И в Петербурге, и в Москве земельных участков для строительства достаточно

Алексей Демьянчук, управляющий директор ЗАО «Первый строительный трест»

Компаний, которые строят жилье как на рынке недвижимости Москвы, так в Петербурге – не очень много. Одна из них – Первый строительный трест. О сходстве и различиях двух крупнейших рынков недвижимости России, о тенденциях и проблемах на рынке новостроек обеих столиц, Novostroy-SPb беседовал с управляющим директором ЗАО «Первый строительный трест» Демьянчуком Алексеем Викторовичем. 

Как бы Вы охарактеризовали строительную отрасль в России на сегодняшний день? Основные тенденции.

Если говорить о последних трендах, то на обоих рынках и столицы, и Санкт-Петербурга получило серьезное развитие дорожное строительство. Сейчас мы видим достаточно жесткую реакцию властей на желание урегулировать рынок жилищного строительства. И наблюдаем серьезное развитие дорожно-строительной отрасли, а также направлений, связанных с неким государственным или городским заказом: социальное жилье, объекты культуры, объекты для министерства обороны, для бюджетников. И эти тенденции сейчас  достаточно серьезно развиваются. Что касается рынка жилой недвижимости, власти городов достаточно жестко обозначили желание эту отрасль регулировать административно.

Московский и петербургский рынки – одни из самых крупных рынков недвижимости в нашей стране. Как получилось, что Ваша компания строит в обеих столицах?

Это действительно крупнейшие рынки недвижимости России, которые наиболее интересны с точки зрения жилищного строительства. Реализовав несколько успешных проектов на московском рынке, мы поняли, что какие-то наши наработанные технологии, концепции, наше видение продукта мы можем попробовать применить и на втором по объему жилищном рынке - на рынке Санкт-Петербурга.

Если попытаться сравнить: где строить проще, выгодней, привлекательней, сложнее?

Строить приблизительно одинаково везде: для профессионалов это не сложно. Сложнее пройти процедуры согласования, получить участок, получить необходимые разрешительные документы, сдать дом…Тут есть колоссальное количество различных нюансов как на рынке Москвы, так и Питера: сложный бюрократический аппарат, непрозрачные процедуры, большое количество чиновников и согласовательных инстанций.

В обоих городах существуют свои законы, поэтому однозначно нельзя сказать, где строить сложнее - в этом плане обе столицы достойны друг друга. Если говорить о привлекательности, конечно же, в Москве рынок интереснее, здесь сосредоточен спрос всей нашей страны, поэтому он более рентабельный и привлекательный. Если найти площадку и правильно выстроить концепцию, то продажи здесь пойдут и быстрее, и с большей доходностью.

Сейчас очень многие застройщики перемещаются от столиц в область. Планирует ли Ваша компания строить что-то в Подмосковье и в Ленобласти?

Да, есть такая тенденция, и мы действительно планируем что-то построить на территории «Новой Москвы», которая пока еще называется Подмосковьем. Мы собираемся перемещаться вместе со столицей, следовать новым тенденциям, но пока еще не готовы освещать наши планы в этой области, так как проекты находятся в разработке.

Есть мнение, что в Подмосковье сейчас слишком много строят, что может привести к стагнации и даже к падению первичного рынка уже этой осенью. Согласны ли вы с этим сценарием?

Я считаю, что, действительно по отдельным сегментам и направлениям заявленное количество метров не будет подкреплено соответствующим спросом. Поэтому думаю, что некоторые  проекты и направления вдоль определенных трасс, в первую очередь, наверное, это Юго-западное и Западное направления не будут соответствовать ожиданиям застройщиков. И мы считаем, что стагнация должна быть на рынке Москвы.

При этом выиграют те, кто сильнее, кто предложит рынку более правильные концепции, кто рассчитает финансирование таким образом, что можно будет продавать в полном объеме готовое жилье, кто будет работать с ипотекой, кто будет предлагать те услуги, в которых нуждается рынок. Например, квартиры с отделкой. У этих застройщиков продажи все равно будут.

Уже давно застройщики жалуются на то, что найти земельный участок для строительства в Москве – практически нереально. А в Петербурге?

В Санкт-Петербурге практически полностью повторяется та ситуация, которая произошла в Москве при смене мэра. Уже сейчас властями Санкт-Петербурга декларируется желание подвергнуть инвестиционные контракты пересмотру, вообще закрыть исторический центр для застройки. И в Петербурге, и в Москве земельных участков для строительства достаточно. Например, старые промзоны, которые занимают огромные площади.

