• Интервью
  • Очень важно иметь страховую гарантию при покупке квартиры в новостройке
03 августа 2012

Очень важно иметь страховую гарантию при покупке квартиры в новостройке

Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА##

Страхование финансовых средств при покупке квартиры в новостройке – сегодня в новинку для покупателей. О том, как не стать обманутым дольщиком и вернуть деньги в полном объеме, сколько стоит услуга страхования рисков дольщика, Novostroy-SPb беседовал с Борисом Шароновым, директором департамента рисков НСКА.

Расскажите, пожалуйста, что сегодня представляет услуга по страхованию новостройки? Для чего необходима эта услуга?

Услуга по страхованию новостройки направлена на защиту финансовых средств, вложенных в квартиры на стадии строительства. Она называется - страхование финансовых рисков долевого участия в строительстве. Данный вид страхования позволяет при наступлении страхового случая (банкротство застройщика или срыв сроков строительства), вернуть в полном объеме вложенные в квартиру деньги.

Страховым случаем считается неисполнение обязательства застройщика по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости  и невозвращение ему вложенных средств независимо от причин, по которым наступают указанные события, в том числе в результате банкротства и двойных продаж.

Насколько актуально страхование строящегося жилья сегодня для России?

Актуальность страхования рисков дольщиков для России вытекает из печальной статистики. Весной 2012 года Минрегионразвития представило данные по проблемным объектам долевого строительства. Таких в России насчитывалось 964, а количество пострадавших дольщиков перевалило за 95 тысяч семей. Участие в долевом строительстве всегда влечет за собой риски, потому что деньги вкладываются в пока еще не построенный объект. За то время, что он возводится – в среднем 1-3 года, может произойти все, что угодно – и в мировой экономике, и более локально.

В соответствии с последними изменениями в законе о банкротстве, дольщики имеют право получить от застройщика не только деньги, но и неустойку. Однако в 70% случаев, по данным Минрегионразвития, объект становится проблемным именно из-за недостатка финансирования. В этом случае, о какой уплате неустоек может идти речь, если застройщику не хватает денег даже на завершение строительства? 

В каких случаях дольщику или пайщику стоит задуматься о страховании купли квартиры на начальной стадии?

Важно помнить, что при реализации любого строительно-инвестиционного проекта всегда возможны риски, которые, как показывает практика, не всегда зависят от опыта и добросовестности застройщика, от степени легитимности схемы продаж. Существует очень много внешних факторов и обстоятельств (изменение ставок рефинансирования ЦБ, конъюнктуры рынка, цен на стройматериалы, проблемы с внешними инженерными сетями, дефолты подрядчиков и поставщиков и т.д.), способных повлиять на четкое соблюдение условий договора долевого строительства жилья.

Эти риски не всегда можно предвидеть на стадии покупки квартиры. Поэтому, на наш взгляд, иметь страховую гарантию не помешает при покупке любой новостройки на любой стадии строительства.

Популярна ли эта услуга сегодня у потенциальных покупателей?

Рынок данных услуг сегодня только формируется. Спрос на страхование финансовых рисков дольщиков пока еще не очень большой в связи с отсутствием достаточной информированности потребителя о возможности такого страхования и особенностями общей отечественной страховой культуры.

Низкий уровень юридической грамотности потребителей и отсутствие необходимых знаний в области сделок с недвижимостью так же  влияет на спрос, - люди попросту не видят своих рисков, слепо веря, что официальный договор с печатью и 214-ФЗ убережет их от финансовых проблем.

Охотно ли застройщики сотрудничают со страховыми компаниями?

Еще год назад застройщики и девелоперы неохотно поддерживали сотрудничество с нами, в части предложения нашей услуги своим клиентам. Считалось, что если застройщик признает фактически существующие риски, стандартные риски, присутствующие при реализации строительно-инвестиционных проектов, станет предлагать клиентам их застраховать, он тем самым демонстрирует неуверенность в успешном результате, подрывая авторитет своей компании.

