Закон об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью должен быть принят

Алексей Комаров, нотариус города Санкт-Петербурга##

В России может быть вновь введена практика обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью. Соответствующие положения были сохранены в новой редакции Гражданского Кодекса РФ. О текущей практике нотариального оформления сделок с недвижимостью и необходимости нового законопроекта Novostroy-SPb беседовал с нотариусом Алексеем Комаровым («Нотариальная контора Алексея Комарова», Санкт-Петербург).

Насколько известно, до середины 90-х все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального оформления. Когда этот пункт в законодательстве был отменен?

До момента вступления в законную силу в 1995 году ГК РФ ч.2 , все сделки по отчуждению недвижимого имущества требовали соблюдения обязательной нотариальной формы.

Какие виды сделок в настоящее время не требуют обязательного нотариального удостоверения, а какие требуют?

Договор ипотеки сегодня не требует нотариального оформления. Сделки с недвижимостью, требующие участия нотариуса - это договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Я думаю, что возможность сегодня продать недвижимость без нотариуса, фиксируя сделку в простой письменной форме (за исключением ренты и пожизненного содержания), это пример теоретически правильных размышлений законодателя, которые на тот момент вылились в практическую глупость. Смысл существования Латинского Нотариата в обществе - это свидетельствование от имени государства наиболее значимых фактов и действий, для того, чтобы в последующем у сторон не было соблазна в одностороннем порядке отказаться от возникших обязательств, ссылаясь, например, на якобы непонимание последствий совершенного юридического действия.

Покупая недвижимость, гражданин или юридическое лицо не должны опасаться судов. Нотариально заверенную сделку в Европе признать недействительной практически не возможно. Тем самым нотариус, удостоверяя документ, де факто узаконивает его юридическую непогрешимость. Недаром существует поговорка «Где работает нотариус - там судам делать нечего».

Общество (государство) в нашей стране пока до конца не решило, какая нотариальная система нам нужна, отсюда и путаница. Континентальная, Латинская (как в Европе), где роль нотариуса высока, и, естественно, в сделках с недвижимостью участие нотариуса обязательно, или Общая, Англо-Саксонская (Англия, США), где роль нотариуса незначительна и основные функции нотариуса размыты между государственными чиновниками и адвокатами.

Поскольку отчуждение недвижимости под выплату ренты или пожизненное содержание, это сделки, совершаемые малообеспеченными гражданами преклонного возраста, то наличие нотариуса, разъясняющего нюансы сделки и отвечающего за ее законность всем своим имуществом, предотвратит обман граждан предприимчивыми аферистами с попыткой получить квартиру, что называется задаром. При этом мы получили Простую Письменную Форму сделок купли-продажи, дарения недвижимости, при совершении которых нотариус не нужен, и те же самые граждане, отчуждающие недвижимость таким образом, оказываются юридически не защищены. Надеюсь, что с принятием поправок в ГК нового закона о нотариате, мы поставим точку в этом вопросе.  

Все остальные сделки на рынке недвижимости можно заключать в простой письменной форме?

Совершенно верно.

Во сколько обойдется проведение сделки по продаже недвижимости у нотариуса?

При любом расчёте просто оформить договор в простой письменной форме (ППФ) будет дешевле, чем у нотариуса. Здесь важно понять, за что мы платим, если оформляем договор нотариально. Если сейчас, покупая квартиру, стороны договора оплачивают сбор документов на недвижимость для проведения сделки, услуги банка (аренда ячейки, проверка денег и т.д.), подготовку проекта ППФ, услуги по регистрации сделки в УФРС, то в дальнейшем это все будет делать нотариус.

Собирать документы для сделки, контролировать расчёт между сторонами через свой счет в банке, регистрировать право собственности в УФРС. Отвечать за совершение сделки своим имуществом, а в случае недостаточности имущества для покрытия ущерба, ответственность за его действия возьмёт на себя Нотариальная Палата учреждённой гарантийной кассой. Все услуги нотариуса, предположительно, обойдутся сторонам в 1,5 – 2% от суммы сделки.

