Руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Raribas Real Estate Анна Калинина рассказала порталу Novostroy-SPb.ru об особенностях элитных новостроек Петербурга и перспективах данного сегмента рынка.
Какие квартиры в Петербурге относятся к сегменту элитного жилья? Относятся ли апартаменты к этому сегменту рынка?
Основной параметр, ориентируясь на который жилую недвижимость относят к объектам премиум-класса – локация. Элитные дома расположены, прежде всего, в Центральном и Петроградском районах Петербурга. Это «золотой треугольник» и окрестности Таврического сада, Крестовский и Каменный острова. К жилью премиум-класса также относят несколько новых домов на Васильевском острове и один дом на границе Выборгского и Петроградского районов Петербурга – ЖК «Монблан». Раньше районом элитной застройки считались также Коломяги, однако сейчас они перестали пользоваться спросом у покупателей. Люди охотнее приобретают таунхаусы и коттеджи за городом, где за те же деньги можно получить совершенно другой, гораздо более комфортный образ жизни.
К элитному жилью можно отнести и некоторые апартаменты, однако де-факто они представляют собой объекты коммерческой недвижимости. Наиболее ярким примером элитных апартаментов является ЖК «Пятый элемент» на Крестовском острове, введенный в эксплуатацию в 2003 году. Элитный статус этот проект получил благодаря уникальной локации и качеству строительства. Из строящихся сейчас проектов к элитным апартаментам можно отнести «Авеню-апарт» на Петроградской стороне и комплекс апартаментов на Каменном острове.
Как давно на рынке стали появляться жилые комплексы элит-класса? Изначально был ли спрос на такое жилье высоким или состоятельные люди предпочитали покупать элитные квартиры на вторичном рынке?
Первым проектом, который, на мой взгляд, можно по праву отнести к элитному жилью, стал дом на Итальянской, 12А. Для Петербурга в то время это был уникальный объект, выполненный качественно и по современным стандартам.
До начала 2000-х годов, пока на рынок не начали выходить современные элитные жилые комплексы, спрос, конечно, был сосредоточен на вторичном рынке. У покупателей не было альтернативы покупке квартиры в старом доме в престижной локации. Популярностью на вторичном рынке тогда, как и сейчас, пользовался «золотой треугольник» и ближайшие к Таврическому саду улицы. Однако с появлением новых проектов спрос стал смещаться в их сторону благодаря ряду преимуществ, которыми обладали такие дома: однородное социальное окружение, качественная инженерия, современные материалы, удобные планировки и т.д.
Как обстоят дела на рынке элитного жилья сегодня?
Спрос на элитное жилье сохраняется даже несмотря на сложную ситуацию в экономике. А вот объем предложения в I квартале увеличился незначительно: новых объектов на первичный рынок элитного жилья вышло всего два: ЖК «Смольный проспект» от «ЮИТ Санкт-Петербург» и ЖК «Привилегия» на Крестовском острове от «Еврострой».
Средняя цена квадратного метра жилья премиум-класса на первичном рынке сейчас составляет 255 тыс. руб.
Где сосредоточены новостройки элит-класса? В каких районах города их больше всего?
Больше всего элитных жилых комплексов сейчас строится в Петроградском районе Петербурга (10 домов). Кроме того, жилой дом премиум-класса возводится на площади Победы в Московском районе. В Центральном районе завершается строительство ЖК «Парадный квартал» около Смольного и ЖК «Ховард» на набережной Фонтанки.
Проект нового налога на недвижимость предполагает, что владельцы дорогих квартир будут платить значительно больше. Как вы считаете, повлияет ли это на рынок элитного жилья Петербурга?
Говоря о новом налоге на недвижимость, нельзя обойти вниманием особенности исчисления налоговой базы - кадастровой стоимости жилья. К примеру, рыночная цена трехкомнатной квартиры в доме 137-й серии на проспекте Большевиков сейчас составляет около 6 млн руб. При этом ее кадастровая стоимость – почти 5 млн руб. То есть, база для исчисления налога практически совпадает с реальной стоимостью квартиры. В то же время квартира на Песочной набережной, 40, которую мы продаем за 32 млн руб. имеет кадастровую стоимость 9,5 млн руб. Такая разница в рыночной и кадастровой стоимости возникает в результате того, что элитное жилье не типично и оценить его сложно, так как нет достаточной базы для сравнения.
