяет застройщику качественно оптимизировать свои расходы на возведение объекта: уменьшить его себестоимость и значительно увеличить скорость строительства. Однако вопреки распространенному мнению значительной разницы в цене между домами, построенными с применением современной панели, и монолитными покупатель не увидит. Более того, отдельные объекты, возведенные финскими компаниями или крупными российскими из собственных панелей, могут даже превосходить по цене предложение в «монолите». Покупатель в этом случае скорее будет ориентироваться на имя и репутацию девелопера, чем на конкретную технологию.
Все же покупатели в более высоких ценовых сегментах склонны к выбору монолитных, и, в частности, кирпично-монолитных домов. Так или иначе такие проекты пока обладают рядом преимуществ: качественная звукоизоляция, широкие возможности по формированию планировочных решений. Но куда более весомый аргумент в споре «панель или монолит» – это исторически сложившееся очень неоднозначное отношение к панельному домостроению в нашей стране.
Качественная «панель» сегодня не имеет практически ничего общего с проектами массовой застройки советского образца, той же 137 серией. По основным своим качествам и характеристикам современное панельное домостроение вполне может конкурировать с монолитной технологией. В том числе силы не имеют и ряд распространенных мифов про панель, а именно невозможность перепланировки, отсутствие подземного паркинга, маленькие кухни и другие. Более того, в соседних европейских странах, где панель не имеет такого негативного реноме, спрос на подобные объекты достаточно высок и в сегментах жилья класса комфорт и даже бизнес.
В целом, панельная технология имеет перспективы к выходу за пределы масс-маркета. Вполне возможно, мы в скором времени увидим экспансию панельного домостроения даже в сегмент бизнес-класса, однако девелоперам-первопроходцам придется столкнуться с некоторым скепсисом покупателей этой категории.
Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент»
Полностью вытеснить монолитную технологию панель никогда не сможет. Самое главное преимущество монолита - это возможность создавать помещения любой формы и конфигурации, что не позволяет делать панель. Неспроста монолит получил такое широкое распространение у застройщиков.
Негативное отношение к панельным домам у нас, как я думаю, сформировалось еще с детства. Все мы помним малогабаритные квартиры в панельных домах, в которых слышно, как разговаривают соседи и ты невольно становишься участником их жизни. Но, стоит заметить, что панель сама по себе шагнула далеко вперед. И это уже не те плиты, которые массово производились в 70-80-х годах. Но пока не хватает современных заводов, которые бы смогли эту панель производить. Большинство заводов в России строились 30-40 лет назад. Они устарели как морально, так и с точки зрения технологий.
В Петербурге отличие жилья эконом-класса от бизнес-класса - весьма небольшое и заключается в локации, укрупненной квартирографии и используемых материалах в отделке фасада и МОПах. Навесной фасад вместо штукатурного, лифт Отис, вместо Могилевского, панорамное остекление вместо обычного - вот и все капитальные отличия. Остальное - все то же самое, что и в эконом-классе. Поэтому говорить, что панель может использоваться в бизнес-классе - вполне уместно.
В европейских странах есть тенденция к панельному домостроению. Там скоро панельных домов будут строить больше, чем монолитных.
Причина того, что панельная технология вновь становится популярной, проста - при хорошо отработанной технологии изготовленные на заводе блоки качественнее, чем монолитные конструкции, возведенные на площадке, особенно в сложных климатических условиях. Кроме того, панельное домостроение отличает также быстрота производства и строительства. Известно, что панельные дома растут в два, а то и в три раза быстрее, чем монолитные. И, в-третьих, трудозатраты при панельном производстве меньше, чем при монолитном, а производительность выше. Что касается проблемы однообразия кварталов массовой застройки, ее уже решили - цвет фасадов некоторых панелей вовсе не уступает цветовому оформлению домов, возведенных по индивидуальным проектам. Кроме того, можно использовать и декоративные элементы, и навесной фасад, который сможет скрыть панель и украсить дом.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Несмотря на то, что на данный момент монолитная технология строительства занимает наибольшую долю на рынке – около 80-85%, а панельная технология – не более 10-15%, в ближайшем будущем у домов, построенных по технологии сборного железобетона, есть все шансы укрепить свои позиции.
