Власти Ленинградской области ввели бессрочный запрет на перевод сельскохозяйственных и промышленных земель под жилую застройку. По словам чиновников, того объема жилья, которое сейчас строится на территории региона, хватит на несколько десятилетий вперед. Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов рынка новостроек, окажет ли влияние мораторий на стоимость квартир и каковы перспективы новых проектов жилых комплексов.
Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент»
Субъекты Российской Федерации вправе принимать собственные не противоречащие Земельному кодексу РФ, 172-ФЗ и иным федеральным законам нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения. Применительно к переводу земель из одной категории в другую, субъект РФ может принять отдельный закон по вопросам перевода земель или включить поправки к переводу земель из одной категории в другую в иные законы. Перевод земли и до этого был довольно трудным и длительным процессом.
Думаю, закон был принят в большей степени, чтобы разобраться полностью в ситуации с коттеджными поселками и наладить там регулирование. Если еще три года назад на территории области насчитывалось около 300 поселков, то сейчас их уже около 800. Поэтому нужно наладить регулирование среди того, что есть. Обычная практика.
Однако сейчас может возникнуть два момента. Первый - спекулятивная составляющая - стоимость земли под коттеджную или многоквартирную застройку возрастет. Второй момент - развитие небольших поселений будет приостановлено. Активно развивается «заКАДье». А в небольших поселках появляется по одному дому в год, а то и меньше. Но при этом существует проблема переселения людей из аварийного и ветхого жилья, есть программы по субсидированию рабочих и учителей. Это значит, что таким поселкам придется искать землю в границах своего населенного пункта. Возможно, проводить уплотнительную застройку. Хотя до этого мог прийти инвестор, сменить назначение земли и включить ее в земли населенного пункта, тем самым увеличив его площадь и дав место для дальнейшего развития территории.
Земли, пригодной под застройку, сейчас много. Хватит лет на 5, а то и на 10. Тем, кто строит проекты сейчас или только планирует запуск, это только на руку. Поэтому новые проекты будут. Полностью достоятся и будут распроданы проекты КОТ. Кроме того, этого времени хватит, чтобы пересмотреть все градостроительные нормы и наладить регулирование, уйти от хаотичной застройки. Но при этом может образоваться лакуна, которая даст просадку темпов ввода жилья через несколько лет. Ведь проекты тоже не выводятся за день.
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие»
Решение о введении моратория не было внезапным - даже рынок воспринял его спокойно. Существующего земельного банка, накопленного застройщиками, хватит для того, чтобы удовлетворить спрос на ближайшие несколько лет. Ни экономическая, ни демографическая ситуация сегодня не будут способствовать и тому, чтобы спрос на новостройки в Ленинградской области заметно вырос, а, значит, сейчас самое удобное время для того, чтобы правительство региона могло взять паузу и «осмотреться».
Темпы застройки в Ленобласти сравнялись с петербургскими, при этом, развитие социальной, транспортной инфраструктуры по ряду направлений не может обеспечить этих объемов. И предварительные работы, в том числе по инженерной подготовке, действительно необходимы для поступательного развития региона. Поселок Мурино, где для того, чтобы «переварить» все объемы введенного и планируемого жилого строительства, необходимо кардинально изменить существующую инфраструктуру, является примером того, что активная застройка территории должна происходить при тесном взаимодействии с властями. И именно на то, чтобы определить и разработать новые правила работы с девелоперами, и взят этот таймаут.
Новые проекты, безусловно, будут. Застройщики накопили большие земельные банки. Более того, часть девелоперов, которые планировали развитие КОТов на территории Ленобласти, начинают осознавать, что при текущих объемах спроса вряд ли смогут самостоятельно освоить все свои участки и выставляют часть из них на продажу.
Если говорить о жилых зонах в составе утвержденных генпланов поселений, то таких зон немного. Среди них – город-спутник «Южный» (около 4,3 млн кв. м жилья), проект «Евроград» в Порошкино (около 50 га под жилую застройку), некоторые территории Заневского и Низинского сельских поселений, поселка Бугры. Есть также участки площадью до 2 га, разбросанные по всему периметру прилегающих к городу районов, на которых строительство жилых домов также возможно.
При текущем уровне спроса мораторий вряд ли окажет заметное влияние на стоимость жилья, особенного того, которое сегодня находится на этапе реализации.