Таким образом, пока не будет введен налог на роскошь (например, исходя из количества квадратных метров на человека), для владельцев элитного жилья абсолютная сумма налога на их недвижимость существенно не изменится. Особенно учитывая, что сейчас налоговая ставка на жилье находится в диапазоне от 0,1 до 2,2% от инвентаризационной стоимости жилья, а в будущем ставка составит 0,05-0,3% от кадастровой стоимости объекта. Скорее всего, в ближайшие годы сумма налога на премиальные квартиры будет сопоставима с суммой налога на типовое жилье.
Повлияет ли на рынок элитного жилья ситуация с падением рубля в связи с событиями в Украине?
В Москве застройщики и собственники элитных жилых объектов исторически подают рекламу и стараются проводить сделки в валюте. В Петербурге ситуация обратная – нет ни одного рекламного источника, который бы размещал рекламу в валюте.
Конечно, все петербургские собственники сейчас мечтают привязаться к доллару или евро. Но покупатели на это не соглашаются. Хотя в городе есть застройщики, которые очень сильно привязаны к валюте, например, RBI. Эта компания всегда декларировала цену в условных единицах, привязанных доллару. Но пока даже они не довели значение у.е. до текущего курса доллара.
На вторичном рынке также есть собственники, которые хотели бы получить за свой объект, допустим, миллион долларов (пересчитанный в рублях). И они продолжают эту цифру декларировать. Однако реальность такова, что сегодня собственник сможет получить за свой объект уже лишь 900 тысяч долларов, так как цены в рублях практически не выросли.
Какие наиболее удачные проекты сейчас находятся в стадии реализации? Каковы их преимущества перед другими?
На первичном рынке элитной недвижимости Петербурга нет какого-либо одного проекта, который пользуется повышенным спросом на фоне остальных предложений.
Хорошо продаются ЖК «Смольный парк» от ГК «Возрождение» и ЖК «Европа Сити» от ЛСР. Свою роль здесь играет локация, бренд застройщика и хорошее качество сдаваемых объектов при приемлемой цене – порядка 150 тыс. руб. за кв. м. Однако эти проекты сложно отнести к элитной недвижимости. Это, скорее, качественный бизнес-класс. При этом, если говорить о «Смольном парке», активно продается только первая очередь проекта, которая была сдана больше года назад и находится в собственности у застройщика. Вторая очередь, позиционируемая как жилье более высокого класса, пока продается плохо.
Элитные квартиры в новостройках продаются уже с внутренней отделкой? Если да, то может ли покупатель как-то влиять на дизайн помещения до того, как дом будет сдан в эксплуатацию?
Большинство покупателей «элитки» в Петербурге предпочитают делать ремонт сами и «под себя». В результате, единицы петербургских девелоперов в сегменте элитного жилья сейчас предлагают квартиры с отделкой. Единственный известный мне проект - ЖК «Ховард» на Фонтанке. В будущем квартиры с отделкой «под ключ» будут предлагаться также в ЖК «Европа Сити». Но, в основном, отделку предлагают в апарт-проектах, где большинство квартир приобретается для дальнейшей сдачи в аренду.
Портрет покупателя элитного жилья как-то изменился за последние годы? Кто сегодня покупает такие квартиры?
В основном, элитные квартиры приобретают собственники бизнеса и топ-менеджеры. Типичный портрет покупателя элитного жилья: женатый мужчина в возрасте от 37 до 50 лет с двумя детьми. Некоторые покупатели приобретают жилье не для себя, а для детей. Но таких сделок мало.
Средняя цена сделки в этом сегменте в Петербурге – 30-40 млн руб. Недвижимость приобретают в одинаковой степени при 100% оплате, так и с привлечением ипотечного кредита или используя механизм рассрочки.
Каковы перспективы развития рынка элитного жилья в Петербурге? Будут ли такие квартиры востребованы?
Наиболее востребованными останутся квартиры с тремя спальнями, просторной кухней, гостиной, двумя санузлами, двумя парковочными местами и хорошими видовыми характеристиками. Большинство сделок в ближайший год также будет проходить с объектами стоимостью от 30 до 50 млн руб.
Несмотря на неопределенность, царящую в экономике, спрос на элитную жилую недвижимость пока остается относительно стабильным. Многие покупатели, давно готовившиеся к сделке, хотят закрыть их сейчас, пока ситуация в экономике не ухудшилась. А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет.
Также заметна группа покупателей со свободными 1-2 млн долларов, которые готовы вложить эту сумму в жилую недвижимость для решения личных вопросов и сохранения своих накоплений.
Дата публикации 28 марта 2014