Постепенно (правда очень медленно) меняется сознание россиян, имеющих сильное предубеждение против панельных домов. Это предубеждение пришло с советских времен, когда кварталы массово застраивались типовыми панельными домами, которые имели серьезные нарекания по комфорту проживания. Основные проблемы типовых панелек состояли в недостаточной звукоизоляции, образовании «мостиков холода» в стыках, а соответственно, снижении температуры в квартирах. Однако сегодня благодаря новым технологиям дома из сборного железобетона по многим параметрам даже превосходят монолитные дома. Мощный толчок данной технологии дали скандинавские застройщики, которые привнесли ее из своих стран, где она очень популярна.
Одно из главных преимуществ железобетона заключается в том, что он производится на заводе, где строго контролируется качество продукции. В связи с этим качество бетона панелей зачастую выше, чем у монолитных стен. Кроме того, за счет толщины утеплителя сопротивление теплопередаче наружных панельных стен выше, чем у монолитных. Слой теплоизоляции в панельных стенах укладывается сплошным ковром, что позволяет избежать образования «мостиков холода». Чем выше теплосопротивление наружных стен, тем лучше наружные стены «хранят» тепло внутри дома, что позволяет жильцам здания из панельных ж/б стен экономить на отоплении.
Технология сборного железобетона уже давно вышла за пределы эконом-класса. Компании, которые на ней специализируются, продолжают в этой же технологии реализовывать проекты в сегменте бизнес-класса. Разница заключается традиционно в отделке мест общего пользования – в премиальных сегментах применяются более дорогие отделочные материалы, проектируются просторные входные группы, а также уделяют повышенное внимание отделке фасадов. Технология сборного железобетона позволяет использовать здесь уникальные решения.
Панельная технология становится популярной по многим причинам: и снижение зависимости от поставщиков, и скорость строительства, и возможность работать без ограничений в любое время года, и поиск квалифицированных кадров, и контроль качества строительства. Все эти потребности уже давно зрели у застройщиков, а шагнувшая далеко вперед технология сборного железобетона смогла удовлетворить эти запросы.
Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Жилые комплексы, построенные из сборного железобетона, сегодня существенно отличаются от домов первых массовых серий, появившихся в середине прошлого века. Так, каркас любого из наших домов, возводимых по бесшовной технологии, монтируется из железобетонных изделий, произведенных на новейшем немецком оборудовании Vollert-Weckenmann. Фасад здания утепляется долговечным теплоизоляционным материалом, поверх которого накладывается несколько слоев базовой декоративной штукатурки. Таким образом, сквозные швы полностью исключаются. Дом получается прочным, уютным и красивым. Современная отделка фасадов дает возможность использовать богатую цветовую палитру, воплощать в жизнь современные архитектурные решения, а также быстро и эффективно производить косметический ремонт здания, поддерживая его отличный внешний вид в течение многих лет.
Благодаря бесшовному утеплению фасада здания существенно снижаются естественные теплопотери дома на 30% по сравнению с традиционными зданиями из сборного железобетона. Хорошая теплоизоляция сохраняет в квартирах тепло зимой и прохладу летом, создавая комфортные условия проживания и позволяя жильцам экономить на отоплении и кондиционировании.
Отличные акустические свойства изолирующего материала и наружных железобетонных панелей улучшают воздушную звукоизоляцию помещений и звукопоглощающие свойства дома, значительно снижаются шумовые нагрузки.
Важно также, что строительство дома по панельной технологии дешевле и быстрее. Работы можно проводить круглогодично, вне зависимости от температуры, поскольку железобетонные изделия, из которых возводится дом, изготовлены в теплых заводских цехах. Разумеется, монолитные работы сегодня тоже можно вести при отрицательных температурах. Однако отливаемые из бетона конструкции приходится обогревать, а стоит это недешево.
Единственный существенный недостаток сборного ЖБИ перед монолитным железобетоном - меньшая пластичность. Она ограничивает проект в планировках, а также вносит коррективы в замысел архитекторов. Именно поэтому для домов высоких ценовых сегментов – бизнес- и премиум-класса чаще всего используется монолитная технология.
Панельная технология уже вышла за пределы эконом-класса. «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» строит по бесшовной технологии комплексы комфорт класса «Калина-парк 2», «Калейдоскоп» и «София». А в Петроградском районе из сборного ЖБИ строится жилой комплекс бизнес-класса «Европа Сити».
Себестоимость домов из монолита выше, чем из сборного ЖБИ. Поэтому из монолита выгоднее строить дома бизнес- и премиум-класса. В них уместным будет индивидуальный архитектурный проект, нестандартные планировочные решения, предполагающие отсутствие внутриквартирных несущих стен и возможность перепланировки. Покупатели квартир в домах класса масс-маркет оплачивать это не готовы.
Дата публикации 21 ноября 2016
