• Интервью
  • «Если заморожена будет каждая пятая стройка, ни один фонд не покроет убытки дольщиков»
15 июня

«Если заморожена будет каждая пятая стройка, ни один фонд не покроет убытки дольщиков»

Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, есть ли необходимость в создании компенсационного фонда обманутых дольщиков, станет ли он решением проблемы долгостроев и на сколько процентов вырастут из-за этого цены на квартиры.

Игорь ПетровФинансовые показатели строительного сектора выглядят тревожно. По материалам Центробанка, просроченная задолженность строительных и подрядных организаций за год увеличилась в полтора раза: с 243 до 363 млрд рублей. Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) приводит следующие данные: по сравнению с началом 2014 года доля просроченной задолженности строителей выросла в 4 раза, с 2013 года значительно выросло число строительных компаний-банкротов: в 2015 году несостоятельными признаны 2,7 тыс. компаний, почти в 5 раз больше, чем в 2014 году. Самые серьезные проблемы с финансовой устойчивостью эксперты отмечают в промышленном строительстве, однако и ситуация на рынке жилых новостроек вызывает опасения. Недавно правительство по поручению президента приступило к разработке новой схемы защиты дольщиков от долгостроев – компенсационного фонда обманутых дольщиков. Предполагается, что фонд будет пополняться за счет отчислений компаний-девелоперов в размере 1% от суммы каждого договора долевого участия. Власти надеются, что фонд обманутых дольщиков сможет заменить систему страхования. В 214-ФЗ будут внесены поправки, предполагающие появление компенсационного фонда. Предполагаемые поправки в законодательство и их влияние на строительную отрасль комментирует генеральный директор E3 Investment Игорь Петров.

Игорь, а как же страхование? Получается, что оно работает недостаточно эффективно, если возникают такие инициативы?

Обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков в том виде, как оно есть сейчас, не способно полностью защитить участников долевого строительства от долгостроев. Страхование же должно гарантировать дольщику возможность отказаться от квартиры в долгострое и получить обратно внесенные средства – в случае, если участник долевого строительства не получил квартиру в срок, а застройщик не вернул внесенные деньги. В настоящее время в стране насчитывается немало дольщиков, которые не могут получить положенные им выплаты, хоть они попадают под действие закона, так как приобрели жилье вместе со страховым сертификатом в 2014 году и позднее. Судебные инстанции не торопятся с принятием решения, а регулирующие органы пролонгируют срок действия разрешения на строительство проблемных объектов. Ближайшие два года продемонстрируют эффективность закона о страховании, так как именно в этот период будут вводиться в эксплуатацию объекты, продажи в которых идут с 2013 года. При нынешней экономической ситуации могут возникнуть серьезные проблемы с реализацией буквы и духа закона о страховании «долевки».

На ваш взгляд, есть ли необходимость в компенсационном фонде?

В 2015 году спрос на новостройки просел от рекордных уровней 2014 года на 30%. По прогнозам департамента аналитики E3 Investment, в текущем году продажи застройщиков вряд ли превысят показатели прошлого года, и в 2017 году тоже едва ли стоит ждать быстрого роста продаж и цен. В условиях проседания спроса застройщики сталкиваются и с ростом себестоимости строительства в связи с ростом цен на работы и материалы. При этом увеличивается социальная нагрузка – в Санкт-Петербурге планируется обязать девелоперов строить не только школы и сады, но и общегородские дороги в местах возведения новых проектов. Уменьшение плотности застройки за счет сокращения высотных регламентов в спальных районах Петербурга также заставляет задуматься о рентабельности многих проектов. Если внешняя конъюнктура будет в ближайшие два года ухудшаться, некоторые девелоперы могут столкнуться с финансовыми трудностями, вследствие чего список обманутых дольщиков может пополниться новыми фамилиями. В такой ситуации любые проработанные предложения по защите прав дольщиков оказываются очень своевременными.

Поможет ли он решить проблемы с обманутыми дольщиками или нет?

Продолжительность и глубина текущей экономической рецессии в стране пока не определена, поэтому прогнозировать что-либо пока чрезвычайно затруднительно. По оценкам аналитиков E3 Investment, просевший спрос на «первичку» начнет восстанавливаться только после начала роста реальных располагаемых доходов россиян, что может произойти не раньше, чем в 2017 году, а в худшем случае – может не случиться и до 2019 года. Данная инициатива полезна, но позитивный эффект будет ограничен масштабом проблемы. В случае, если заморожена будет каждая 5-я стройка, ни один фонд не сможет покрыть убытки дольщиков. Ситуация на рынке новостроек, как и прежде, будет зависеть от макроэкономических показателей: доходов населения и возможностей российского бюджета реализовывать меры поддержки отрасли, что в свою очередь определяется уровнем цен на нефть и газ – основной источник денежных поступлений в российскую экономику от экспорта и источник наполнения бюджета. Обнадеживает то, что длительный период падения нефтяных котировок на мировым рынке, кажется, подошел к концу.

Если финансирование будет осуществляться за счет отчислений застройщиков в размере 1% от суммы каждого ДДУ, не обернется ли это повышением цен на квартиры? 

Да, перекладывание дополнительных расходов на покупателей в виде повышение стоимости квартир очень вероятно. Но в условиях общей стагнации, а по ряду сегментов недвижимости снижения цен, рост на 1% не будет сколько-нибудь ощутимым или заметным для покупателя. Актуален другой вопрос – достаточно ли отчислений в размере 1% выручки застройщиков от продажи недвижимости для успешной работы будущего фонда. Здесь уместно привести сравнение с банковским сектором и Агентством по страхованию вкладов, именно эта успешная схема стала прообразом будущего фонда по решению проблем дольщиков. Мы в E3 Investment приводим следующий простой пример: объем отчислений в компенсационный фонд можно сопоставить с объемами отчислений банков в АСВ: 0,1% от объема депозитов в квартал. К примеру, за два года (примерно столько строится жилой многоэтажный дом) банки перечисляют в АСВ – 0,8% от объема депозита условного инвестора. АСВ стабильно выплачивает пострадавшим вкладчикам страховые компенсации, но объем страховых выплат по вкладам не может превышать 1,4 млн рублей, а средняя стоимость квартир на порядок выше – даже в регионах. Сфера строительства находится под не меньшим давлением, что и банковская. И уже сейчас ясно, что 1% отчислений не хватит для создания эффективной системы компенсаций средств участников долевого строительства. Для того, чтобы дольщики могли получить свои средства обратно без многолетних судебных тяжб и ожиданий банкротства, нужно говорить об отчислениях в 3-5% от стоимости квартир, а это уже может привести к значительному повышению цен для покупателей и снижению рентабельности проектов для девелоперов.

 

Читайте также: 

Блиц-опрос: Компенсационный фонд – решение проблем обманутых дольщиков или призрачное страхование

Другие материалы про E3 Estate
Другие материалы про Законодательство
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября