Интерес к рассрочке от застройщика неуклонно растёт

Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок»##

Сегодня застройщики предлагают различные варианты покупки жилья в новостройке, но самыми популярными являются ипотека и рассрочка. Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок», рассказала Novostroy-SPb, как потенциальному покупателю определиться с наиболее выгодным для него способом покупки квартиры.  

Как бы Вы охарактеризовали первичный рынок Петербурга на сегодняшний день? Какие заметные события произошли в первую половину года?

Рост активности на первичном рынке начался с середины 2011 года, рынок стал постепенно отвоевывать утерянные в кризис позиции, а первая половина 2012 года эту тенденцию продолжила и укрепила.

В позитивных прогнозах на 2012 год сомнений не было, однако спрос даже превысил ожидания - объём сделок вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Рынок «подогрели» ряд событий, выпавших как раз на первое полугодие. Прежде всего, это нестабильность финансовых рынков, курса рубля, ожидание повышения ставок и ужесточения требований банков к заёмщикам по ипотеке, прогнозы второй волны кризиса в 4 квартале 2012 года.

Год отметился также ужесточением  градостроительной политики, пересмотром постановлений о выделении земли под застройку в городе, приостановлением  действий некоторых разрешений на строительство и выдачи новых, мораторием на запуск новых проектов в центре, законодательными инициативами в виде отмены «долёвки» и  запрета строительства жилья площадью менее 25 кв. м., а также противоречащими друг другу курсами на снижение стоимости жилья на 20%, с одной стороны, и более доступную ипотеку, с другой.

Эти события, широко освещаемые в СМИ, породили повышенный спрос, в первую очередь, на жильё в благоустроенных районах с развитой торговой, социальной и транспортной инфраструктурой. Его дефицит уже ощутим особенно на вторичном рынке, а в случае отсутствия форсирования согласований в 2013 году тренд затронет и рынок новостроек.

На фоне этих тенденций вырос также инвестиционный интерес - доля таких сделок сегодня составляет порядка 15%, а возможное снижение процентных ставок по депозитам на 1-2% к концу года может увеличить её до 20-25% (докризисный уровень).

Приятно отметить рост спроса на более качественное жильё наряду с традиционным спросом на недорогие малогабаритные варианты, а также практически отсутствие сезонного летнего спада на первичном рынке второй год подряд. Быстрое вымывание наиболее ликвидного жилья привело к росту цен в среднем на 1–1,5% в месяц, рост с начала года составил в 6-10% в зависимости от сегмента.

Можно ли сегодня утверждать, что квартиры в новостройках более популярны, чем жилье на вторичном рынке?

ГК «ПРОК» работает только на первичном рынке, достоверных данных по вторичному рынку у нас нет, но по косвенным признакам можно сказать, что это именно так.

Во-первых, по данным статистики, на вторичном рынке Санкт-Петербурга ипотечные сделки составляют 20%, на рынке новостроек – порядка 40% от всех сделок на первичном рынке. Все чаще покупатели, получив одобрение на ипотеку, принимают решение приобрести не одну квартиру на вторичном рынке, а вложиться в несколько квартир на первичном.

Во-вторых, лидерами по спросу пока остаются квартиры небольших метражей, а качественного предложения на вторичном рынке практически не осталось, что заставляет клиентов ориентироваться на вложения в долевое строительство.

В-третьих, зачастую в наиболее интересных, удачно расположенных объектах все квартиры бывают распроданы к моменту ввода в эксплуатацию, так как стоимость квартиры на начальном этапе строительства на 20-30% ниже, чем цена жилья в готовом доме.

Эти тенденции дают основание полагать, что квартиры в новостройках действительно более популярны, чем «вторичка». В новых домах людей привлекают качество архитектурных и планировочных решений, возможность широкого выбора квартир, развитая внутридомовая инфраструктура, благоустройство  территорий новых кварталов, и, наконец, социальная однородность, ведь достойные соседи – залог спокойной жизни и приятного общения.

Ваша компания сама строит и реализует жилье. Какими способами оплаты сегодня могут воспользоваться покупатели?

Будущим собственникам жилья в зависимости от их пожеланий и возможностей  мы предлагаем воспользоваться рассрочкой либо ипотекой. Тrade in пока довольно «молодая» услуга на рынке недвижимости (возникла  в 2009 году как реакция на кризис), но широкого распространения не получила в силу  многих ограничений.

Что популярней у покупателей – покупка жилья в новостройке  с помощью ипотеки или рассрочки?

Интерес к рассрочке от застройщика неуклонно растёт, особенно в свете ужесточения условий по ипотеке. Покупателей эта услуга привлекает, прежде всего, отсутствием  утомительной процедуры сбора документов,  привлечения поручителей и т.п. для подтверждения платежеспособности заёмщика. Также в случае рассрочки приобретённая квартира не является залогом, да и сами застройщики, как правило,  более лояльны к покупателям, с ними проще договориться в случае  непредвиденных проблем, чем с банками.

К тому же процент по рассрочке у застройщика часто ниже банковского, и чем больше покупатель гасит кредит, тем меньше проценты, что предлагают не все банки. Рассрочка с выплатами по индивидуальному графику  может стать лучшим решением для тех покупателей, кто не хочет переплачивать, а единовременная выплата слишком обременительна для семейного бюджета.

Какие варианты рассрочек предоставляет ваша компания?

При первом взносе от 70% нашим дольщикам  предоставляется беспроцентная рассрочка, если первый взнос от 20%, то под 0,8% в месяц до окончания строительства, а остаток вносится ежемесячно равными частями.

Тем, кто вносит сразу 100%, предоставляется скидка. ЖК «Лахта» в Приморском районе уже построен, поэтому рассрочка здесь небольшая – на 3 месяца при первом взносе от 51%, а вот в рамках следующего проекта – ЖК «Дом у Разлива» в Сестрорецке, старт которого планируется в этом году, - мы будем  предоставлять беспроцентную рассрочку на 5 лет при первом взносе от 50%. Приобретение квартир в ЖК «Дом у Разлива» будет осуществляться путём вступления в ЖСК и уплаты взносов.  Этот вариант рассрочки вызывает живой интерес у наших потенциальных покупателей.

Насколько популярна ипотека как инструмент покупки в новостройке? Со многими ли банками вы сотрудничаете?

При всей привлекательности рассрочки от застройщика её срок составляет от 3 до 5 лет (предоставляется на период строительства), что увеличивает финансовую нагрузку, а это по силам далеко не каждой семье. Для тех покупателей, кому важно минимизировать ежемесячные выплаты (а по результатам опросов наших потребителей, 60% клиентов хотели бы выплачивать по рассрочке или ипотеке не более 25 000 руб. в мес.), ипотека на 10-15 лет является единственным приемлемым способом покупки квартиры.

В период строительства в ЖК «Лахта» действовали ипотечные программы от 7 ведущих банков, что сделало доступным приобретение квартир не менее чем для 30% наших клиентов. Так как дом построен и сдан, а право собственности будет получено осенью, сегодня приобретение возможно по ипотеке от ОАО «МДМ Банк» и ОАО «Газпромбанк». После  получения права собственности взять кредит можно будет взять в любом банке .

С помощью рассрочки или ипотеки покупают для  себя или в инвестиционных целях?

Конечно для себя. По коммерческим помещениям крайне редко бывает востребована рассрочка, и то на минимальный период. Как правило, покупатели коммерции вносят  100% оплату, чтобы получить максимальную  скидку.

Случалось ли, что покупатель переоценил свои финансовые силы и с какого-то момента больше не мог выплачивать рассрочку или ипотечный кредит. Как решается такая проблема?

Санкции к тем, кто просрочил платежи по рассрочке, установлены законодательством. При нарушении дольщиком сроков выплат он выплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

А в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей застройщик вправе предъявить требование о расторжении настоящего договора в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года №214-ФЗ.

Однако что касается нашего опыта,  такие случаи единичны и случаются крайне редко. В такой ситуации мы, конечно, стараемся пойти навстречу – составляются индивидуальные графики платежей. Если все же выплаты проблематичны, то дольщик берёт потребительский кредит, чтобы выплатить нужную сумму, а потом рассчитывается с банком.

В случае ипотеки, если заемщик решает, что не хочет больше платить по кредиту или просто желает продать заложенную квартиру, то он  получает на это разрешение банка и оговаривает с ним  условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита.

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается купить квартиру в новостройке, и не может определиться: рассрочка или ипотека.

Всесторонне взвесить все «за» и «против», рассчитать свои силы, чтобы принять единственно верное решение. Никогда не брать кредит, если выплаты по нему находятся на пределе возможностей.

Какие основные факторы сдерживают развитие первичного рынка в Петербурге? Что необходимо кардинально изменить?  

Я считаю также, что основным тормозом для развития строительного рынка является длительный и многоступенчатый процесс согласования проектно-разрешительной документации, увеличение объёма документации, задержка согласований.

Возможности уплотнительной застройки в городе практически исчерпаны. Очевидно, что будущее – за проектами в Ленобласти, которые должны возместить дефицит городского предложения. Но квартира в городе и жилье в пригороде, пусть даже ближайшем, это все-таки разные проекты. А  требования  покупателей к потребительским характеристикам и комфорту жилья растут.

Только создав в пригородах транспортную и социальную инфраструктуру городского уровня, можно создать продукт, востребованный рынком. Если обеспечение жителей жилых комплексов всей инфраструктурой возложат на плечи застройщиков, это чревато серьёзными дополнительными затратами и увеличением сроков реализации проектов, что скажется на стоимости жилья. «Социалка» должна  предусматриваться и обеспечиваться властями, средства должны выделяться без опозданий и в нужных объёмах.