Коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как будет развиваться рынок жилья в Петербурге в текущем году, как изменятся цены на квартиры и какие ставки по ипотеке предложат банки покупателям.
Какая ситуация на рынке новостроек Санкт-Петербурга сегодня?
В настоящий момент рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга находится в «переходном периоде». Поправки в закон о долевом строительстве, изменение ПЗЗ, новые РНГП заставляют девелоперов отсрочить вывод новых объектов на рынок, пока механизм работы всех нововведений 2017 года до конца не прояснится.
Говоря о спросе, нужно отметить, что результаты первых двух месяцев продемонстрировали ожидаемое снижение покупательской активности в пределах 10%. Я связываю это с тем, что за последние два года основной платежеспособный спрос был «вымыт» за счет ряда драйверов. В частности, ими стали нестабильность национальной валюты и неоднократно «заканчивающаяся» программа господдержки. Кроме того, сейчас на рынке начался традиционно низкий сезон. Полагаю, адаптационный период завершится в начале второго полугодия, и рынок придет в свое естественное состояние.
Пока мы не видим предпосылок для появления кардинально новых трендов. Основным в текущем году, на мой взгляд, станет концентрация спроса вокруг крупных, надежных строительных компаний. Укрупнению рынка будет способствовать и ужесточение требований к работе застройщиков. Мелким компаниям будет тяжелее приспосабливаться к новым «правилам игры».
Также можно предположить, что покупательский спрос переориентируется на городские территории. Девелоперы будут стараться вернуться из области в город. Похожая тенденция наблюдалась на рынке новостроек Московского региона в 2015-2016 году. Снижение административных барьеров и сокращение маржи в проектах, расположенных за МКАД, сместил фокус московских застройщиков на развитие городских территорий.
В 2016 году «Главстрой-СПб» вошел в число крупнейших застройщиков Петербурга. Какой объем квартир выйдет в ближайшее время?
Прошедший год стал результативным для нас. Объем реализованного жилья в проектах «Главстрой-СПб» по сравнению с результатами 2015 года вырос на треть. Мы завершили строительство корпусов девятой очереди жилого комплекса «Северная долина» и второй очереди нового жилого района «Юнтолово» общей площадью порядка 280 тыс. кв. м.
Наши планы на ближайшие годы остаются неизменны, мы планируем строить и сдавать от 300 до 500 тыс. кв. м ежегодно в зависимости от состояния рынка и объема спроса.
Сколько жилья продается и какова структура продаж?
Объем предложения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не претерпел существенных изменений, сегодня в продаже находится порядка 4,5-5 млн «квадратов» жилья.
Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, их доля в структуре продаж «Главстрой-СПб» составляет около 40%, далее идут двухкомнатные квартиры – 32%, на студии и «трешки» приходится по 14%.
Характер заключенных сделок в компании в 2016 году показал, что в основном клиенты отдают предпочтение покупке новой квартиры при помощи ипотечного кредита (около 55%), с помощью внесения 100% оплаты проходят около 40% сделок. Доля квартир, приобретаемых в «Главстрой-СПб» с использованием рассрочки, составляет порядка 5% от общего объема.
«Главстрой-СПб» участвовал в программе субсидированной ипотеки. Что поменялось на рынке после ее отмены? Какие альтернативы вы предлагаете покупателям?
Масштабных изменений в покупательском поведении в связи с завершением программы господдержки не произошло. Участникам рынка было ясно, что субсидирование ипотечных ставок - это временная мера, которая будет завершена. В 2016 году регулятор дважды снизил ключевую ставку, что позволило банкам привлекать средства на более выгодных условиях и планомерно снижать ставки для ипотечных заемщиков.
По нашим данным, ипотечные ставки в 2017 году будут составлять порядка 11-12%, то есть разница в размере ставки не столь велика. В феврале банки уже начали предлагать условия, соответствующие «периоду господдержки». Так, Сбербанк сообщил о снижении базовой ипотечной ставки на строящееся жилье до 10,9%, ВТБ и ВТБ24 также снизили ставку на 1,1%. При сохранении позитивных трендов в банковском секторе ставки по ипотечному кредитованию смогут достигнуть уровня 9-10% к началу 2018 года.
