Покупательские предпочтения горожан меняются

Лариса Зиноватная, руководитель отдела продаж компании «СПб Недвижимость»##

Ленинградская область сегодня стремительно застраивается. Особенно в зоне внимания застройщиков и будущих жильцов находятся районы, расположенные на границе с Петербургом. Цены на жилье там гораздо демократичней, чем в Северной столице, и в то же время до города можно быстро добраться. Какие районы пользуются наибольшим спросом у покупателей, сколько стоит в среднем квартира в областной новостройке, и как изменились покупательские предпочтения в последнее время, Novostroy-SPb беседовал с Ларисой Зиноватной, руководителем отдела продаж компании «СПб Недвижимость».

Как бы Вы охарактеризовали рынок новостроек Петербурга и области на сегодняшний день?

За первый квартал 2012 года в Петербурге и ближайших пригородах появились в продаже 42 жилых объекта площадью 636 600 кв. м. Это максимальный показатель за последние 4 года. Самым крупным объектом, где началась реализация, стал комплекс «Северная Долина» в Выборгском районе. Наиболее масштабные из областных строительств – комплексы Девяткино, Новое Мурино.

В апреле вышли на рынок еще три объекта общей площадью 69 000 кв. м в Приморском и Пушкинском районах, а в Ленинградской области в продажу поступили сразу 15 новостроек общей площадью 120 500 кв. м во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском, Приозерском и Тосненском районах. В целом, на сегодняшний день средняя стоимость жилья в новостройках Петербурга составляет 70-80 тыс. рублей за кв.м.

Есть ли какие-то заметные изменения, произошедшие в первой половине года?

Стоит отметить, что покупательские предпочтения горожан меняются. Люди меньше ориентируются на цену и транспортную доступность, а главными критериями выбора являются продуманная инфраструктура и уровень комфорта. Отмечая это, застройщики постепенно подстраиваются под новые запросы петербуржцев, начинают более тщательно подходить к планировке осваиваемых территорий.

Наиболее популярными по-прежнему остаются малогабаритные квартиры, которые приобретаются как для себя, так и с инвестиционными целями, при этом покупатели отдают предпочтение квартирам в крупных проектах комплексной застройки, пусть даже расположенных ближе к окраине города.

Традиционно считается, что лето – «мертвое» время на рынке недвижимости. Отмечаете ли Вы сейчас затишье, снижение покупательской активности?

Обычно, последние 5-6 лет, период отпусков был «мертвым сезоном» для строительных компаний, реализующих квартиры на первичном рынке. Сегодня, впервые за несколько лет, покупатели проявляют активность даже летом, чему способствует увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья и активность покупателей, приобретающих недвижимость с целью вложения средств.

Какие новостройки сегодня больше притягивают потенциальных покупателей: Петербурга или области? Почему?

Действительно, в последнее время происходит смещение предложения в Ленинградскую область. В 2010 году на областных землях было сосредоточено около 11% строительных объектов, по итогам 1-го квартала 2012 года эта цифра превышает уже 25%. Пригородная зона Петербурга стремительно развивается.

Жилье в таких районах как Кудрово, Мурино, Новое Девяткино выступает прямым конкурентом жилых комплексов массового сегмента в обжитых городских районах. К тому же в Петербурге осталось немного свободных земельных участков, и они дорогие. Да и спрос смещается в сторону более комфортного предложения, в новых, зеленых и благоустроенных местах.

Какие сегодня средние цены на жилье в новостройках Петербурга и области – большой ли разрыв в цене?

На начало июля средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга составила 80 тыс. руб. Быстрее всего жилье росло в цене первые 3 месяца с начала года, сейчас тенденция увеличения стоимости немного замедлилась.

Самое дорогое жилье находится в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах (цена от 117 до 160 тыс. руб). Дешевое жилье можно найти в Красносельском и Невском районах, средняя цена «квадрата» здесь – 62 тыс. руб. За последние полгода доля дешевых объектов сократилась почти на треть.

Все большая часть предложений концентрируется в пригородных районах Петербурга и в Ленинградской области. Спрос перетекает в пригороды благодаря наличию жилых комплексов стоимостью менее 50 тыс. руб. за квадратный метр. В зависимости от удаленности от города жилье на первичном рынке можно приобрести от 35 тыс. руб. за «квадрат». На сегодняшний день доля пригородного жилья составляет почти 30% от всех запланированных к реализации новостроек.

Какие с вашей точки зрения наиболее привлекательные районы для приобретения квартиры в новостройке в Петербурге и области на сегодняшний день?

Активнее всего растут цены в Приморском районе – уже сейчас там возводятся 25% новостроек и будут увеличиваться параллельно развитию транспортной и социальной инфраструктуры района.

Высок спрос на новостройки и в Выборгском районе, также увеличивается застройка в Калининском районе, где все больше проектов появляется в районе пр. Маршала Блюхера. Новые проекты будут появляться также в Красносельском районе. Самое скромное предложение ожидается во Фрунзенском и Кировском районах.

По-прежнему, наибольшим спросом будут пользоваться объекты класса «эконом» и «комфорт», доля которых в структуре продаж новостроек превышает 80%.

Застройщиков ожидает следующая проблема – свободных пятен под застройку остается все меньше. Все большая часть предложений концентрируется в пригородных районах Петербурга и в Ленинградской области. В ближайших пригородах обещают построить 130 жилых комплексов, 20% из них находится на территории Ленинградской области. Весьма ощутимые конкурентные преимущества имеют проекты в Кудрово, в районе Новое Девяткино, Мурино и другие территории. Жилые комплексы, расположенные там, имеют  относительно невысокую цену за «квадрат», к тому же многие петербуржцы все чаще задумываются о том, чтобы переехать жить в более благоприятные с экологической точки зрения места.

Много ли жилья сегодня приобретается в ипотеку? Или люди осторожно относятся к кредитам?

Доля ипотечных сделок на первичном рынке будет увеличиваться. Этому способствует несколько факторов: застройщики постепенно переходят на более прозрачные и надежные схемы строительства (например, ФЗ-214), банки вводят все больше и больше программ для кредитования подобных объектов, есть безусловная разница в цене на первичном и вторичном рынках для конечного потребителя, первичный рынок – хороший инструмент инвестиций.

Ужесточение условий кредитования будет не очень существенным, пока что они мало отличаются от прошлогодних, поэтому я советую поспешить за кредитами. Тем более что к осени цены на жилье традиционно подрастут.

Велика ли доля инвестиционного жилья? Или все же покупают больше для себя?

Да, в последнее время на рынке говорят об увеличении доли инвестиционных покупок на первичном рынке. Речь идет о квартирах, которые граждане покупают, но не собираются в них жить сами. Жилье или перепродают после завершения строительства дома, или сдают в аренду.

Инвестиционная активность граждан может быть одной из причин, по которым в новых проектах в первую очередь и довольно быстро раскупают малогабаритные квартиры. Процент таких покупок все увеличивается. Если раньше это было 15-20%, то сегодня можно говорить уже о 30%. С начала строительства до финальной стадии квартира дорожает на 20-25%, и еще до 4-10% при продаже после оформления права собственности. Доходность зависит от того, насколько низкой будет стоимость жилья на старте и от надежности застройщика, способного гарантировать высокие темпы работы.