• Интервью
  • «Кредиты для девелопмента сейчас – это дополнительная кабала»
12 декабря 2014

«Кредиты для девелопмента сейчас – это дополнительная кабала»

Директор продаж ЖК «Александровский» Сергей Мкртчян рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о преимуществах квартальной застройки и перспективах данного формата жилья на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти в условиях экономической нестабильности.

Что представляет собой квартальная застройка? Чем квартал отличается от микрорайона?

Главная разница — в размерах. Квартал намного меньше как градостроительная единица. Если параметры микрорайона в среднем километр на километр, то длина стороны квартала обычно составляет 100-200 метров. Разница в размерах многое определяет. Например, улично-дорожная сеть микрорайона состоит из больших магистралей и междомовых проездов. Кварталы дают более мелкую, капиллярную, сеть улиц.

Также  квартальная застройка обычно ниже микрорайонной по этажности. Если несколько упрощать, то вместо панельных 17-этажек теперь предлагается строить четырех-пятиэтажные здания, но ближе друг к другу. Социальные исследования, проведенные в последние несколько лет в крупных мегаполисах, показали, что проекты, реализованные по принципу квартальной застройки, более комфортны для человеческой психики: людям проще воспринимать низкоэтажные здания, пусть даже плотнее расположенные друг к другу, нежели чем одиночные «высотки». Впрочем, кварталы тоже бывают разные: в ортогональную мелкую сетку Нью-Йорка хорошо вписываются и небоскребы.

Квартал обычно предполагает периметральную застройку, то есть здания фасадами выходят на красные линии улицы. Такая застройка имеет четкую структуру, образуя внутренние дворы. Для микрорайона, напротив, зачастую характерна свободная хаотичная застройка, когда здания вольным образом «расставляются» на территории. Дворов в этом случае фактически нет — лишь большие межмагистральные пространства с домами.  

Есть и еще ряд различий. Важным свойством микрорайона считается его проницаемость. Если квартальная застройка предполагает наличие приватных и полуприватных пространств, то территория микрорайона открыта и как бы принадлежит всем.   

Квартальная застройка, напротив, не предполагает проницаемости. В Западной Европе с ней связана четкая иерархия пространств. Есть улицы — это общественные пространства, есть приватные дворы и полуприватные пространства. Такой подход имеет и экономический подтекст. Благоустройством и эксплуатацией улиц занимается город, дворы же находятся на попечении владельцев зданий или квартир.

Как давно в Ленобласти появилась квартальная застройка?

Дело в том, что, например, царские пригороды изначально развивались именно по принципам квартальной застройки. Это хорошо видно на примере Пушкина. Поэтому нельзя сказать, что раньше ее не было. Проектная компания «Группа АРК», которая разрабатывала архитектурное решение для проекта ЖК «Александровский», проводила в 2011 году большое исследование, как именно застраивались эти территории. Действительно, по планам видно, что до советских времен Пушкин развивался именно кварталами. Что касается современного времени, то можно сказать, что квартальная застройка только набирает свою популярность.

Какой интерес для девелоперов представляют кварталы?

Мы выше подробно говорили о принципах и законах квартальной застройки, о том, как это работает в теории. Большинство российских городов развивались исторически совершенно иначе, чем европейские. Сегодня многие европейские города представляют собой следующую картину: деловой центр с минимумом жилых домов, исторический центр и пригороды, в которых и живет основная часть населения. На практике же в России подобное осуществимо, но с большим трудом, и далеко не везде. В частности, из-за существующих градостроительных нормативов и СНиПов, ограничивающих возможности плотной застройки – а именно плотная застройка ввиду высокой стоимости земли может сделать для девелопера проект рентабельным.

Однако же подобные проекты вполне возможны в пригородах, и для девелоперов квартальная застройка сейчас может быть очень перспективным решением. Во-первых, в Смольном недавно рассматривали законопроект об ограничении высотности домов при застройке агломераций в пригородах до 4 этажей с учетом мансарды. Соответствующие нормы Генплана и правил землепользования и застройки начнут разрабатываться уже в этом году.

Какие объекты инфраструктуры, согласно градостроительным нормам, должны быть в жилых кварталах? Как рассчитывается объем инфраструктуры?

Объем инфраструктуры рассчитывается исходя из количества жителей, согласно СНиП «Строительные нормы и правила градостроительства. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Какие территории Ленобласти кажутся вам наиболее перспективными для квартальной застройки?

Наиболее перспективными на сегодняшний день, по нашему мнению, являются южное направление. Это обусловлено тем, что исторически эти территории были местом проживания дворянской элиты и зажиточных горожан, которые имели здесь летние резиденции. Гатчина, Пушкин, Павловск, Ломоносов, Ораниенбаум – это все царские пригороды, тут много исторических памятников, парков, дворцов. Логично и сегодня эти территории развивать как зону малоэтажного строительства – что сейчас, судя по тенденции, и происходит. Тут, помимо прочего, хорошо развита транспортная инфраструктура, нет недостатка в социальной инфраструктуре, меньше проблем с инженерными сетями и коммуникациями, и, в конце концов, пока еще достаточно свободных земель. В последние годы тут началась активная застройка, девелоперы поняли перспективы территории, и начали реализовывать интересные проекты, аналогов которым нет на севере и востоке города, где господствует массовая застройка эконом-класса, возводятся целые кварталы высоток-новостроек. А спрос на малоэтажное жилье комфорт- и бизнес-класса, расположенное не в городе, продолжает расти.

Ваш ЖК «Александровский» строится в историческом центре Пушкинского района. Территория под ним пустовала или вам пришлось сносить какие-то постройки? Есть ли здания, которые вы намерены сохранить/реконструировать?

На протяжении всей истории города в его развитии прослеживалось тактичное отношение к историческому наследию и сохранению ключевых принципов формирования города. Наш участок был свободен от застройки, территория пустовала. Однако же, когда разрабатывался план проекта, учитывались архитектурные традиции исторической застройки Пушкина, и было принято решение новый жилой район «Александровский» разрабатывать в той же концепции. Таким образом, наш проект, являясь новым, современным, не нарушает общей стилистики и уместно вписывается в город и его историю. Специально для проекта компания «Группа АРК» разрабатывало дизайн-код, и все здания на объекте будут выдержаны в единой стилистике. Что касается коммерческих сооружений, планируется, что они тоже будут максимально соответствовать заданной концепции. Нам такое решение кажется оптимальным – в конце концов, как еще иначе уйти от хаоса и эклектики?

Почему решили отдать предпочтение малоэтажным домам? Согласно градостроительным нормам сколько этажей могли иметь жилые дома?

Тому есть несколько причин. Ряд из них лежит в плоскости законодательной: согласно полученному разрешению на строительство, предельная высота зданий, строений и сооружений на территории района Новая София, где реализуется застройка ЖК «Александровский», должна быть не более 12 м до конька крыши, допускается повышение высоты зданий до 18 метров.. Расстояние между зданиями должно быть до 10 м, а длина жилых зданий – не более 160 метров.

Ряд причин касается анализа потребительского спроса: все больше людей делает выбор в пользу загородной жизни. За ту же сумму, которую потребитель потратит на двухкомнатную квартиру в Петербурге, он может приобрести в пригороде жилье более высокого класса или большей площади.

В каком классе вы позиционируете данный объект? Какие характерные для этого класса опции предлагаются покупателям?

Наш жилой квартал – это мультиформатный проект. Мы постарались предоставить нашим будущим покупателям полную линейку, как по типам недвижимости, так и по ценам. В разработке концепции ЖК «Александровский» мы исходили из того, что проект предназначен для среднего класса во всем своем разнообразии, с учетом различных потребностей и ценовых возможностей. Мы не загоняли себя в рамки определенного класса жилья, не сверялись с традиционной классификацией – есть опции комфорт-класса, есть опции бизнес-класса. Важно было выдержать общую идею проекта и включить приоритетные для покупателей дополнения, при этом оставаясь в цене, доступной среднему классу. В нашем проекте есть и таунхаусы с собственными придомовыми участками, и квартиры с просторными террасами, но и квартиры-студии (конечно не по 20 кв.м, а полноценные – не менее 34 кв.м).

ЖК «Александровский» - это город в миниатюре. Тут предусмотрено все, для того, чтобы жителям не приходилось покидать квартал - свои зеленые зоны, событийные площадки, общественные пространства, торговый центр, кафе, пекарни и т.д. Подземные паркинги позволяют освободить место для жизни, а дороги спроектированы таким образом, чтобы не было транзитного движения внутри квартала. При этом у нас достаточное количество выездов и въездов, чтобы не создавать пробки по утрам и вечерам.

Многие петербуржцы, переселяясь за город, рассчитывают на более высокий уровень экологии. Как с этим обстоят дела в Пушкинском районе и в ЖК «Александровский» в частности? Какие работы по озеленению территории запланированы?

Что касается высокого уровня экологии, то район застройки ЖК «Александровский» в этом плане выигрывает по всем параметрам: он окружен сразу несколькими садами и парками. Это и Царскосельский парк, и Павловский парк, и «Александровская дача», и еще несколько зеленых зон. Железнодорожная ветка, связывающая Петербург и Павловск находится в некотором отдалении, что гарантирует низкий уровень шума, кроме того, движение поездов в этом направлении достаточно низкое, это в основном электрички, а не тепловозы, так что и уровень загрязнения, характерный для железной дороги, тут также низкий. На территории района присутствует водоем – Тярлевский ручей, русло которого в данный момент требует проведения оздоровительных мероприятий по очистке береговой линии и самого русла, однако сам по себе ручей чистый, туда никаких стоковых вод никогда не сбрасывалось: он исполнял мелиоративную функцию в советское время.