Другой вопрос в том, чтобы начать там что-то строить. В сложившейся бюрократической атмосфере, при отсутствии внятной градостроительной политики по обеим столицам, которая пока только декларируется и местами не разработана, приступить к строительству и в Москве, и в Санкт-Петербурге, особенно в их центральных частях, будет невозможно. А земельных участков и там, и там предостаточно.

Обычно компании предпочитают работать в рамках одного сегмента. Ваша компания строит жилье и целые микрорайоны комфорт-класса, и камерный клубный дом – почему так?

Реализовав несколько проектов комфорт-класса, мы в полной мере изучили пожелания наших клиентов, которые в отличие от эконома, ориентируются уже не столько на цену, сколько на уровень архитектуры, инженерии, отделки входных групп дома.  Поскольку этот подход очень близок к уровню бизнес-класса, мы и начали реализовывать проекты в новом сегменте. В ближайшее время у нас как раз стартует проект уровня бизнес+  в Москве - жилой клуб «Таёжный»: концептуально новый для Москвы закрытый клубный проект на 30 домовладений в лесопарковой зоне, который будет представлен домом на 19 квартир и 11 таунхаусами.

Также у нас сейчас достраивается комплекс курортных апартаментов «Морская симфония», расположенный в Сочи всего в 500 метрах от берега моря. Концепция проекта такова, что он совместит на своей территории жилой комплекс повышенной комфортности с сервисом пятизвездочного отеля. Поэтому можно говорить, что мы уверенно чувствуем себя в этом сегменте рынка.

Клубный дом «Буржуа» - откуда возникло такое название? Расскажите, пожалуйста, об идее возникновения строительства этого дома?

Название клубного дома «Буржуа» родилось одновременно из концепции и расположения проекта.  Локация в историческом центре Санкт-Петербурга на Петроградской стороне в совокупности с  камерностью проекта, а также статусом его будущих жильцов и подсказало нам такое название.

«Буржуа» в переводе с французского в Средние века имело значение «горожанин», а позднее «представитель привилегированного класса» общества, что в полной мере отражает заложенные нами темы старого города и создания единой социальной среды .

Сильно ли отличаются средние цены на «квадрат» в Москве и в Петербурге? Какой рост цен на жилье в новостройках обеих столиц Вы прогнозируете в течение этого года?

Да, средние цены на квадратные метры в Москве и Санкт-Петербурге отличаются и сильно разнятся. И если мы говорим о цене комфорт-класса в Москве, то это от 80 000 за кв.м, тогда как в Санкт-Петербурге – это 45 000 - 50 000. Т.е. разница практически в 2 раза. Если же говорить о домах элит-класса, то, как ни парадоксально, цены, за исключением разве что премиального класса, приблизились друг к другу.

Самое существенное различие наблюдается как раз в эконом- и комфорт-классе. В бизнес -классе разница уже не в 2 раза, а меньше, то же касается премиум-класса, за исключением каких-то элитных объектов. Поэтому рост цен на жилье в новостройках возможен в комфорт-классе, но я думаю, что он будет ограничен, т.е. это может быть до 10% - не более. Плюс цена будет возрастать у успешных проектов вместе с ростом строительной готовности объектов.

Как будут развиваться рынки новостроек Москвы и Петербурга в ближайшем будущем? Ждут ли нас какие-то кардинальные перемены?

Уже сейчас мы видим изменения по рынку Москвы, а рынок Петербурга будет повторять эту тенденцию. Бизнес, несмотря на все преграды, все равно найдет способ удовлетворения спроса на жилье. И в Москве мы видим очень активно развивающийся рынок апартаментов, лофтов. Это то, что можно фактически назвать жильем, хотя юридически это не так.

В Москве существуют уже целые кварталы, в которых идет совмещение апартаментной части и бизнес-части: офисов и жилых номеров. И если правительство Москвы в ближайшее время никак не сформулирует свою позицию по развитию жилищного фонда города и не позволит развиваться застройщикам в четко сформулированных правилах игры, то рынок будет развиваться через, так называемые, «серые схемы»: апартаменты, лофты и т.д.

В Петербурге возможно повторение этого сценария в полном объеме. А как следствие из этого могут появиться и обманутые дольщики и прочее. Потому что все это создает эффект замедленной бомбы. Люди приобретают лофты, где не соблюдаются никакие стандарты: ни по машиноместам, ни по социальной, но по инфраструктурной нагрузке и т.п. Люди в них заезжают, а там не предусмотрены ни объекты медицинского назначения, ни детсады, школы и т.д. И властям через какое-то время с этой проблемой придется столкнуться.

Компании-застройщики поработают и разойдутся, а потом с жильцами этих лофтов уже придется разбираться властям. Поэтому мы, как добросовестные застройщики, стараемся работать с властями городов как бы «подталкивая» их к быстрейшему формированию градостроительства в области жилищной политики.