Сохранение моратория на ближайшие 2-3 года приведет к тому, что после последовательной застройки большей части имеющегося земельного банка стоимость участков начнет подниматься. Впоследствии этот факт найдет свое отражение и в цене квадратного метра для конечного покупателя. Но важно понимать, что введенный мораторий имеет формальный характер - он может быть отменен в любой момент.
Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергофский проект»
Запрет переводить промышленные земли и земли сельхозназначения под жилую застройку – это не внезапно принятое решение, а реализация планомерной градостроительной политики Ленинградской области. Ранее в Ленобласти уже было запрещено включать лесной фонд в границы населенных пунктов под жилую застройку и предоставлять берега рек и озер даже под рекреационные цели.
В последнее время наблюдается настоящий бум строительства в «заКАДье» и области, во многих районах сформировалось избыточное предложение, например, в Мурино, Буграх, Девяткино, Янино. Проблема в том, что зачастую к новостройкам не прилагается ни одного социально значимого объекта — медицинского учреждения, школы, детского сада. Мест в имеющихся школах Ленинградской области (даже с учетом сельских) для всех желающих недостаточно. Инженерная инфраструктура не рассчитана на те объемы ввода жилья, которые наблюдаются по факту.
Плохо развита транспортная инфраструктура. Въездов в город – ограниченное количество, и в настоящее время их не настолько много, чтобы обеспечить ожидаемую скорость перемещения, особенно в часы пик. Необходимо сначала готовить инфраструктуру, выделять для этого земельные участки, включать эти объекты в проекты, а уже потом заниматься строительством жилья.
Сейчас наступило время заботиться не о количестве квадратных метров, а о качестве жизни людей, развивать в жилых кварталах транспортную и социальную инфраструктуру.
Следует отметить, что для улучшения ситуации в 2013 году была принята программа «Социальные объекты в обмен на налоги», которая направлена на то, чтобы обеспечить школами и детсадами застраиваемые в Ленобласти территории. Реализация программы идет весьма успешно, девелоперы охотно принимают в ней участие, но требуются большие временные затраты.
Ажиотажа среди застройщиков этот мораторий не создаст, потому что земельный банк девелоперов по Ленобласти позволяет без потери темпов строить еще как минимум 10 лет. Пришло время остановиться, осмотреться и проанализировать сложившуюся ситуацию. Пока говорить о каких-либо конкретных последствиях рано, но на сегодняшний день введение моратория – это ожидаемый шаг и вынужденная мера.
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar
Рынок жилой недвижимости в Ленинградской области развивается высокими темпами, однако развитие транспортной и социальной инфраструктуры отстает от темпов роста жилой застройки. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что большинство жителей области работают непосредственно в Санкт-Петербурге, и, следовательно, платят налоги городу. Это значит, что бремя строительства объектов инфраструктуры целиком ложится на плечи правительства Ленобласти. В текущих условиях, это колоссальные затраты.
В связи с этим инициатива целесообразна, так как мораторий даст властям возможность понять возможные источники финансирования, а также разработать программу развития инфраструктуры.
На данный момент на территории области ведется строительство ряда новых объектов, также есть большое число уже согласованных проектов, которые, безусловно, достроят.
Подобная инициатива в конечно итоге приведет к удорожанию жилья. Однако из-за отсутствия свободных мест под жилую застройку в Петербурге, территории области являются очень перспективными для застройщиков. Поэтому можно предположить, что девелоперы будут выдвигать встречные предложения, которые позволят отменить мораторий.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Не думаю, что данный мораторий сильно отразится на застройщиках или ленддевелоперах. Общей площади земель, уже переведенных под жилищную застройку, будет достаточно для обеспечения нормального развития и функционирования рынка. В течение ближайших нескольких лет станет ясно, какие перспективы у данного запрета: стоит его отменить или наоборот продлить на более длительный срок.
Сегодня можно уже констатировать, что впервые в истории рынка жилой недвижимости объем ввода жилья в Ленинградской области сравнялся с объемом ввода жилья в пределах административных границ Санкт-Петербурга, и эта тенденция получит дальнейшее продолжение.
В области заявлены крупные проекты, очереди которых будут постепенно выводиться на рынок, девелоперы работают над проектами новых жилых комплексов, старт продаж которых планируется на 2016-2017 годы.
А стоимость жилья будет, как и прежде, зависеть от конъюнктуры рынка, соответствия качественных характеристик проектов ожиданиям покупателей.
Дата публикации 19 октября 2015