Увеличение числа наших партнеров (их около 40) — это очень хороший показатель того, что происходит качественное развитие инфраструктуры рынка недвижимости, отношения между покупателем и продавцом становятся более прозрачными. Клиентоориентированные застройщики стали открыто говорить, что риски объективно неизбежны и готовы предлагать покупателям возможность их застраховать во избежание крупных финансовых потерь.

Страхование рисков стали расценивать как конкурентное преимущество, дополнительную услугу для своих клиентов, которая обеспечивает им  спокойствие, уверенность в будущем, дает дополнительную гарантию сохранности средств, вложенных в строящуюся квартиру.

Мы уверены, что активное внедрение механизмов добровольного страхования финансовых рисков при участии в долевом строительстве со временем приведет к стабилизации данного сегмента рынка недвижимости, будет способствовать возникновению конкурентных преимуществ у добросовестных, надежных и финансово устойчивых застройщиков, мотивировать их к прозрачности, соблюдению законодательства и ответственности.

Есть ли уже на рынке новостроек истории успеха, когда дольщикам удалось получить страховку?

Выплаты по страхованию финансовых рисков долевого строительства были и в Московском регионе, и в Петербурге. Не хочу здесь называть компании, чтобы не предоставлять им конкурентных преимуществ перед другими, которые тоже урегулировали аналогичные убытки, а я просто о них не слышал.

На самом деле данный вид страхования, в смысле выплат, ничем не отличается от других, например – страхования объектов недвижимости от пожаров, стихийных бедствий… Просто факты выплат, например по автострахованию, известны практически каждому из нас, там значительная частота страховых событий и колоссальное количество застрахованных.

Например, сейчас наша компания начинает урегулирование убытков по объекту, где произошел страховой случай - перенос сроков сдачи объекта. Важно заметить, что когда в 2010 году мы аккредитовали данный объект, строительство было близко к завершению, график строительства не нарушался, квартиры продавались в строгом соответствии с ФЗ-214 и надежность застройщика не вызывала сомнений у экспертов нашей компании.

Объект был благополучно достроен в срок, но сдать в собственность жилье сейчас нельзя, так как возникли проблемы с внешними коммуникациями. У наших клиентов в сложившейся ситуации есть выбор: или вернуть в полном объеме вложенные деньги уже сейчас, получив страховое возмещение, или оформить пролонгацию договора страхования и, если сроки вновь будут перенесены, либо возникнут другие неблагоприятные обстоятельства, они получат свои деньги в следующем году.

В этом месяце начата процедура урегулирования по страховым случаям двух клиентов нашей компании, которые приобретали квартиры в малоэтажном комплексе в Подмосковье. Если в указанные сроки в направленной застройщику претензии он не вернет дольщикам проинвестированные средства, наша компания выплатит им страховые возмещения в течение 20 дней.

Сколько стоит в среднем сегодня услуга «страхование новостройки»?

Стоимость страхования финансовых рисков при покупке квартиры на стадии строительства составляет в нашей компании от 1,5% до 4,5% за весь срок действия договора страхования. Стоимость страхования напрямую зависит от степени риска, которая оценивается страховщиком в процессе проведения предстраховой экспертизы.

На практике это в пределах от 1,5% до 2% из расчета, если объект должен быть сдан через год, если планируемый срок сдачи больше, то соразмерно повышается и тариф. К примеру, если квартира строится в Санкт-Петербурге, продается в соответствии с 214 ФЗ, стоит 4,5 миллиона, а срок подписания акта передачи ее дольщику 2 года, то страхование финансового риска обойдется дольщику в 90 тысяч рублей, согласитесь – не слишком много за спокойствие.

Имеет ли смысл ввести практику обязательного страхования покупателей недвижимости? Как, например, поступили на автомобильном рынке?

Сейчас активно идет обсуждение новых законодательных инициатив, посвященных страхованию ответственности застройщиков. Министерство Финансов РФ, ранее негативно относившееся к предложенному Единороссами Александром Хинштейном и Александром Коганом законопроекту об обязательном взаимном страховании ответственности застройщиков (ОВС), теперь готово одобрить проект закона ОВС, при условии серьезных доработок и в комплекте с альтернативными инструментами, такими как обычное коммерческое страхование и банковская гарантия.

По мнению экспертов компании «НСКА», при введении такого комплекта велика вероятность, что недобросовестные застройщики воспользуются услугами таких же страховых компаний и банков, и проблемы могут усугубиться.

Суть законопроектов сводится к тому, что перед тем как привлекать средства дольщиков, застройщик должен купить страховой полис, банковскую гарантию либо уплатить страховой взнос, вступив в общество взаимного страхования застройщиков. Таким образом, он приобретает своего рода индульгенцию на случай, если не исполнит обязательства перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве.

Стоимость такой индульгенции приведет к удорожанию новостроек, существенность которого увеличивается еще и за счет того, что страховой взнос необходимо внести еще до начала реализации проекта (когда деньги нужны на строительство). Кроме того (по крайней мере, в ОВС) возможны дополнительные взносы с добросовестных и успешных застройщиков для пополнения резервного фонда, в случае, если его не хватит для возмещения ущерба, причиненного дольщикам застройщиками, потерпевшими неудачу. Цена банковской гарантии, либо коммерческого страхования тех же рисков, очевидно, должна быть еще выше, т.к. в данных инструментах резерв, в отличие от ОВС, не пополняемый, и гаранты учтут этот дополнительный риск в тарифах.

Мы считаем, что все три варианта обязательного страхования застройщиками своей ответственности имеют один главный недостаток – во всех случаях стороной договора является застройщик, действующий в своих интересах. Дольщики опять остаются в стороне от процесса защиты их прав. Не логичнее было бы, раз уж нас волнует незащищенность дольщика – неквалифицированного участника долевого строительства, дать ему возможность напрямую получить финансовую гарантию, самому застраховать свои финансовые риски в компании, которой он доверяет и которая имеет соответствующую лицензию и показатели финансовой устойчивости.

Тем более, что Минфин, как мы видим, не против обычного добровольного страхования в рамках существующего страхового рынка. Также хотели бы не согласиться с мнением, что обязательное страхование ответственности сделает рынок недвижимости более открытым, особенно в варианте ОВС. Напротив, создание единой финансовой структуры в рамках узкоспециализированного профессионального сообщества, приведет к  монополизации рынка основными игроками, создаст благоприятную среду для злоупотреблений и коррупции. 

На наш взгляд, предлагаемые меры не уберегут дольщиков от недобросовестных застройщиков и связанных с этим проблем. Данные механизмы направлены не на то, чтобы заткнуть возможные «дыры», куда могут уплыть средства дольщиков, а на решение совсем других задач, – где и с кого взять деньги, чтобы за чей-то счет (страховых компаний, банков-гарантов, ОВС) как-то компенсировать причиненный нерадивыми участниками и организаторами строительства ущерб.

Нами предложена альтернативная модель компенсационного механизма для дольщиков. Модель основана на добровольном страховании в коммерческих страховых компаниях финансовых рисков самого дольщика при вступлении последнего в долевое строительство:

  • Страховые компании заключают договор только по результатам андеррайтинга (после проверки объекта, застройщика, девелопера, генподрядчика и самого проекта)
  • Дольщику, при вступлении в долевое строительство, разъясняются под роспись риски, которые он будет нести с этого момента и одновременно предлагается возможность эти риски добровольно застраховать.

Эта модель имеет следующие преимущества перед другими:

  1. Наиболее проста в реализации (практически вся законодательная база есть). Потребуется небольшая корректировка действующих законов в сторону усиления ответственности самих дольщиков, как добросовестных приобретателей.
  2. Источник финансирования компенсаций пострадавшим дольщикам (страховые резервы страховщиков) не требует участия бюджетов.
  3. Соответствует закономерностям саморегулируемого рынка – неблагополучные застройщики и сомнительные объекты либо никто не будет принимать на страхования, либо по ним будут очень высокие ставки страховых платежей.
  4. Гибкость. В этой модели легко реализовать более широкий, чем просто банкротство, набор рисков. Например, срыв сроков строительства.
  5. Благоприятное влияние на рынок - мотивация к прозрачности,  подтверждению показателей надежности и финансовой устойчивости приведет к выходу из тени девелоперов – основных игроков, находящихся сейчас вне правового регулирования ФЗ-214. С другой стороны, лишит конкурентных преимуществ недобросовестных застройщиков.
  6. Регулирование страхового рынка осуществляет ФСФР.
  7. Затраты на реализацию модели несут сами страховые компании.
  8. Конкуренция на страховом рынке не даст необоснованного завышения цены страхования.

Что препятствует развитию страхования на первичном рынке? Что необходимо изменить на законодательном уровне?

Причины недостаточного развития страхования на первичном рынке на наш взгляд следующие:

  1. Несовершенство нормативно-правового поля, регулирующего деятельность участников рынка;
  2. Высокая степень рисков, требующая наличия у страховщиков квалифицированных андеррайтеров, способных адекватно их оценивать;
  3. Отсутствие необходимых перестраховочных емкостей на страховом рынке;
  4. Появление, так называемого, схемного псевдострахования, дискредитирующего реальные финансовые гарантии;
  5. Отсутствие государственной поддержки на законодательном уровне и в смысле пропаганды страховой культуры;
  6. Отсутствие у потенциальных потребителей услуги понимания самого предложения: на первых этапах работы крайне сложно было донести до покупателей строящейся недвижимости информация о возможности гарантировать сохранность вложенных средств.

Что необходимо сделать на законодательном уровне для реализации альтернативной модели финансовой защиты дольщиков, описанной выше?

Внести поправку в 214-ФЗ: при регистрации ДУДС, дольщик предоставляет страховой полис страхования финансового риска, либо заявление о том, что он проинформирован о рисках, связанным с его участием в сделке и что он осознает возможные неблагоприятные последствия, и готов нести эти риски самостоятельно и не в праве требовать в случае их наступления компенсаций со стороны государственных органов.

Такой подход позволит отделить инвесторов, пострадавших от случайных рисков, поддающихся страховой оценке, от авантюристов, которые, несмотря на требования закона и отказа страховщиков в финансовых гарантиях, вложились в заведомо не правовые, экономически не состоятельные проекты.

Реализация предлагаемой модели начнет работать с момента введения на всех объектах долевого строительства любой стадии реализации и при любых существующих на них схемах привлечения денежных средств.

Таким образом, мы получим естественный рыночный регулятор, который сможет мотивировать застройщика к менее рисковым схемам продаж, прозрачности и публичности их финансового состояния, подтолкнет их к сотрудничеству со страховыми компаниями в стремлении к конкурентному преимуществу на рынке. Такой подход также лишит конкурентных преимуществ недобросовестных застройщиков.

Какой прогноз развитию страхования на первичном рынке Вы бы дали? Стоит ли ждать кардинальных перемен?

Любые поправки в закон, ужесточающие контроль за деятельностью застройщика, как показывает многолетний опыт, приводят только к выработке застройщиками и девелоперами контрмер по защите своих бизнес интересов и к удорожанию недвижимости. Только мотивация участников долевого строительства к прозрачности, к исполнению законодательства с помощью естественных рыночных механизмов, в том числе с помощью ответственного подхода дольщиков к участию в проектах, приведет к стабилизации долевого строительства выстраиванию отношений новой формации.

Мы очень надеемся, что в скором времени Россия выйдет на уровень цивилизованных стран, решаться проблемы с законодательством и его исполнением, но, уважаемые покупатели, помните, заключая любую сделку, обратитесь к специалистам, проанализируйте все возможные риски и сделайте правильный и обдуманный выбор.

Другие материалы про Борис Шаронов
Другие материалы про Дольщики
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября