Александр Чумак, генеральный директор BPI Group, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, есть ли риски при покупке квартиры по переуступке, может ли застройщик препятствовать таким сделкам и будут ли они востребованы в 2016 году.
Александр, расскажите, каким образом осуществляются сделки по переуступке?
Путем подписания договора цессии – переуступки прав требования. Подготовить его может как наш юрист, так и застройщик, непосредственно договор может быть, как в простой письменной форме, так и нотариальным. Соответственно, и подписание договора происходит или в офисе застройщика, или у нотариуса, или в нашем офисе. А взаиморасчеты – по договоренности, тут возможны любые варианты. Отмечу, что участие застройщика при переуступке прав на квартиру не обязательно, но необходимо уведомить его, что такая сделка свершилась, сделать это можно, например, заказным письмом.
Сделки по переуступке осуществляются только если ЖК реализуется по ДДУ? Или в ЖСК это тоже возможно?
Квартиру, купленную по договору ЖСК, также можно переступить, такие сделки даже быстрее. Единственный нюанс, такая переуступка возможна только один раз. В случае ДДУ, квартиру, купленную по переуступке позже можно еще раз переуступить, а если договор ЖСК – нет.
Регулируются ли законодательством сделки по переуступке? Если ли у покупателя или продавца какие-то риски? Как их минимизировать?
Безусловно, такие сделки регулируются 214-ФЗ (в случае ДДУ) и 215-ФЗ (в случае ЖСК). Риски, конечно, есть, как и всегда при покупке новостройки, не важно, переуступка это или прямой договор долевого участия. Но при трезвом подходе избежать их несложно. Необходимо подробно изучить всю информацию о застройщике и жилом комплексе, чтобы не оказаться впоследствии обманутым дольщиком. Для этого нужно ознакомиться с историей застройщика, разрешительной документацией на строительство и правами на участок. Затем следует убедиться, что права переуступает именно тот человек, который указан дольщиком в договоре с застройщиком, либо у него есть нотариальная доверенность. А в случае ДДУ обязательно проверить, что договор зарегистрирован в УФРС. Еще один важный момент – взаиморасчеты продавца переуступки с застройщиком, тут возможны разные варианты, но крайне важно понимать, что продавец ничего не утаивает. Например, если мы говорим о стопроцентной оплате, то квартира должна быть полностью оплачена, у продавца есть соответствующие платежки или акт сверки взаиморасчетов. Если же квартира приобреталась в рассрочку или ипотеку, то требуется проверить, что график платежей соблюден, отсутствует просрочка по платежам. Можно, конечно, купить квартиру и с задолженностью, просто информация об этом, о сумме долга и пени не должна умалчиваться.
Какова роль застройщика в сделках по переуступке? Может ли компания отказать в перерегистрации договора?
Застройщик может сопровождать такие сделки, выступая при этом своеобразным гарантом, поскольку проверяет документы, подтверждает взаиморасчеты с дольщиком-продавцом, а зачастую готовит и сам договор цессии. Отказать в регистрации такого договора застройщик не может в принципе, регистрацией занимается УФРС, их отказ возможен, если, например, не предоставлены все необходимые документы или есть обременение. Максимум, что может сделать застройщик – препятствовать в проведении переуступки, вплоть до полного запрета, но это происходит крайне редко. В нашей практике было только два таких случая. В первом дольщик хотел перехитрить застройщика: он затребовал денежную компенсацию за перенос сроков передачи ему квартиры и одновременно решил продать ее по переуступке. Во втором у дольщика была такая просрочка по выплате рассрочки, что застройщик решил расторгать договор, поэтому ни о какой переуступке не могло быть и речи.
В чем плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке?
На сегодняшний день минусом можно считать то, что господдержка ипотеки распространяется только на переуступки от юридических лиц, а их не так много, большую часть квартир переуступают физические лица. А если говорить о переуступке с ЖСК, то ипотека невозможна в принципе. Также переуступку (как ЖСК, так и ДДУ) нельзя купить в рассрочку. Что касается плюсов, то первое, что приходит на ум – возможность сэкономить. Переуступки всегда дешевле аналогичных квартир у застройщика, например, у нас бывали варианты с дисконтом до 800 000 рублей по сравнению с ценой застройщика. Второе – возможность найти такую квартиру, какой у застройщика давно нет. Удачные планировки, видовые квартиры, популярные этажи разбирают быстро, часто это инвесторы, которые заинтересованы в максимально востребованных в будущем вариантах. Поэтому на поздних этапах строительства в прямой продаже если и остаются квартиры, то не самые ходовые: большие 3- или 4-комнатные или с неудобной планировкой, или на неудачном этаже. Но то, чего уже нет напрямую у застройщика, практически всегда можно найти среди переуступок.
Можно ли купить квартиру в ипотеку по переуступке? Действует ли ипотека с господдержкой?
Конечно, но только если квартира куплена по договору долевого участия. Мы давно и успешно проводим переуступки с привлечением ипотечных средств. Но такие сделки, конечно, сложнее. Господдержка, как уже говорилось, распространяется только на переуступку от юридического лица. Таких предложений на рынке немного, но мы сотрудничаем с инвесторами-юрлицами, с подрядчиками, у нас такие варианты практически всегда есть в наличии.
По вашим оценкам, в условиях кризиса в 2015 году сделок по переуступкам стало меньше или больше?
Если сравнивать «голые» цифры, то меньше. Но нужно учитывать, что в прошлом году весь рынок недвижимости был менее активен, чем раньше, и сделок в целом совершалось меньше. Сегмент переуступок в процентном отношении просел примерно так же, как и другие сегменты. Оказало свое влияние и то, что господдержка ипотеки не распространяется на переуступки от физических лиц, а таких предложений на рынке большинство.
В минувшем году физические лица стали реже или чаще перепродавать квартиры в недостроенных домах? С чем это связано?
В конце 2014 и самом начале 2015 года, когда произошло сильное ослабление рубля, была такая тенденция, что продавцы, вложившиеся в надежные стройки, снимали квартиры с продажи, чтобы сохранить деньги. Однако весной все вернулось на круги своя. И во второй половине года, когда рубль снова стал ослабевать, такой тенденции уже не наблюдалось. Надо понимать, что достаточно большая часть продавцов переуступок – частные инвесторы, квартиры изначально покупались ими для последующей продажи, и они будут продавать и стараться сделать это до того, как дом введен в эксплуатацию. Так что существенного падения предложения мы не ощутили. Скорее, наблюдался дефицит спроса, особенно в конце года.
Обычно цена квартиры по переуступке как-то отличается от цен застройщика?
Да, конечно. Как уже говорилось, квартиры, продающиеся по переуступке, всегда дешевле, чем у застройщика. Это связано с обычной конкуренцией. К застройщику, особенно крупному, доверие покупателя всегда будет выше: он известен, широко рекламируется, плюс до сих пор существует стереотип, что покупка напрямую у застройщика – это дешевле, проще и надежнее, хотя на самом деле для покупателя разницы никакой, отличие только в том, кто поможет ему подобрать идеальную квартиру: менеджер застройщика или агентства. Поэтому, чтобы сделать свою квартиру более привлекательной, дольщик готов снизить цену.
Каковы ваши ожидания – в 2016 году сделки по переуступке не потеряют актуальность? Будут ли они востребованы?
Сегодня трудно делать вообще какие-либо прогнозы, слишком много факторов влияют на развитие ситуации. В сегменте переуступок многое будет зависеть, например, от продления программы господдержки ипотеки. Сейчас она продлена до мая, и есть основания полагать, что после этого закончится – переуступкам такой исход будет на руку, так как застройщики лишатся одного из главных козырей – доступной ипотеки. Но предпосылок к тому, что переуступка перестанет быть востребованной, мы не видим.
Читайте также:
Рассрочки в новостройках Петербурга: перспективы в 2016 году
Дата публикации 19 января 2016
