Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», член Клуба лидеров при Президенте РФ, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, почему районы Ленобласти развиваются неравномерно и куда будет расти Санкт-Петербург.
Как вы оцениваете развитие Ленобласти? Почему районы развиваются неравномерно, ведь Девяткино и Кудрово активно застраиваются, Янино - средне, а где-то и вовсе давно ничего не строят?
Развитие Ленобласти – блистательный пример того, как при адекватном управлении усилиями властей можно реализовать даже больше, чем потенциальные возможности.
Почему неравномерно развиваются районы? Ели говорить прямо, то какое отношение к Ленинградской области имеет освоение района Девяткино? Проект использует промышленный потенциал, сельское хозяйство и питьевую воду Ленобласти? Девяткино - это «проект-паразит» с точкой притяжения в виде Санкт-Петербурга. Успешность данной локации связана с близостью к мегаполису, это очевидно. Аналогичная ситуация с Кудрово.
Янино осваивается слабее, потому что потенциал Санкт-Петербурга дотягивается в эту территорию значительно меньше. У тех территорий, которые удалены от города, на сегодняшний день перспектив меньше. Но со временем и они будут больше включаться в жизнь Петербургской агломерации, а значит, получат новые точки роста.
Я сейчас не говорю про Лодейное Поле, Кириши, Тихвин, Волхов, до которых мегаполис разрастется вряд ли, но для прилегающих к Петербургу районов Ленобласти это все ближайшие перспективы.
К каким последствиям может привести перекос в сторону каких-то определенных локаций?
Перекос в сторону тех или иных локаций – это вопрос расширения социальной и экономической среды Санкт-Петербурга в определенных направлениях, а потом и вопрос изменения территориальных границ города. Никаких особенных опасностей вообще не существует. Для нынешнего поколения удивительно, но исторически Санкт-Петербург всегда развивался в южном направлении: там создавались дворцово-парковые ансамбли, шла дорога на Москву и вообще климат был пусть на пару градусов, но теплей.
Ситуация изменилась не так давно. После победы во Второй мировой войне и присоединения части Финляндии взгляд жителей устремился на север. Здесь было почище после европейцев, интересней природа и лучше воздух. Вначале дачными сообществами, а потом и строительством огромных жилых кварталов Петербург начал развиваться больше на север. Площадь Мужества, вся Гражданка, Лахта - еще 30 лет назад там ничего не было.
Начать бороться с естественным развитием города, а не использовать его во благо - если пойдем по этому сценарию развития, то проиграем.
Грядет ли увеличение Петербурга, как это произошло с Москвой?
Грядет. Это неизбежный процесс. Вопрос стоит лишь в том, когда, насколько и куда. Укрупнение городов происходит по всему миру. Один из самых крупных неоднополярных мегаполисов - полоса вокруг столицы Японии Токио, где слито воедино пять городов, которые в итоге сегодня объединяют уже 27-30 млн человек. Границы между городами незначительней, чем между Василеостровским и Центральным районами.
Мегаполис при должном уходе должен расти. Москва растет. Мы пока в этой гонке не впереди планеты всей, просто тормозим собственное развитие.
В перспективе какие районы области могли бы стать частью Петербурга?
Все, что рядом. Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно бегло взглянуть на исторические генпланы Санкт-Петербурга. До 1937 года никакого Московского района в том виде, в котором мы его знаем, не существовало в принципе. Город до революции имел совершенно иные административные границы. Весь Московский район и его освоение – это история сталинских времен.
С моей точи зрения, город имеет хорошие тенденции к расширению на север. Вообще же этот процесс неизбежный, и продвижение границ будет идти во всех направлениях. Единственное, что вызывает сомнение, - расширение в ближайшее время за «Икею» в сторону Муранского шоссе. Не вижу особых оснований для этого. С транспортной логистикой там стало получше, но большее развитие в ту сторону несколько преждевременно.
Не секрет, что в Девяткино нет больницы, очень мало садов и школ, тогда как жилых домов много. Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» сможет в будущем полностью решить эту проблему?
Сможет. На уровне городских властей сегодня доминирует точка зрения, что ГЧП - это только лишь имущественные отношения местной власти и субъектов бизнеса, а также некий способ по выкачиванию денег из локального бюджета в пользу бизнесмена. Однако идея и сама формула ГЧП значительно шире. Ее корень в объединении усилий экономического агента (корректного, адекватного, ответственного и умеющего коммерциализировать составляющую проекта) и усилий власти по наведению порядка и администрированию тех или иных процессов. Вопросы соединения этих усилий воедино - ключ к решению многих проблем.
Если в предыдущие годы бюджеты были достаточно наполнены, и власть совершала определенные шаги в направлении ГЧП, но не была вынуждена их делать, то сегодня совершенно понятно, что «жирные» годы для наполненности местных бюджетов закончились. Возможно, мы встретим новую волну нефтяного бума с ценами за баррель под 200-300 долларов, и те времена вернутся, но с уровнем нефтяных цен 100-120 рублей/баррель вопрос с наполняемостью локальных бюджетов вряд ли удастся как-то решить. Отсюда вывод: на текущем этапе развития межбюджетных отношений и пополнения казны власть вынуждена искать внебюжетные и партнерские способы решения социальных вопросов. Водружая социальную проблему на бизнес-агента, власти должны видеть в нем существенный плюс, а не конкурента.
Про потенциальные точки взаимодействия бизнеса и власти рисуется просто набор кейсов. Наши администрации имеют очень сильную тенденцию «вкачивать» в проект по решению проблемы много денег, строить какие-то тяжелые здания/сооружения, покупать супердорогое оборудование. А вот как потом все используется - этот вопрос стоит далеко не первым. Есть примеры из медицины, когда выясняется, что бизнес, оказывая людям услуги, значительно более эффективен и дешев для бюджета города, нежели все эти истории с покупкой собственного медоборудования и строительства медучреждений. Когда проектом занимаются власти, это получается в 4-5 раз дороже и менее эффективно.
В настоящее время на активно застраиваемых территориях еще ведется реализация жилья. Когда пустые квартиры заселят люди, что ждет дороги и транспортную систему в целом? Справится ли она?
Справится или не справится инфраструктура, удобна или не очень в эксплуатации окажется – это вопрос опыта девелопера и качества созданного квартала. Существуют проекты, которые вызывают на сегодняшний день вопросы, например, когда строятся огромные микрорайоны на 30-40 тысяч человек, а дорога туда ведет одна. 40 тыс. человек даже с учетом того, что не все ездят на личном автомобиле – это порядка 10 тысяч единиц транспорта, которым надо как-то выехать в течение 2-3 часов утром и попасть обратно в такой же промежуток времени вечером. Транспортный каркас – то, что очевидно и у всех на глазах.
Еще один важный момент – проживание по схеме «припарковал машину - пошел выспался - сел в машину, и жизнь происходит в совершенно другой локации» - неуютно. Мы такие ошибки совершали в советские времена, то самое строительство кварталов в 70-ые годы. Комфортность проживания в этих однотипных безликих районах, в которых нет ничего кроме квартир, уже давно изучена. В микрорайоне должны быть общественные пространства. Восприятие улицы только как утилитарной функции перемещения на автомобиле или пешком - это понимание, далекое от естественных потребностей человека.
Департамент жизнедеятельности Нью-Йорка с мэром города господином Блумбергом различает только управляемых этим департаментом активностей на улицах порядка 14 штук. От проведения массовых шествий и карнавалов до маленьких и кулуарных вещей вроде игры на музыкальном инструменте у входа в метро или права на уличную торговлю хот-догами. 14 только табельных управляемых видов street-activites, в жизни же человека их значительно больше. И хорошо, если девелопер подумал о создании комфортной для жителей среды.
Дата публикации 16 апреля 2015