Сегодня каждый из объектов компании аккредитован пятью крупнейшими банками страны. Ипотечные ставки начинаются от 10,4% годовых. Кроме того, жилые комплексы «Северная долина» и «Юнтолово» остаются единственными проектами в Санкт-Петербурге доступными для военных участников накопительно-ипотечной системы с «нулевого» этапа строительства. Ставка в рамках программы «Военная ипотека» составляет 11,75% годовых. Также приобрести квартиры в проектах «Главстрой-СПб» можно по программе ипотеки с нулевым первоначальным взносом от банка «Санкт-Петербург» и СМП банка.
Ваши объекты – «Юнтолово» и «Северная долина» – проекты комплексного освоения территории. Насколько они востребованы сегодня в Петербурге?
С момента старта наши проекты пользовались рекордным спросом. Средние темпы реализации и сегодня находятся на уровне 300-400 квартир в месяц. Такие результаты позволяют нам удерживать позицию стабильного лидера в своем сегменте по темпам продаж.
Сегодня жилой комплекс «Северная долина» и новый жилой район «Юнтолово», по моему мнению, остаются проектами, которым нет аналогов в городской черте. Наряду с базовыми конкурентными преимуществами такими, как местоположение и стоимость, они обладают уникальными особенностями. К примеру, по территории ЖК «Юнтолово» протекает собственная водная артерия - река Юнтоловка. В ее акватории будет обустроена лодочная станция для занятий водными видами спорта. Вдоль берега будет создана набережная с променадом, оборудованы зоны для активного и спокойного отдыха.
Как решается вопрос с инфраструктурой? Многие проекты сейчас замораживают из-за отсутствия школ и детских садов, застройщиков обязали строить их одновременно с жилыми корпусами.
В 2016 году компания ввела в эксплуатацию четыре социальных объекта в рамках своих проектов. Жилой комплекс «Северная долина» пополнился сразу двумя детскими садами и школой, она стала вторым корпусом уже работающего в районе общеобразовательного учреждения. В новом жилом районе «Юнтолово» появился первый детский сад на 140 воспитанников. В этом году мы планируем сохранить темпы возведения социальных объектов: в «Юнтолово» завершится строительство школы, в «Северной долине» - детского сада на 220 мест. Параллельно с этим ведется проектирование новых социальных учреждений.
Кроме того, в 2016 году компания полностью завершила строительство трех участков улично-дорожной сети в ЖК «Северная долина». Это продолжение улиц Федора Абрамова, Валерия Гаврилина, Николая Рубцова. Последняя из них обеспечит второй выезд из нового микрорайона. Открытие данных участков состоится после их ввода в эксплуатацию и передачи в собственность Санкт-Петербурга. В ЖК «Юнтолово» продолжается прокладка трех участков дорог общей протяженностью более 1,5 км. Завершить работы компания планирует во втором квартале 2017 года.
Основной объем жилья, который предлагает Главстрой-СПб – это квартиры с отделкой. Насколько актуален этот тренд сегодня на рынке массового жилья?
Квартиры полностью готовые к проживанию – это одно из конкурентных преимуществ жилых комплексов «Главстрой-СПб». Строительный цикл наших объектов вместе с отделкой квартир занимает около 2 лет. Это позволяет покупателям заехать новую квартиру максимально быстро и минимизировать затраты на ремонт.
Если говорить в целом о рынке, то этот тренд действительно набирает обороты. Полагаю, что предложение жилья с отделкой в среднесрочной перспективе будет только расти.
Планирует ли компания запуск новых проектов в ближайшее время?
Сегодня мы сконцентрированы на реализации двух ключевых проектов – ЖК «Северная долина» в Выборгском районе и ЖК «Юнтолово» в Приморском районе. Развитие этих проектов – наша перспектива на ближайшие десять лет. Но мы также рассматриваем новые участки для освоения в будущем.
Каковы прогнозы компании на 2017 год?
Пока мы не видим экономических предпосылок для существенного роста темпов реализации жилья. По моим оценкам, динамика спроса в текущем году останется на уровне 2016 года. С большой долей вероятности причин для резкого колебания цен на строящееся жилье не возникнет, стоимость «квадрата» будет расти в пределах инфляции.
Дата публикации 01 марта 2017