• Интервью
  • Как разделить ипотечную квартиру при расторжении брака
28 мая 2012

Как разделить ипотечную квартиру при расторжении брака

Адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»##

Развод - сам по себе процесс достаточно неприятный, а когда и развод, и спор по погашению ипотечного займа решаются одновременно, многие распадающиеся семейные пары могут прийти в замешательство. О том, как разделить ипотечную квартиру при расторжении брака, Novostroy-SPb рассказал адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Для обоих бывших супругов наиболее выгодно именно миром решить спор о разделе ипотечного долга.

Оптимальным способом является соглашение о разделе имущества супругов или заключение брачного контракта. Например, соглашение о разделе имущества может быть подписано как в период брака, так и после его расторжения. Оно заключается в простой письменной форме, но по желанию сторон может быть удостоверено нотариально. В соглашении указывается порядок раздела совместного имущества, а также порядок раздела долгов.  

Или второй вариант - брачный контракт, который может быть заключен до или во время брака. При этом брачный контракт, как и соглашение о разделе имущества, может быть оформлен только по предмету ипотеки и не содержать условий, касающихся иной собственности супругов. Брачный контракт заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.                                        

Самое основное - оговорить в приведенных выше договорах следующие существенные условия:

- кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по кредитному договору;

- кто и в каких долях оплачивает ежемесячные платежи (в период нахождения в браке и после его расторжения);

- кто становится собственником ипотечной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях).  

Другой вариант решения вопроса по погашению ипотечного займа после распада семьи - это продажа жилья, купленного в кредит. Здесь потребуется согласие банка, так как квартира обременена и на ее отчуждение должно быть получено согласие банка-залогодержателя. Следует помнить, что если заем оформлен в период брака, то раздел ипотечной квартиры по брачному договору или соглашению о разделе имущества, также возможны только при одобрении на это банка, выдавшего кредит.

Таким образом, решение вопроса о погашении ипотечного кредита между кредитным учреждением и супругами-созаемщиками имеет два варианта развития событий:

Первый вариант. Оба супруга договариваются с банком о замене одного совместного кредита на два индивидуальных. В этом случае подписывается дополнительное соглашение к ипотечному договору, где определяется ответственность каждого из супругов по погашению соответствующей части займа. К сожалению, банки неохотно идут на решение вопроса погашения ипотеки распадающимися семьями подобным способом, так как в этом случае кредитные учреждения лишаются преимуществ, связанных с солидарной обязанностью супругов-должников по уплате долга.

Второй вариант. Зависит от способности супругов договориться между собой, а затем еще и с банком. Смысл этого варианта в переоформлении кредита на одного из супругов. Второй супруг освобождается от обязанности по уплате займа, но при этом лишается права претендовать на квартиру, приобретенную в кредит. Указанный способ также возможен лишь при согласии банка и при внесении изменений в кредитный договор, где прописывается, что один из  супругов отказывается от притязаний на квартиру, в связи с чем освобождается от уплаты своей части долга. Единственным заемщиком, и, соответственно, собственником квартиры становится другой супруг.

Что делать в тех случаях, когда ипотечный кредит был получен одним из супругов до вступления в брак.

Многие ошибочно полагают, что если заемщик заключил брак, то банк делает перерасчет платежей в связи с появлением у заемщика супруга. Это абсолютно не так: банк не осуществляет никаких перерасчетов, долг гасится в том же размере, что и до заключения брака.

Казалось бы, о чем тогда спорить? Ипотека оформлялась, предположим, на мужа, он является собственником квартиры, и при расторжении брака все возвращается на свои места. Что делить? Поверьте, есть что. Если кредит оформлен одним из супругов до брака, а платежи по нему оплачиваются во время брака, то в случае развода, другой супруг вправе претендовать на часть платежей совершенных им в период брака или на часть недвижимости, пропорциональную этой сумме, так как указанные расходы осуществлялись из совместного бюджета. А на совместное имущество супруги имеют равные права. При заключении брака обязательно следует поставить в известность банк, тогда второй супруг будет оформлен поручителем, и возникнет солидарная ответственность по ипотечному кредиту. Однако если супруг-заемщик хочет оставаться единственным заемщиком и, соответственно, единственным собственником квартиры, при вступлении в брак необходимо заключить брачный контракт или соглашение о разделе имущества, в которых прописать условия о том, что второй супруг не будет иметь притязаний на квартиру.

А как разделить ипотечный  кредит, полученный гражданскими супругами?

С точки зрения семейного права брак признается только в случае его государственной регистрации в органах ЗАГСа. В остальных случаях пары, живущие в так называемых гражданских браках, являются участниками гражданских, но не семейных правоотношений, и семейное право на них не распространяется. Что же делать, если гражданские супруги, вступившие  в ипотеку, не могут договориться о том, как разделить имущество после своего расставания?                                              

Если при прекращении «гражданских» отношений не удается достичь согласия о добровольном разделе жилого помещения, необходимо обращаться в суд с иском о признании права на долю в праве общей собственности на квартиру. Но главную сложность при рассмотрении иска об определении доли ипотечного имущества представляет процесс установления конкретных сумм расходов, которые осуществлял сожитель-созаемщик по договору ипотеки. В качестве таких доказательств суд обычно принимает во внимание документы, подтверждающие вложение личных средств в покупку жилья и их точный размер. В противном случае недвижимое имущество останется в собственности того из супругов, на чье имя оно оформлено.

Как делится ипотечная квартира, если миром договориться не удалось, и дело придается в суде.

При отсутствии взаимопонимания между супругами проблема раздела ипотечной квартиры при расторжении брака может быть решена только в судебном порядке. В суд следует обращаться с исковыми требованиями о разделе имущества и долговых обязательств, так как и квартиры, и кредитные обязательства были приобретены мужем  и женой в браке и являются совместно нажитым имуществом и совместными обязанностями перед банком. Согласно СК РФ ипотечная квартира будет делиться пополам, то есть по ½ доли на каждого супруга. Однако если у расторгающих брак есть несовершеннолетний ребенок, то суд может отступить от равенства долей и присудить большую часть тому из родителей, с кем останется ребенок.

При разделе ипотечной квартиры через суд банк всегда привлекается 3-м лицом, так как квартира находится у него в залоге. Необходимо отметить, что кредитное учреждение имеет полное право обратить взыскание на  имущество, обеспеченное ипотечным договором  в счет погашения долгов  супругов с вязи с несвоевременно погашенным кредитом, если таковой имеется. Поэтому чаще всего судебные разбирательства приводят к тому, что банк остается с квартирой, а бывшие семьи с долгами. Как показывает практика, многие судебные разбирательства по разделу жилья заканчиваются мировым соглашением между супругами и банком, либо «победой» банка.

Бывает, что граждане прекращают выплачивать кредит и целенаправленно доводят дело до судебного разбирательства по выплате долга по займу и обращении взыскания на квартиру. В таких случаях банк вправе ставить вопрос о взыскании с недобросовестных должников значительных сумм пеней и штрафов, поэтому не стоит рисковать. При обращении в суд, заемщик ни в коем случае  не должен допускать просрочек платежей по кредиту, или отказываться от его оплаты.

Подводя итог всему вышеизложенному, хочу еще раз обратить внимание на то, что бывшим супругам при разделе ипотечного жилья выгоднее самостоятельно определиться, каким образом и кому оплачивать кредит и претендовать на получение квартиры в собственность, в крайнем случае, квартиру необходимо продавать с участием банка.

Другие материалы про Дольщики
Другие материалы про жилье бизнес-класса
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября