Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие планировки в новостройках сегодня не востребованы, как неудачное расположение комнат может отразиться на стоимости квартиры и насколько тяжело сделать комфортными для проживания студии и маленькие «однушки».
Павел, какие тенденции можно отметить в планировочных решениях? Что стало особенно важно для покупателей?
По итогам трех прошедших кварталов и с учетом прогнозов на последний, четвертый квартал, уже можно уверенно говорить о том, что именно в 2016 году наиболее ярко и сразу во всех сегментах проявились процессы оптимизации планировочных решений. Сам процесс был запущен ранее, от гигантомании рынок стал отходить сразу после кризиса 2008-2009 гг., но, повторюсь, именно в 2016 году это коснулось жилья всех категорий и стало новой тенденцией на рынке первичного жилья в целом. В условиях если не сокращения доходной части бюджета семьи, то, как минимум, меньшей уверенности в завтрашнем дне, стабильном поступлении этих доходов в будущем, покупатели сегодня как никогда ранее сопоставляют потенциальные траты на приобретение квартиры с тем количеством квадратных метров, которые они получат взамен, и с теми возможностями, которые эти квадратные метры смогут дать каждому из членов семьи.
Сегодня на первый план выходит не количество квадратных метров как таковое, а тот функционал, который они обеспечивают.
Какие планировки сегодня точно будут невостребованными?
Первое, что будет выступать обременительным балластом – слишком крупная нарезка в метражах комнат, даже если планировка в целом удачна. Конечно, наиболее яркими иллюстрациями к этому утверждению служат примеры из дорогих сегментов жилья, где сокращение метражей доходит до нескольких десятков квадратных метров. Так, если средний метраж квартиры в проектах бизнес-класса и выше образца второй половины 2000-х гг. составлял 150-170 кв. м, то сегодня это уже 100-130 кв. м.
Второе, на что покупатель обращает внимание, и что не прибавляет квартире интереса в его глазах, – неправильной конфигурации комнаты, например, со скошенными углами, ломаные линии коридоров, которые «съедают» часть полезной площади, но за которую приходится платить полную цену квадратного метра.
В некоторых домах запроектировано большое количество студий и «однушек». Мелкая нарезка усложняет процесс проектирования? Тяжело ли сделать в маленьких квартирах комфортную планировку?
В проектировании жилых корпусов с большим количеством однокомнатных квартир и квартир-студий есть свои сложности и нюансы, требующие особого внимания.
Так, чем больше в проекте заложено мелкоформатных квартир, тем тщательнее нужно просчитывать расположение квартир на этаже, учитывать разводку коммуникаций, добиваться соблюдения норм инсоляции. Для покупателя сегодня маленькие квартиры интересны и выгодны, они пользуются спросом, но в то же время никто не хочет иметь подъезд на 15-20 квартир, неудобную планировку из-за особенностей расположения коммуникаций, затемненные комнаты с минимумом дневного света.
Создать удобную и, главное, эффективную планировку в рамках ограниченного числа квадратных метров, конечно, сложнее, поскольку это требует более тщательного подхода и соблюдения всех запросов современного покупателя.
В качестве примера удачных находок можем назвать квартиры формата «евро», которые как раз и позволяют внедрить больший функционал на меньшей площади.
А в высокобюджетном сегменте застройщику вообще есть смысл заморачиваться с планировками, ведь там, как правило, планировки свободные? Не поменялись ли предпочтения покупателей в этом сегменте создавать индивидуальную планировку?
Да, действительно, в дорогих сегментах жилья большая часть квартир сдается со свободной планировкой, но при этом никто не отменяет планировку по проекту, которая необходима для буклетов, передающихся в регпалату, которая учитывает нормы инсоляции, теплотехнические характеристики, звукоизоляционные качества квартиры.
На сегодняшний день покупатели в дорогих сегментах жилья по-прежнему склоняются к покупке именно таких квартир – без отделки – но при этом отдельные застройщики начали предлагать полностью готовый продукт. В ближайшие годы преломить тренд по востребованности квартир в первую очередь без отделки вряд ли удастся, но прецедент в виде квартир с отделкой дает покупателям дополнительный выбор и расширяет продуктовую линейку ниши дорогого жилья.
В массовом сегменте свободная планировка – разумное решение?
Да, как показывает практика, даже несмотря на рост доли квартир с отделкой от застройщика, на первом месте по уровню спроса находятся сегодня квартиры со свободной планировкой.
Неудачная планировка может отразиться на стоимости квартиры? Как именно?
В ответе на этот вопрос многое зависит от политики компании-застройщика, того, как она выстраивает ценообразование в своих проектах.
В целом же квартиры с неудачными планировками в той или иной степени являются неликвидом и реализуются с определенным дисконтом по отношению к остальным квартирам комплекса. Средний дисконт на неудачные планировки может доходить до 7-10%.
На ваш взгляд, в целом как обстоит ситуация на рынке – застройщики разгадали секрет удачных планировок?
Как я уже отметил, сегодня рынок взял курс на оптимизацию планировочных решений. В дополнение нужно сказать о поиске новых идей в планировках и внедрении даже в массовом сегменте квартир с нетипичными планировочными решениями – квартир со вторым светом, антресолями, квартир с мансардами, квартир формата «евро». Оба этих тренда продолжат главенствовать на рынке и в ближайшее время.
Читайте также:
Планировки квартир в новостройках: тенденции рынка и секреты девелоперов
Дата публикации 15 ноября 2016