В чем преимущества заключения сделки, которая сопровождается нотариусом?

При совершении сделки нотариус проверяет соответствие волеизъявления сторон содержанию совершаемой сделки. На практике, например, граждане часто ошибочно полагают, что заключение договора дарения квартиры, при наличии расписок в получении денег продавцом, это тоже самое, что и купля-продажа. Вообще, сегодня значительная часть договоров дарения доли квартир - это скрытая форма купли-продажи. При этом правовые последствия расторжения таких договоров абсолютно разные. Нотариус - незаинтересованное лицо и откажет в совершении сделки, если поймёт, что интересы сторон в сделке защищены ненадлежащим образом.

Даже в Санкт-Петербурге, где после отмены обязательной Нотариальной формы процент сделок с участием нотариуса был очень велик, сегодня удостоверение сделок с недвижимостью носит эпизодический характер. До 90% сделок с недвижимостью подписывается сторонами в ППФ. Более двух третей всех сделок, для избежания налогообложения, совершается по заниженной оценке (400 000 - 900 000 рублей). До нотариуса стороны по сделке не доходят, поэтому объяснить правовые последствия сторонам нет возможности. При всем при этом количество судебных споров по недвижимости сегодня входит в первую пятёрку согласно судебной статистике. Конечно, со всем этим нужно что-то делать.

Каким образом нотариус проверяет документы необходимые для проведения сделки? Как нотариусы компенсируют ошибки, допущенные при своей работе?

Если договор удостоверен нотариально, то вопрос о том, подписывал ли документ сам продавец или кто-то иной, в суде обычно не ставится. Понятно, что нотариус проверил паспорт лица. Договор нотариус всегда зачитывает вслух и после прочтения разъясняет сторонам правовые последствия, поэтому утверждения о том, что не слышал и не понимал, что подписывал, тоже в суде выглядят сомнительно.

Нотариус, при необходимости, присутствует в суде и даёт объяснения, которые имеют весомый аргумент при принятии решения по делу. Если при совершении нотариального действия допущена техническая ошибка, нотариусы компенсируют причинённые неудобства добровольно. Такие случаи были и у меня, и у знакомых мне коллег нотариусов.

Мы дорожим своей репутацией и всегда идём навстречу гражданам. Но все нотариусы разные, именно поэтому кто-то более успешен в профессии, кто-то менее. К сожалению, были случаи, когда нотариусы злоупотребляли данным им правом, но в таких случаях руководство Нотариального сообщества принимало активное участие и наказывало виновных. Нет ни одного нотариуса, совершившего правонарушения и при этом продолжающего нотариальную практику. 

Расскажите, почему необходимо принять закон об обязательном нотариальном сопровождении сделок купли-продажи недвижимости?

Закон об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью должен быть принят. И не потому, что у нотариата сильное лобби, а потому, что альтернативного варианта наведения порядка в процедуре переоформления недвижимости нет. При этом, я сомневаюсь, что все сделки с недвижимостью обязательно будут заверяться нотариально.

Скорее всего, будут определённые исключения для Юридических лиц. Ответственность нотариусов, указанная в Законе о нотариате и так уже максимальная. Ст. 17 Закона о нотариате предусматривает полную имущественную ответственность нотариуса за допущенные нарушения. Не нужно забывать, что нотариус работает с предоставленными ему документами, и для того чтобы привлекать нотариуса к ответственности, необходимо сперва точно установить границу этой ответственности.

Для этого, например, необходимо подключить нотариусов к единой информационной базе потерянных (украденных) паспортов и сведений о гражданах, состоящих на учёте в психоневрологическом диспансере, Единому Государственному реестру прав (чтобы иметь возможность выяснить на момент проведения сделки о существующих обременениях, ограничениях недвижимости) и т.д. И этот процесс уже идёт. Без этой дополнительной работы и со стороны Нотариального сообщества и Государства развитие цивилизованного рынка недвижимости и нотариата тупиковое.