ЖК «Александровский» - в принципе очень «зеленый» проект. На бульварах уже высажены саженцы деревьев, придомовые территории засеяны газонной травой, также планируется создание нескольких локальных скверов внутри самого комплекса. Жилые кварталы объединяются вокруг городских общественных пространств - тематических парков, бульваров, скверов и площадей. Вся необходимая инфраструктура выполняет роль своеобразного буфера для защиты не только проектируемой территории от неблагоприятного окружения (гаражи, автобусный парк), но и существующих малоэтажных строений от новой квартирной застройки проекта.

Сколько очередей будет в «Александровском»? На каком этапе сейчас ведутся работы?

Размер участка, принадлежащего на правах собственности ЗАО «Пушкин» - 200 га. Это очень большая территория, сроки освоения которой не менее 10 лет. Так что мы в Пушкине всерьез и надолго. Планирование идет на две очереди вперед. Это позволяет уверенно обеспечивать  финансирование и грамотно выстроить план продаж, а также изолировать уже построенные участки от новых очередей. Это очень важно, так как никому бы не хотелось жить на стройке 10 лет. Разработка участка спланирована таким образом, что построенные очереди никак не соприкасаются со стройкой и даже практически не видят ее, небольшая плотность застройки нам это позволяет. Строительство идет вглубь территории, кроме того, после сдачи очереди полностью меняются схемы подъезда строительной техники и поставок стройматериалов. 

В октябре 2014 года мы сдали в эксплуатацию первую очередь комплекса – это несколько кварталов таунхаусов (55 жилых секций) и два малоэтажных корпуса на 194 квартиры. В данный момент подходит к концу передача ключей жильцам.

Сдача второй очереди комплекса в 48 тыс. кв.м жилья запланирована на 2016 год. Она включает в себя 122 таунхауса и 6 корпусов многоквартирных домов на 732 квартиры. На сегодняшний день половина второй очереди уже продана. Первая очередь реализована полностью.

Какие объекты инфраструктуры будут построены? Они будут вводиться в эксплуатацию одновременно с жилыми площадями?

Так как ЖК «Александровский» - это целая жилая агломерация, планируется строительство большого количества объектов инфраструктуры, не только социальной, но и коммерческой. Так, помимо 4 школ, 5 детских садов, детской и взрослой поликлиник, на территории района будет возведен спортивный комплекс, большой торгово-развлекательный центр, офисный центр. Будет построено два отеля: отель со SPA-комплексом и отель с конференц-центром.  Часть из объектов будет введена вместе с жилыми площадями, например, скоро начинаются продажи в видовом малоэтажном корпусе второй очереди, где на первом этаже предусмотрены коммерческие помещения.

Что касается оригинальных объектов инфраструктуры, то зимой 2014-2015 гг. мы открываем каток, достаточно большой, площадь 720 кв.м, с освещением, будет оборудованная раздевалка, прокат коньков. Он будет расположен на въезде в район, рядом с Детской деревней SOS. Это сделано специально, чтобы катком могли пользоваться не только жители комплекса, но и все желающие. Правда, бесплатный доступ к нему только у жильцов и детей из Детской деревни, для всех остальных будет установлена бюджетная плата за вход.

На ваш взгляд, если экономическая ситуация будет ухудшаться, крупные ЖК пострадают в большей или меньшей степени (в сравнении с небольшими объектами)? Возможен ли пересмотр проектов, которые уже находятся на стадии реализации?

Мы чувствуем себя уверенно сегодня и не сомневаемся в благополучии проекта в перспективе. Уверенность наша базируется не на оптимизме, а на том, что мы строим исключительно на собственные средства инвесторов, без привлечения банковского кредитования. И такая позиция, как показала практика, оправдана – достаточно вспомнить страшный для банковской сферы 2014 год, когда начались массовые «чистки», и с рынка ушло не просто огромное количество небольших банков – Центробанк добрался и до крупных игроков. Ну и в условиях общей нестабильности в экономике кредиты для девелопмента сейчас – это дополнительная кабала.

Более того, мы запускаем в продажу только те объекты, средства на строительство которых уже присутствуют в полном объеме. Таким образом, мы имеем возможность достраивать и сдавать заявленные дома, даже если случится так, что продажи пойдут не по плану. 

Другие материалы про Инфраструктура
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября