Перспективы ипотечного кредитования в 2019 году — вопрос, интересующий все стороны рынка недвижимости: и клиентскую, и риелторскую, и застройщиков. Генеральный директор агентства недвижимости «ХочуКвартиру» Татьяна Колоярова специально для Новострой-СПб дала прогноз — что будет с ипотекой после Нового года.
Ипотека остается основным драйвером развития рынка новостроек. Снизившиеся до исторического минимума ставки расширили круг покупателей строящегося жилья и способствовали увеличению спроса. Однако после повышения ключевой ставки Центробанка в сентябре многие коммерческие банки были вынуждены поднять и ставки по жилищным кредитам. При этом аналитики предупреждают о возможности очередного повышения ключевой ставки 14 декабря. Помимо ставок на востребованность ипотеки и, соответственно, продажи жилья влияет и размер первоначального взноса, который может быть повышен с 1 января 2019 года.
Скажу сразу, что явно заметны предпосылки к росту процентных ставок по ипотечным кредитам. Причин тому несколько, смотрите сами: с 1 января 2019 года Центральный банк РФ планирует повысить нормы резервирования по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Что это значит? Объясняю: так правительство борется с недобросовестными заемщиками, допускающими просрочки по выплатам кредитов, в том числе ипотечных. По версии Центробанка, количество неплательщиков будет выше среди граждан, прибегающих к ипотечному кредиту с низким первоначальным взносом (20% от стоимости квартиры и меньше). Логика такая: раз уж заемщик не смог накопить приличную сумму на первоначальный взнос, то и риски просрочек по выплатам кредита выше.
Для такого заемщика правительство предусмотрело коэффициент риска, который влияет на норматив достаточности капитала банка. И банк будет вынужден либо поднимать ставку по ипотечным кредитам, чтобы покрыть свои расходы на обеспечение нормы резервирования, либо увеличивать минимальный допустимый первоначальный взнос. И в том, и в другом случае ипотека становится менее доступной для рядовых граждан.
И второе: ужесточение кредитно-денежной политики ЦБ РФ делает деньги более «дорогими» и, опять же, толкает ставку по кредитам вверх. Помните, одно повышение ключевой ставки уже произошло в сентябре 2018 года, что и привело к росту ставок по ипотечным кредитам в среднем на 0,75 п. п.
Вполне возможно, что это не последнее повышение даже в 2018 году и в декабре мы успеем пережить еще один скачок. Собрание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 14 декабря. По моим оценкам, есть все основания полагать, что ставка будет повышена на 1-1.5% п. п.
И напоследок скажу о государственных программах по ипотечному кредитованию на 2019 год. Здесь поводов для оптимизма также немного. Новые программы не анонсированы, и в следующем году будут доступны уже существующие, все те же: программа льготного кредитования для многодетных семей, «Молодая семья» и прочие.
То же касается и возможного субсидирования ипотеки. Чтобы понять, будут ли компенсировать ипотечную ставку в случае повышения ключевой, нужно вспомнить весну 2015 года, когда государство протянуло руку помощи и ввело поддержку ипотечного кредитования. Эту необходимость продиктовали сразу несколько причин: среди них резкое удорожание импортных материалов и комплектующих, высокие ставки на кредиты предприятиям. По сути, в первую очередь спасалось не население, а строительная отрасль руками потребителей. Так, благодаря государственной поддержке, был удержан спрос на недвижимость, а застройщики смогли выдохнуть с облегчением. А сейчас наблюдается немного другая конъюнктура рынка: политика импортозамещения, очевидно, привела к сокращению до минимума доли импортных материалов, использующихся в современном строительстве «масс-маркет». И тут формируется простое уравнение: учетная ставка — ниже, волатильность — меньше. Все вышесказанное позволяет мне считать, что пока новых предпосылок к появлению компенсаций и льгот на получение ипотеки не предвидится, кроме уже существующих.
По моему мнению, 2019 год не станет более легким для заемщиков, нежели текущий 2018. Рост ставок будет набирать обороты, долгожданную паузу может принести только смягчение кредитно-денежной политики, но и ее не стоит ожидать раньше второй половины 2019-го. В связи с этим, как обычно, на вопрос «Когда же приобретать квартиру?» повторю: лучшее время — сейчас.
Читайте также
«Когда не знаешь точно — предполагай худшее»: почему квартиру в ипотеку надо покупать сейчас
Новостройки Петербурга подорожают в 2019 году на 5-15% — эксперт о причинах роста цен
«Требования к ипотечным заемщикам ужесточаются»
Дата публикации 10 декабря 2018
